新聞源 財富源

2024年05月19日 星期天

財經 > 産經 > 房産 > 正文

字號:  

樓市新政被指照搬2009年舊政策 房價將漲

  • 發佈時間:2015-04-02 08:35:59  來源:北京青年報  作者:門庭婷  責任編輯:朱苑楨

週一,3月30日,央行在辟謠樓市將出臺利好政策後3個小時,就戲劇性地釋放了重磅“彩蛋”,一波力度類似于2009年救市政策的利好襲來—被稱作“330新政”:二套房商貸最低首付比例降至40%;公積金貸款購首套房最低首付20%,二套房最低30%;二手房營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”。

業內:樓市新政幾乎照搬了2009救市的手段

業內:樓市新政幾乎照搬了2009救市的手段

  週一,3月30日,央行在辟謠樓市將出臺利好政策後3個小時,就戲劇性地釋放了重磅“彩蛋”,一波力度類似于2009年救市政策的利好襲來—被稱作“330新政”:二套房商貸最低首付比例降至40%;公積金貸款購首套房最低首付20%,二套房最低30%;二手房營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”。

  也許是幸福來得太突然,對於被嚴厲調控政策打壓了4年的樓市來説,此時已經無暇顧及央行的失信,第一時間裏,媒體、朋友圈、坊間雜談中,都充滿著癲狂的情緒,所有的討論重點不是房價會不會漲,而是究竟會漲多少。

  有人説:房價會上漲20%;有人説:買房的時機到了;也有人説:最後一次甩賣房産的機會到了;更有先知先覺者説,趕快買地産股,第二天肯定漲停。

  但有趣的是,週二的地産股在開盤一度衝高後,立即來了個回馬槍。截至收盤,有近百隻房地産個股下跌,整個房地産板塊跌幅達到1.69%,在行業板塊跌幅榜中高居榜首。

  資本市場對於樓市最寬鬆新政的反應如此出乎意料,在套牢不少追漲股民的同時,也把另一個問題提了出來:樓市新政真的就是漲價的靈符嗎?原本是為了樓市健康發展出臺的新政,很可能因為一些開發商的過度炒作,吹出更大的泡沫。

  新房市場

  躁動的狂歡與冷靜的堅守

  “零點行動”讓售樓處陷入狂歡

  市場化多年,中國樓市仍然是不折不扣的政策市!

  週一下午,以降低二套房首付,營業稅免征門檻改為兩年為主的樓市新政剛剛發佈,地産圈就躁動了,買房人跟著心動了,微信朋友圈也早早被“地産人”各種守得雲開見月明的評論和轉發刷屏了。“漲價”似乎即將來臨,不可逆轉。正當買房人焦慮無助時,“Duang”!“有良知”的開發商發佈了“號外”,宣稱4月1日前,不漲價,不打烊,就等買房人來搶房,並將其命名為“零點行動”。

  作為行動的發起者,北京萬科共有十個項目參與了“零點行動”,北京青年報記者第一時間趕到了參與“零點行動”的昌平區萬科·金域東郡項目現場。售樓處已經聚集了幾十名看房人,平時閒來無事的銷售顧問們,此時忙得應接不暇,負責接待的銷售顧問一邊抱歉地讓記者稍等等,一邊趕快去送走上一個客戶。

  在交流中,銷售人員告訴北青報記者,售樓處週一晚上就接到了通知,“週二不打烊,截至4月1日案場夜場零點,所有房源不漲價,並且項目還專門加推了新房源。案場的來訪量較往常的確有明顯增加”。

  其中一位來看房的范先生透露,他去年年底就有買房的打算,一直想著抄底,週一剛聽説樓市新政出臺,就接到了售樓處銷售人員的電話,催促他儘快來看看,聲稱過了這個時間點,項目就可能漲價了。而且週二來買房還能有特別優惠,為此,他向單位請了一天假,希望儘快把房子定下來。

  無獨有偶,作為萬科“一哥”地位的挑戰者,北京綠地也發出“號外”,承諾旗下的5個項目不漲價,通宵賣房。另外,合生、首開和方興的多個項目,也高調宣稱開展“零點行動”,搶收買房人。這些品牌房企紛紛承諾“不漲價”,主動“給優惠”,甚至明裏暗裏地威脅“不買馬上漲”等,進行著狂歡似的促銷。

  樓市真的會借機瘋狂嗎?其實並不然,有業內人士對於“零點行動”就認為,歸根到底只是開發商行銷層面的狂歡。畢竟新政出臺前,各個項目還在為沒有買房人而發愁,新政的出臺,只是給了開發商行銷創造了新的噱頭,借此吸引買房人。

