“3.30新政”選擇在週一傍晚給低溫的樓市送來了一碗“雞湯”，不同於以往的鼓勵首次置業，此次政策將釋放改善型客戶，一石激起千層浪，連夜加班、深夜簽約、坐地漲價……新政3天，北京樓市發生了哪些變化？

　　★ 3月30日17：00

　　四部委聯合發佈新政策

　　週一中午就有傳言央行將召開記者會發佈樓市新政策，帶動地産股大漲。週一下午五點，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，購買第二套房最低首付款比例為40%；公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請公積金購房最低首付為30%。財政部也發佈通知稱，自3月31日起，個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　★ 3月30日19：00

　　專家解讀、樓盤開會

　　新政一齣，力度遠超預期，我愛我家副總裁胡景暉介紹，此前北京樓市的首次置業大約佔60%，現在已經不足30%，此次釋放出改善型購房需求，才能拉動低迷樓市回暖，但他也表示，成交量回升或在二季度才能體現。

　　就在專家接受媒體採訪、解讀政策之際，房地産企業也緊急開會，制定出行銷的新政策，不少樓盤的行銷負責人剛開完總部的會，就緊急召開樓盤所有銷售人員大會。

　　“給一線人員傳達公司的新政策，他們也第一時間去向客戶介紹講解，邀請客戶來看房”龍湖雙瓏原著行銷負責人表示，廣告宣傳單也在當晚緊急趕出。

　　★ 3月31日10：00

　　售樓處戰爭打響“限時不漲價”

　　新政出臺後的第一天，售樓處拉開搶客大戰，萬科在北京9個在售項目全力促銷，打出了“3月31日零點不漲價不打烊”活動，旭輝北京打出了“4月小長假延長銷售時間至晚九點”活動。

　　樓盤方面，位於通州馬駒橋的首開·國風美侖、位於亦莊的金茂悅等項目都打出了“不漲價”的宣言，還有樓盤推出了分期首付、貸款打折等優惠。

　　記者了解到，由於預期政府會有放鬆樓市的新政，不少開發商早在“3.30新政”前就放話要漲價。如今在“3.30新政”的刺激下，這些廣告標語都是“暫時不漲價”，暗示著清明小長假後將上調價格，希望促進客戶儘快購買。

　　★ 4月1日10：00

　　開發商曬成績單

　　據北京萬科對媒體披露的數據，新政出臺後的第一天，萬科“零點活動”下，在京9個在售樓盤來訪共165組客戶，認購認籌54套，累計實現1.56億元的銷售總額。

　　“限時是業內常見的擠壓式銷售，客戶的預期在轉好，之前客戶來看8次都不定，現在可能來看3次就定了，但市場還沒熱，還在恢復期，”泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男錶示，此次新政最大的利好是對剛需和剛改項目，而對別墅等高端改善項目的拉動作用還有限，因為5月-10月才是別墅的銷售期。

　　★ 4月1日17：00

　　31個新盤欲借政策東風入市

　　新政出臺，業內認為4月的北京市場勢必迎來供需兩旺的局面，這也促使大批樓盤積極入市。根據亞豪機構統計數據顯示，4月，北京樓市將新增31個項目。這其中既有像通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內的10個純新盤，也有首開·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品等21個老項目後期。

　　雖然有政策利好，但還是有不少業內人士認為需要理性看待市場。沈力男錶示，泰禾還沒有針對新政推出促銷政策，其位於通州的泰禾1號街區賣得較快，1號公館目前已快清盤，但這兩個項目新政前貨源就賣得差不多了，“新政對銷售的影響還沒有那麼顯著。”

　　一位參加“限時不漲價”促銷活動的行銷總監對新京報記者坦承，從新政至今的時間太短了，除非配合一定的促銷、集中舉辦活動，不然認購數字上很難出現大幅增長，他表示不能給出項目在新政後的簽約數字，要以公司的宣傳口徑為準，他認為一些認購倍增的數字很可能是算上了新政前認購的客戶。

　　★ 4月2日12：00

　　浙商銀行公佈二套房房貸細則

　　新政下，多數銀行的反應都慢了半拍，週一晚間只有浙商銀行率先公佈二套房房貸政策細則：購房者在購買普通住房時(總價在500萬元以下的公寓)，首付比例最低為4成，別墅以及總價500萬元以上的公寓首付最低5成。而記者昨日諮詢的光大銀行、農行、北京農商行網點工作人員都表示，具體房貸政策還沒有出來。

