“3·30新政”實施3個月，廣州30大二手屋苑量價齊升

　　有賴“3·30新政”，廣州二手樓市今年打了個漂亮的翻身仗。究其“3·30新政”，第一個利好是二套房貸四成首付，不過這個新政因“穗六條”的存在而未能落地，第二個利好是營業稅“5改2”，一大批二手房盤源滿足“免稅”條件，減輕5.6%的營業稅負擔。據廣州市房地産仲介協會統計，自今年3月起，中心六區仲介促成的二手住宅成交量價環比由負轉正，進入6月，樓市已持續第四個月上漲，新政出臺後4月成交量環比激增88.14%的幅度，6月漲速已放緩至7.04%，市場保持慣性上揚態勢，並逐漸步入穩定軌跡。量增隨之帶來價漲。從本報統計的30大二手屋苑3月與6月成交均價的比較看，中心六區30個指標樓盤中，僅有7個出現跌價，其餘23個全部上漲。由於二手樓盤“一樓一價”，且屋苑不同組團、朝向有可能出現數千元的單價差，如果撇除成交量過少、結構性下跌的原因，廣州市指標樓盤漲勢明顯。

　　從個盤看，全市30大二手屋苑有4個樓盤在3個月間出現10%以上的“漲停板”，海珠區逸景翠園價漲10%，天河北名盤芳草園漲幅為11.5%，員村板塊大盤美林海岸漲幅最高，為12.9%，番禺大盤廣州雅居樂則漲了11.1%。值得一提的是，番禺區6個指標盤“齊刷刷”錄得正增長，顯示“3·30新政”對“剛需”住宅板塊帶來最大利好，低價區域對新政反應最靈敏。

　　文/圖/表：廣州日報記者李鳳荷

　　專家分析：買家追價成交推高樓價

　　據滿堂紅市場部研究員劉鏡棠介紹，4月以來，廣州二手住宅市場迎來“3·30新政”、降息、降準等多重政策利好，帶動全市二手住宅買賣成交量增加，滿堂紅成交數據顯示，第二季度二手住宅月均成交宗數比3月成交宗數增近四成，買賣行情呈現回暖。

　　劉鏡棠表示，第二季度二手住宅買賣市場熱度升溫始於“3·30新政”出臺。營業稅“5改2”政策使廣州二手房市場行情出現大逆轉，第一個效應是市場買賣活躍度明顯上升。滿堂紅廣州分公司在4月新增可售有效房源超過4900套，環比增加20.2%，4月買家訪客量環比3月增加超過二成，二手成交宗數環比增加近六成，其中，中心區域成交回暖勢頭最猛，越秀板塊、赤崗板塊、金沙洲板塊、廣園東—沙河—後天河北板塊、五羊新城—二沙島板塊、淘金—建設板塊、羅衝圍—西槎板塊4月成交宗數環比3月份成交宗數均超過1倍。

　　大逆轉行情的第二個效應是樓市價格，從30大標誌盤的3月和6月成交均價比較看，番禺、荔灣標誌性樓盤成交均價均出現普漲，而越秀、海珠、天河、白雲四區大部分上漲，個別名盤出現跌價。從成交個案看，追價成交情況明顯有所增加，4月經滿堂紅地産促成的二手買賣交易中，成交價高於放盤價的宗數比3月增加60%，但當月總成交宗數佔比與3月一樣，皆為7.7%。而4月成交價與放盤價相同的宗數比3月增加1.3倍，成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，房貸鬆動、降息、降準以及“9·30政策”、“3·30新政”、“營業稅5改2”等政策利好疊加，市場信心明顯提振，此前觀望、猶豫的情緒明顯減弱，入市意願大幅增強，不過追漲熱情大多不高。一方面現存的盤源仍較充裕，買家入市不太急切；另一方面，股市與樓市的互動增加，部分買家的注意力和資金有轉移股市的傾向。不少“剛需”舊客擔心價格上漲，看樓的積極性較以往明顯增加。在政策利好下，改善型買家的信心較過往明顯增強。大部分業主的心態轉強，價格期望值明顯提高，大多不肯讓價，中心區約三到四成業主開始反價，反價幅度5%~8%。

　　個盤分析

　　海珠區逸景翠園：

　　個別成交因素影響大

　　據廣州市30大二手屋苑價格統計，逸景翠園2015年3月成交均價為23535.15/m2，而6月成交均價約25895.63元/m2，漲幅達到10%。據中原地産逸景翠園分行高級營業經理胡克汪透露，雖然逸景翠園價升10%，“3·30新政”對該片區二手成交促進效果不大，主要是該片區購房客戶多以周邊做批發的生意人為主，受“穗六條”政策限制，社保年限不足使其不具備購房資格。政策利好頻出，二手成交量較為平穩，需求量未見明顯增長。胡克汪表示，逸景翠園二手均價上漲相信受個別成交因素影響。

　　天河區美林海岸：

　　看樓客多 業主強勢

　　據統計，天河區員村名盤美林海岸奪得漲幅榜首位，6月對比3月的漲幅為12.9%。中原地産美林海岸分行高級營業經理張素雲表示，“3·30新政”出臺、降息降準等諸多利好影響下，看樓客戶增多，業主心態較強勢。近期放盤量有所增多，買家少有觀望情緒，基本看中合適的都會選擇入市，成交量也呈持續上漲的趨勢。

　　越秀區錦城花園A區：

　　小高層3個月漲兩千

　　越秀區名盤錦城花園堪稱30大二手屋苑的“樓王”，4萬元/m2以上成交均價“一覽眾山小”。雖然該盤6月對比3月僅漲4.3%，但這是在4萬元單價的基礎上往上漲，3個月漲近2000元/m2，的確讓人吃驚。中原地産水蔭路分行高級營業經理鐘志明介紹，自“3·30新政”以來，錦城花園成交均價上漲平穩。3月份時，錦城花園B區的成交均價約4.1萬~4.2萬元/m2，6月成交均價約4.3萬~4.5萬元/m2。而A區小高層3月成交均價約4.8萬~4.9萬元/m2，6月的成交均價約達5.1萬元/m2。由於多重樓市利好政策落地，該片區二手住宅需求量大，買家入市加快，是導致其價格穩步上漲的主要因素。

　　番禺區祈福新村：

　　業主放盤久少有反價

　　祈福新村3月成交均價為14095.44元/m2，6月成交均價約14662.82元/m2，漲幅達4%。據中原地産祈福新村分行資深營業經理李丹丹介紹，祈福新村3~6月二手成交均價保持平穩。樓梯樓均價約1.2萬~1.3萬元/m2，電梯樓均價約1.4萬~1.5萬元/m2。由於不少業主放盤時間較長，心態較弱，即便有新政利好，也基本沒有反價的現象。