  其實即便漲價也有具體的漲法,何況北京樓市的價格審批監管政策依然存在,開發商雖然看好預期,但也不一定會任性漲價。

  教訓猶在 房企高層刻意淡化

  不得不佩服各大房企行銷總監的“長袖善舞”,本是穩定樓市健康發展的新政策,一齣臺就成了各個項目刺激買房人購房的最好概念。也確實營造出了市場強勢走紅的感覺,但購房人也不必過於擔心漲價問題。事實上,在各大房企的高層決策層面上,開發商對於樓市的判斷依舊謹慎,之前因為利好政策任性漲價,結果陷入被動的經歷,讓很多房企依舊堅持“以出量為主”。

  週二,萬科召開了2014年的年報發佈會,對於熱熱鬧鬧的樓市新政,萬科總裁鬱亮表示:“任何政策都改變不了趨勢,從黃金時代到白銀時代這是市場發展趨勢,而政策對市場健康發展會起到至關重要的作用,但是本身並不改變趨勢。我們歡迎任何對房地産健康發展有利的事情,但是同樣深信不疑房地産白銀時代已經來臨。”

  另外,當代置業執行董事兼總裁張鵬也認為:“從新出臺的兩大政策看,政府的救市措施顯然沒有窮盡。地産政策還可能進一步鬆動,貨幣政策也許會繼續放寬,基建投資持續加碼。但‘330新政’也並非想給樓市帶來多大的震動,尤其是回歸到2008、2009年那樣的火熱更是不太現實,政府更希望通過‘330新政’讓樓市健康發展。”

  一位國有房企的銷售負責人也對北青報記者表示,2010年時,通州樓市因為利好政策刺激,任性漲價,結果被買房人拋棄,被政策套牢,並在隨後的三四年裏,眼睜睜看著房山、大興等區域大紅大紫,通州卻始終不溫不火。這樣的教訓依舊曆歷在目,因此公司高層在內部會議上明確,並不因為利好政策而加大銷售目標,依舊堅持跑量出貨。

  數據也顯示,樓市中庫存量依舊“高燒不退”。從已經披露2014年年報的62家A股房企看,截至去年年末,這62家房企的存貨量已高達1.6萬億元,同比增長14.6%。

  國泰君安宏觀研究團隊分析師任澤平也發表觀點認為,樓市新政只是短期的刺激,包括土地價格門檻越來越高,房企利潤率下降,買房人購房壓力大等問題並沒有很好地解決。

  而各大房企的高層也對新政下的價格策略表態謹慎,主要都是穩健、靈活、積極應對這類的關鍵詞。

  文/本報記者 李桁

  ●業內觀點●

  樂觀派

  夢回2009 房價上漲在即

  其實在“330樓市新政”出臺前,政策層面已經陸續出臺了一些利好政策,包括去年的“930房貸新政”以及連續兩次降息。樓市也明顯出現了一些回暖。

  中原地産首席分析師張大偉更是在一次樓盤活動中,公開對賭北京房價將在4月份上漲。並且在微信中預言一線城市未來可能放鬆限購。

  這樣的樂觀判斷也代表了當下的一種主流觀點,很多業內學者專家認為,新出臺的樓市政策幾乎照搬了2009救市的手段,效果也會類似。

  易居執行總裁丁祖昱也示,去年的3月份,樓市整體處於觀望期,各部委和地方政府的政策不輕不重、不痛不癢,多屬試探性質。而今年的地方政府早已全力以赴,從各個城市調整公積金政策的推出效率上就可見一斑。因此,雖然3月份市場不溫不火,甚至讓人有些失望,但隨著各項政策的推出落地,尤其是二套房貸首付降低、交易環節營業稅調整如期落地,我們應該可以對4月的市場有所期盼,房企不再推遲開盤等待政策,購房者也不必持幣觀望,我對未來市場供求表現表示極大樂觀。

  對此,亞豪機構市場總監郭毅分析認為,本輪調控政策鬆綁的組合拳,特別是個別政策已經寬鬆至2009年的歷史最寬鬆期的標準,這將會極大地提振市場信心,對於一線城市來説,房地産市場的交易量將會加速反彈,房價也有望逐步止跌回漲。

  具體到政策層面,本輪新政對於剛需和改善型人群來説,解決了支付能力不足的制約。雖然二手個稅未如預期中一樣,與營業稅同步下調,無疑將會在一定程度上影響到對於二手房市場交易量的拉動力度和效果,也説明在二手房政策上,政府同樣保留了一定的調整空間。