　　★ 4月2日13：00

　　售樓處籌辦活動衝刺清明小長假

　　“樓盤週末會辦一個活動來吸引客戶”，東五環一個住宅項目的行銷人員對記者如是説。

　　業內人士介紹，新政在週一傍晚頒布，隨後的3天都是工作日，很多項目微信、短信等移動端做了推廣，計劃本週末在售樓處舉辦一些活動，目前已在認購、簽約階段的項目還比較少。

　　- 區域掃描

　　通州

　　老盤唱主角個別項目上調售價

　　近兩年，隨著通州核心區住宅用地供應減少，通州目前在售的項目也以合生濱江帝景、華業東方玫瑰、K2玉蘭灣等幾個老項目為主，計劃4月入市的玫瑰SOHO、天晟嘉園、首開香溪郡3個項目也為老項目推新。

　　“合生濱江帝景目前在售的戶型以精裝三居室為主，目標客群主要是改善性需求。這次新政之後，項目的銷售有明顯增長。而且單價也有1000元左右的上漲。”位於通州梨園區域的合生濱江帝景銷售人員告訴記者。

　　據合生濱江帝景相關負責人介紹，4月上調售價後，樓王售價將漲到2.7萬-2.8萬元/平米。“今年公司對項目有利潤要求，”合生創展華北區行銷總監劉蕓岐近日在出席“聚焦兩會穩定住房消費下的通州樓市”主題論壇上稱，3月以來購房者的來電來訪量增加，加上近期的政策利好，都使開發商有信心上調價格。

　　通州核心區的另一個大盤東方華業玫瑰的表現似乎沒那麼明顯。項目工作人員介紹，自新政公佈以來，項目來電諮詢量增長明顯，主要是詢問二套房首付問題，但到訪量與之前相比沒有明顯變化。“畢竟是在工作日，來訪的客戶並不多。不少客戶還是在等待細則落地。”

　　不過，為了應對新政，華業東方玫瑰的推盤節點將會提前。“原本計劃在5月份加推的房源將會在4月中上旬放量，後期加推的房源將根據樓座位置和環境相應提高價格。”上述工作人員介紹。

　　通州核心區一項目行銷負責人表示，雖然市場有回暖的趨勢，但由於去年項目去化情況不理想，目前擅自漲價十分冒險。

　　孫河

　　改善盤雲集 部分樓盤反應迅速

　　“3.30新政”被業內視為意在釋放改善型需求，地域較廣的朝陽區是改善型樓盤扎堆的區域，4月預計入市的新盤首開熙悅尚郡、北京奧林匹克花園等平層總價都在650萬元/套以上，紅廷別墅、龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子等別墅則在2000萬元/套起。

　　3月31日是新政出臺後的第一天，記者來到位於朝陽區孫河板塊的龍湖雙瓏原著，當天早上還下著小雨，記者看到11點售樓處現場就有2組客戶在看房，龍湖目前在售的産品是少量2000萬/套起的別墅，以及借著新政東風快速推出的最後的“中央墅”16棟獨棟，面積為500-700平方米，售價為3500萬元/套起。

　　“新政5點出來，我們馬上就組織了銷售人員進行培訓，他們也第一時間去向客戶介紹講解，”龍湖雙瓏原著行銷負責人表示，此前很多高端客戶對樓市和經濟走勢不確定，一直在觀望，新政出臺後穩定了這批觀望客戶的信心。

　　“我們發現高端客群也很看重二套房首付降低到四成的政策，”上述負責人表示，這不僅能對“賣舊買新”的客戶降低門檻；也不會影響“不差錢”客戶的現金流，此前項目銷售中40%的客群是全款，他預計銀行細則出臺後，貸款客戶將會快速增加，項目也不排除上調價格，3月項目共認購1.1億元。

　　孫河由於熱地頻出，成為北京別墅市場的熱點板塊。除了龍湖外，直接形成競爭的別墅項目是目前在售的泰禾北京院子，和預計下半年推出的首開·瑯樾；記者了解到，多數開發商都表示新政出臺後進入了新一輪的上行週期，但項目漲價與否還要看市場的反饋。

