琶洲電商總部區再推五宗地，最多可容納15家電商5家已名花有主

　　隨著多個地塊花落網際網路＋電商巨頭之手，琶洲A區的電商總部區也成為樓市當紅炸子雞，目前已有騰訊、阿裏、國美、復星和唯品會五巨頭進入電商總部區。相信不管是開發商，還是機構投資者，甚至是個人投資者，也會在今年下半年對琶洲A區物業趨之若鶩。而在7月21日上午，廣州市國土資源和規劃委員會再發出琶洲A區電商總部區三宗地的出讓公告，出讓時間預計在8月20日，讓人不免猜測，下一個進入電商總部區的將會是小米麼？

　　文/圖：廣州日報記者 陳白帆

　　琶洲A區再推五宗地預計8月20日出讓

　　7月21日，廣州市國土資源和規劃委員會再發出琶洲A區電商總部區五宗地的出讓公告，地塊分別是琶洲A區AH040224、AH040233、AH040235、AH040238和AH040239，土地用途均為商務設施相容商業設施用地，五宗地的用地面積一共30592平方米，建築面積共有約30.75萬平方米，總價大約45.1億元，按掛牌起始價計算，五宗地掛牌樓面地價分別為1.3萬~1.8萬元/m2。這幾個地塊分佈于之前出讓的9宗地附近，其中AH040224亦有不錯的江景資源。

　　這五宗地塊要求：1.競買人或其關聯公司需為從事電腦系統服務及電子技術服務，或電腦網路應用軟體開發、設計、網路數據處理等網際網路相關業務的企業。2.競得人須在廣州市註冊成立，並辦理工商註冊及稅務登記。3.土地項目建成後，受讓人自持物業不得低於項目計算容積率總建築面積的70%，自持物業必須整體確權，不得分割銷售（含預售和現售）。這五宗地塊的申請時間為7月21日起至8月10日，掛牌時間為8月11日~8月20日14時30分。

　　繼6月30日，海珠琶洲電商總部區推出的7宗地塊分別由騰訊、阿裏、國美和復星四巨頭砸78億元拿下後，推遲至7月16日出讓的琶洲A區AH040232、AH040234也毫無懸念地花落唯品會。截至7月21日，琶洲A區的電商總部區已有五大網際網路和電商巨頭入駐。

　　從之前媒體了解到的資訊來看，騰訊擬在琶洲建設微信總部大樓；阿裏預計建設華南區運營總部；復星南方總部可能會落戶琶洲；國美則有可能在此建設第二總部。根據規劃，琶洲電商總部區共有約19幅地塊，可容納最多15個網際網路、電商巨頭進駐。

　　而在7月21日琶洲A區全新五宗地快出讓公告發出後，業內人士也紛紛猜測下一批進駐電商總部區的會不會是小米，還是歡聚時代、蘇寧易購或者是其他神秘巨頭？根據政府的設想，琶洲將打造千億級國際一流網際網路創新集聚區，該區將加速琶洲網際網路集聚的産業效應，推動相關總部企業發揮集聚功能，換言之，網際網路總部聚集的産業效應不用等到三年後大樓蓋好才顯現。

　　琶洲被定位為網際網路集聚區，形成第一個“1”

　　據了解， 去年7月出臺的《關於全市電子商務與移動互聯網集聚區總體規劃佈局的意見》中，首次提出“1+1+9”區域發展格局，琶洲被定位為網際網路集聚區，是第一個“1”。琶洲是廣州會展經濟核心區，在琶洲規劃建設網際網路創新集聚區，有利於形成總部基地，促進電子商務與會展經濟、總部經濟聯動發展。規劃為千億級國際一流網際網路創新集聚區的琶洲A區，一期工程規劃0.3平方公里，規劃建設約120萬平方米的建築，可以容納二三十個企業。通過3~5年形成營業收入達1000億元、就業崗位約8萬個的電子商務産業集群，並成為“立足珠三角，面向全世界”的網際網路總部集聚商務區。

　　未來僅A區就有10個項目超過100萬平方米辦公項目入市

　　據了解，琶洲A區第一個面世的綜合商業項目“邦華環球貿易中心”將在下半年亮相。據邦華有關負責人介紹，該項目包括了國際超甲級寫字樓、國際名牌五星級酒店、酒店式公寓、品牌餐飲、特色商業等。在目前琶洲A區商業項目多數是開發商自持，邦華環球貿易中心則是少數可以有部分物業用於出售的項目。