  而即將在4月份推出一批138-178平方米的三居、四居的中冶德賢公館相關負責人也對樓市判斷為,“利好肯定是有的”,並且將於後續推盤中適當提價。文/本報記者 李桁

  冷靜派

  成交量短期會放量 但價格波動不會太大

  雖然“330新政”對於樓市是直接的利好刺激,但還是有不少業內人士對此持保守態度。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為,“330新政”並不會帶來房地産的春天,僅會刺激宏觀樓市二季度房地産成交放量,價格則變化不大。在他看來,這兩個政策加在一起,最多會刺激一下二季度的交易量,二手房的交易量能夠有所上升,同步會帶動一些新房成交量上漲。胡景暉表示,從去年“930” 到後面的降息、降準等等,在現在的經濟新常態之下,房地産的經濟刺激政策有效期基本在兩三個月,政策消化後房地産會不斷重復打回原形,再來一次,然後又打回原形,然後又再來一次,這就是房地産行業的新常態。

  部分證券機構對於“330新政”刺激樓市的有效期也持保留態度。國泰君安最新一期報告中預計,樓市會因“330政策”有一波小週期回升,會釋放規模龐大的改善型需求,但這是短期的春藥,長期的毒藥,改革的麻藥。房地産長週期拐點出現以後,刺激樓市實質是透支未來需求,希望這是為改革手術贏得時間的麻藥。民生證券的報告中也認為,鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期,房地産市場短期壓力將緩解。但本輪房地産調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果,現在救市只能緩解短期問題,但無法扭轉中長期趨勢。

  “330新政”能否成功扭轉樓市頹勢短期內難有定論,但對於“330新政”的後招,業內同樣也有期待。胡景暉表示,此輪新政,只是將營業稅免征期從五年減至兩年,並未提及個人所得稅,如果此輪政策被市場消化後,依然可推出取消或減少個人所得稅的後招。北京市房協秘書長陳志也指出,對於北京房地産市場,可採取一些更激進的調整政策,來扭轉當前的房地産情況,20%個稅是二手房市場發展的巨大障礙,應取消或暫停20%個稅的執行。同時,在限購政策不能取消的情況下,對於擁有一套住房的非京籍人士,如首套房戶型過小,允許購買二套房改善住房需求。文/門庭婷

  二手房市場

  待價而沽與繼續“擰巴”

  後悔掛牌 房主態度轉硬

  如果説新房市場中,開發商還需要一段時間來應對新政帶來的市場變化,那在二手房市場,買賣雙方的態度轉變可以瞬間發生。

  3月30日晚間,《廣廈時代》走訪團結湖地區仲介門店時發現,雖然政策剛出,但門店的仲介人員對於新政已經瞭如指掌。對到府諮詢的客戶,都會以新政來開場,對於門店外懸挂的房源資訊,很多位仲介都表示,實際的售價可能發生變化,業主漲價可能性較大。

  房主心態的變化很快就體現在對到府買家的態度上。3月31日,《廣廈時代》諮詢了定福莊區域多家仲介的不同房源。除了成功看了一套鑰匙由仲介保管的房源外,在其餘的房源上,都吃了“閉門羹”,房主以各種理由拒絕了《廣廈時代》到府看房。在唯一成功看房的房屋內,仲介人員給房主打了電話,表示已經有人誠心想購買,並諮詢了價格是否還有商量,什麼時候可以見面等問題,房主雖沒有當時提出漲價,但表示還需要和家人商量,想再考慮下價格。

  在另一家仲介門店裏,仲介人員透露,政策雖然僅出臺不到一天,但已有房主致電提出要漲價,幅度也不小,甚至還有幾天前已經確定雙方意向的交易,現在房主提出要反悔加價出售。不過這種現象並不普遍。這位仲介還表示,這次新政出臺和以前相比,買賣雙方的反應迅速了不少,他覺得和現在資訊傳播渠道又快又廣也有關係,“很多客戶都是在朋友圈裏看到消息,馬上就打電話來問。”

  當《廣廈時代》以一位房主的身份進店諮詢時,仲介的説法卻發生了微妙的變化,接待的仲介人員表示,有房想賣應儘快出手,近期到府諮詢的購房人就多了起來,新政出臺後肯定到府的人會更多,這會兒出手能佔據主動性,如果再等一段時間,好多滿兩年的房源出來了,競爭會更激烈。