　　記者探訪了解到，與客戶關注度和開發商反應速度有關，新政後一些明星項目的來電、來訪量都有增長，但一些還在反應中、還沒有向客戶積極推介的樓盤則沒有明顯變化。

　　亞豪機構研究總監郭毅表示，孫河板塊土地價格、樓盤的定價都沒有價格優勢，預計近期仍以加快去化為主，並不會貿然漲價。

　　除了孫河板塊外，朝陽區其他一些備受關注的樓盤，也在悄然醞釀提價或收窄優惠幅度。比如位於東四環青年路的首開熙悅尚郡銷售人員就告訴記者，“去年底的很多優惠現在都收回來了，預計這次開盤價折合46000元/平方米。”而據介紹，去年該項目開出同一棟樓的房源，簽約均價為43000元/平方米。

　　房山

　　去化壓力大 新政效果待考

　　進入4月，房山眾多項目也開始邁出重新放量的步伐。記者在走訪中發現，原本計劃在4月開盤的藍光星華·海悅城、首創伊林郡已搶先開盤，中國鐵建原香匯等項目也正在醞釀放量。而在新政的影響下，不少項目都表示在未來一段時間裏或會小幅上調項目售價。

　　新政公佈的第三天，位於房山良鄉京周路旁的藍光星華·海悅城售樓處裏，3組購房者正在沙盤前諮詢著項目的具體情況。據項目銷售人員介紹，新政公佈後不少客戶都來電諮詢政策細則，目前來看房的客戶也是衝著新政出臺而來。

　　“目前項目在售兩居室的均價是21500元/平方米，三居室均價是21000元/平方米。雖然現在具體調價情況還沒定，但有利好政策，下次開盤價格肯定會有一定幅度上漲。”上述銷售人員介紹。

　　記者在首創伊林郡、五礦銘品等項目走訪時，都聽到類似説法，但這些項目都沒有明確漲價幅度。

　　“新政出來後項目的來電、來訪並沒有明顯變化。我們也在宣傳上下了工夫，可是收效實際並不明顯。新政細則還沒落地，大多數銀行也還沒給出具體的信貸調整細則。對購房者來説，在總價不變的情況下，消化新政還需要一定時間。”中國鐵建國際花園的行銷負責人坦言。

　　房山長陽區域的一項目工作人員介紹，隨著整個區域的眾多項目進入銷售後期，區域的活力和熱度也受到很大影響，即便是新政也很難令市場在短時間內振奮起來。記者也了解到，上週末取得7億銷售額的首創伊林郡，此次開盤價為18000元/平方米左右，與該項目2013年底的售價相差無幾。

　　而位於長陽板塊，定位改善型産品的五礦銘品，其當年拿地價格為19000元/平米左右，而目前的報價僅在24000元/平方米左右。

　　數據顯示，目前房山銷售排行的前三名均被商住項目佔據，且月成交量也只在30套左右，普通住宅的去化更為不暢。

　　另據亞豪機構統計，房山區目前的庫存量在1萬套左右，位居北京各區域庫存第三位。“房山的配套和環境尚不足以支撐改善型項目，客群對區域內的改善型項目認可度不高。從目前的情況來看，即便採取低價策略也很難實現快速去化。”郭毅認為。

　　- 最新動向

　　相比于新房，二手房市場對新政的反應更為迅速。新政出臺的這幾天裏，不少購房者加快成交進度、不少業主也有了漲價的打算，二手房經紀人們更加忙得不亦樂乎。新政猶如一劑強心劑，令本就處於回暖通道的二手房市場更加熱鬧起來。

　　看房、簽約客戶增多

　　“30日新政出臺，晚上就有3組客戶預約看房。”左安門附近一家二手房仲介的經紀人介紹，31日晚上9點多還有客戶預約帶看。

　　3月30日，樓市迎來新一輪政策利好，二套房首付比例大幅下調，同時，營業稅免稅的條件由購買滿五年調整為購買滿兩年，一時間在二手房市場激起波瀾。

　　家住回龍觀，計劃換房的王先生表示，之前房子挂在仲介也沒什麼人來看，新政下來這兩天，陸陸續續的有好幾撥人約時間看房。

　　鏈家地産根據門店所反映的情況統計，新政出臺後首日看房和簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經看好房子的剛需客戶。