　　記者上週末到琶洲A區一帶踩盤發現，琶洲A區範圍內雖有不少地塊已經名花有主，但建成超過2/3的並不多。根據中原研究部提供數據，琶洲A區範圍內未來將入市的項目包括寶鏡大廈、廣鋁遠大項目、廣東電網、廣東移動、赫基國際大廈、東淩項目等，僅A區就有10個項目超過100萬平方米辦公項目入市。中原地産研究部提供的琶洲A區附近已投入使用的價格寫字樓項目，租價水準主要從85~120元/m2/月不等，售價在2.5萬~3萬元/m2不等。

　　寫字樓爆搶客大戰

　　外企成“香餑餑”趁機平價搬遷CBD

　　廣州日報訊 （記者劉麗琴攝影報道）據第一太平戴維斯數據顯示，廣州甲級寫字樓市場現有存量保持在349萬平方米，因此市場仍瀰漫著搶客的硝煙，從上半年租賃成交看，外企比較活躍，尤其是二季度。業內人士表示，隨著珠江新城越來越成熟，也吸引更多知名企業進駐，因具有品牌知名度，有助於提升寫字樓的形象，外企尤其是知名外企在租金談判中具有明顯優勢，也成為各寫字樓爭奪的對象，他們也得以以非常便宜的價格遷往CBD，而曾是高租金創造者的外企現在對租金核算越來越嚴，目前廣州市場上高租金創造者基本是國內知名企業。

　　外企聚集地通常是城市最高端寫字樓的代表。從上世紀八九十年代環市路商圈崛起，到天河北逐漸成為寫字樓市場“一哥”，中信廣場、中泰國際廣場、財富廣場、大都會廣場等甲級寫字樓創下廣州寫字樓租金過百元的新高，目前寫字樓過200元/m2/月的租金頂峰則位於珠江新城。從上半年租賃成交看，有德勤律師事務所、大眾汽車、美讚臣進駐越秀金融大廈，新力進駐雅居樂中心，佐敦塗料進駐珠江城、SKECHERS進駐保利洛克維二期等。此外，還有畢馬威會計師事務所、阿迪達斯將進駐東塔，三菱電梯確定要進駐僑鑫國際等。

　　據第一太平戴維斯廣州商業樓宇部董事劉曉南介紹，目前有不少都是從天河北搬到珠江新城的，如美讚臣由海航大廈搬到越秀金融大廈，德勤由天河城搬到越秀金融大廈，寶潔則是由中泰國際廣場搬到高德置地廣場寫字樓，但與以往從環市路商圈向天河北商圈進駐不同，目前外企搬遷到珠江新城寫字樓，硬體升級不少，但租賃成本基本沒有提高。

　　珠江新城新一代甲級寫字樓無論是實用率、空間設計都比天河北寫字樓有很大提高，知名外企搬遷到珠江新城寫字樓，硬體升級不少，卻不需付出更高的成本，主要是甲級寫字樓新增供應幾乎全部集中在珠江新城，為爭搶企業資源，不少推出3個月免租期、減租等政策，知名外企在租賃談判中就有了明顯優勢，在租金上能獲得較大折扣，一般能拿到面價7折甚至更低折扣。珠江新城全新寫字樓平均租金在200元/m2，一般大單租賃140元/m2就能拿下，而世界五百強企業、知名外企也有這個議價能力，租金優惠也很大。而外企在寫字樓租賃選擇主要看價格成本外，對項目的綠色環保要求也較高，其次交通、周邊配套等也是考慮因素之一。值得注意的是，自2008年金融危機之後，外企對租金的敏感度更高，對租金成本的考核也越來越嚴，目前給得出高租金的基本是國內企業。

　　劉曉南認為，用優惠租金搶客的狀態在2018年~2019年就會結束，隨著明年珠江新城東塔開業將是整個區域步入成熟的標誌，2015~2018年將可以消化掉現有存量，2018年~2019年隨著珠江新城新增供應的逐步減少，租金則會一路向好，甚至會有較大提升，目前正是企業進駐珠江新城的好時機。