  繼續糾結 置換者表示新政對他們幫助不大

  聽聞新政出臺,心情亢奮,想要提價出售或快速入市的買賣雙方大有人在,但還有一些人,心裏變得更“擰巴”。

  崔女士就是其中一員,她居住在大興某別墅區內,因為家庭成員的增加,她想在同一小區中置換一個較大的別墅。春節過後,崔女士就將自己的房子挂到了仲介那裏,同時也讓仲介幫她尋覓合適的房源。進入3月,諮詢的人明顯增多,她正在考慮近期出手。得知新政出臺後,她並沒有很興奮,因為她雖然身為房主,但不僅是房主。崔女士一方面希望自己的房子能夠賣出一個更好的價錢,另一方面又希望自己可以儘快賣出房子,拿到房款以優惠的價格買到新房子。在崔女士看來,政策只是增加了她的糾結,對於她的置換之路幫助並不大。

  改善型需求購房者被認為是“330新政”的最大受益者,但事實上,在限購沒有解除的背景下,“買一賣一”是這一人群的主要置業方式之一。據國內最大的二手房交易58同城樣本調查,目前出售剛需房源的業主中,有70%以上為籌集資金或騰出購房指標以購買改善型住宅。也就是説這些業主既是購房人,又是買房人,新政給他們帶來的實惠,在兩次交易行為中被消化無形。

  除了心理上的“擰巴”外,新政還將為二手房市場增加更多的房源。“330新政”中,將免征營業稅的房源,從原來的購買滿五年縮減至了滿兩年,這將向市場釋放大量的免營業稅房源。不過北京的限購並未取消,市場上整體的購房資格並未增加,這意味著具有購房資格的購房人有更多的“滿二無稅”房源可選擇,激烈的競爭下,成交量的上漲在業內看來已經是必然結果,但價格的走向尚未可知。

  文/門庭婷

  ●房企動態●

  遠洋地産舉行2015年集團戰略發佈會

  3月30日遠洋地産在京召開了集團戰略發佈會及2014年業績解讀會。總裁李明透露,遠洋集團已經著手以一級開發形式,加緊在北京四環與五環之間佈局。此外,遠洋地産2014年年報也顯示,2014年遠洋地産新增逾700萬平方米土地儲備,與此同時,出讓土地儲備600萬平方米。李明表示,“2013年集團已著手優化土地儲備結構,目前一線城市土地儲備佔比45%,二線城市佔比50%。”(門庭婷)

  新華都試水網際網路+多元化産業整合

  新華都地産總裁趙男男近日聲稱,新華都地産未來將推出線上平臺,進行網際網路+多元化産業整合,向教育、醫療以及旅遊地産轉型,要做地産界的“阿里巴巴”。據了解,新華都地産目前已經在長沙、上海、福建龍海等多地佈局,總土地儲備超過440萬平方米。新華都地産在長沙打造了380萬平方米大盤—長沙天地,計劃推出線上互動平臺,實現地産和教育等産業資源整合以此進入“網際網路+”時代。(李桁)

  北京保利發佈“城市生活推動者”品牌形象

  3月26日,保利(北京)地産舉辦“城市生活推動者”全新品牌形象揭幕儀式。保利地産北京公司今後將深入踐行“城市生活推動者”的義務,確保在滿足居民基本生活需求的前提下,為城市居民構築起實現個人價值的平臺,推進城市化。據了解,2015年年內,北京保利有十個項目入市。(門庭婷)

  中冶·德賢公館舉辦“京南樓市價值論壇”

  3月26日,“京南樓市發展前景價值論壇”在南四環的中冶·德賢公館舉行,業內嘉賓表示,中冶·德賢公館在産品營造過程中應用了大量的新技術,像廚房的垃圾處理系統;三層雙中空的Low-e玻璃;室內空氣凈化新風系統等,極大滿足業主對便捷、健康生活的需求。在外部生態資源配套方面,中冶·德賢公館還擁有“兩岸五園”的自然環境。(李桁)

  金隅·瀾灣首發“抗霾別墅”

  3月29日,金隅·瀾灣抗霾別墅發佈。據了解,金隅·瀾灣作為北京首發抗霾別墅,項目位於昌平區,與萬畝濕地白浮泉公園僅一墻之隔,距蟒山國家森林公園7千米,森林覆蓋率96.6%。項目特有四重抗霾體系,戶戶配置森德德係國際水準的HEPA新風抗霾技術,其室內PM2.5過濾效率超95%。目前項目220-360平方米聯排疊拼在售。

熱圖一覽

高清圖集賞析

  • 股票名稱 最新價 漲跌幅