　　“新政出來後，滿兩年但不滿五年的房源變多了，可以挑選的空間也變大。而且一套300萬的房子就能省下16萬的營業稅，最近我也要抓緊時間看房了。”王先生表示。

　　面對新政，一些近期簽訂了購房合同的買家也遇到了新問題。方才在方莊買了一套兩居室的陳先生就頗為鬱悶。原來，就在29日，陳先生剛在區地稅局繳納了各種稅費。一套總價250萬的房子，繳納了14萬元的營業稅。天有不測風雲，隔天新政出臺後，原本應繳的營業稅免征了。

　　“政策出臺前沒有半點跡象，一夜之間，我就多交了十幾萬。”在地稅局諮詢的陳先生難掩焦慮。最終地稅局的解釋是，只要在3月31日之前沒有完成過戶的購房者，可以辦理退稅。

　　這種情況，不僅是陳先生一個人。有業內人士表示，政策出臺前缺乏預警機制，著實令購房者跑了“冤枉路”。

　　業主試圖漲價

　　“昨天晚上下班剛回到家，還沒來得及坐下，仲介的電話就來了，説是之前看中的三居室報價上漲了5萬。”居住在通州梨園附近的孫女士回憶起新政公佈當日的情形。

　　不僅在通州，包括朝陽北路、方莊、勁松等多個片區都存在坐地漲價的狀況。

　　“前兩天合同都簽了，今天業主突然打電話要漲10萬元，説是按照新政自己之前的價格賣低了。”在方莊區域從事二手房仲介工作的小陳略帶無奈地表示，不過最終購房人堅決駁回，房主也不再堅持，順利地按照原先的價格進行過戶。

　　“北京二手房市場的慣例是購房者來承擔營業稅，之前房子不滿五年的業主大多會減少一部分房款來促進成交。現在看到營業稅調整，不少業主都不願意再讓步。”小陳介紹。

　　“營業稅繳費規定改變了，我名下的一居室總算是可以報得上價了。”家住天通苑的程女士表示。

　　程女士在立水橋有一套小一居，由於不滿五年，報價一直比同區域同戶型滿五年的房子低5萬-10萬元。程女士一直想要把現在自住的二居室和這套一居室賣了換套三居，可是這套一居室的報價總覺得不划算，所以房子雖然挂在仲介門店，但其實一直都不上心。“現在有了新政，稅費方面不再是短板，終於可以認真報一個合理的價格，著手換套三居室。”

　　鏈家地産市場研究部張旭介紹，部分區域2到5年房源增多，且這部分房源業主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內。從市場整體情況來看，買賣雙方表現較為理性，並未因新政出臺而出現恐慌。

　　成交價或有一定漲幅

　　在業內人士普遍看來，營業稅“5改2”之後，將有利於市場上改善型購房人群出售已有的房屋，增加二手房市場免稅房源供應。同時，儘管之前的二手房交易中營業稅往往被轉嫁給購房人，但“5改2”之後，部分房屋的營業稅得到了免除，購房人的交易負擔將下降，從而促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

　　“5改2”之後，二手房價格是否會飛速上漲，成為了不少人的疑問。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，大幅度漲價的可能性不大。因為從現階段宏觀樓市整體結構性供過於求的特徵來看，業主方提價只會面臨有價無市的被動，房價出現大幅上漲的可能性不大。

　　同時有業內人士表示，市場上“滿2”的二手房源，大多都是在2010年3月底至2013年3月底完成上一輪交稅或者辦理房産證的。在這段期間正好是北京二手房價格快速增長的階段，在這段時間購房的房主背負的購房成本也較高。目前如果是為了換房，貿然提價只會徒增風險。

　　張旭也表示，雖然能夠直接受惠於此輪政策利好的購房者數量有限，但政策帶動改善型需求的入市積極性，促使未來成交量進一步上升。因此不排除二季度或下半年房價出現一定上漲的可能性。“但與以往相比，此輪調整買賣雙方相對更為理性，購房者也不必恐慌性入市。市場是否接受部分房源報價上漲，仍有待觀察。”