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樓市新政落地已72小時:部分開發商欲提價

  • 發佈時間:2015-04-03 07:25:58  來源:新京報  作者:佚名  責任編輯:張少雷

  “3.30新政”選擇在週一傍晚給低溫的樓市送來了一碗“雞湯”,不同於以往的鼓勵首次置業,此次政策將釋放改善型客戶,一石激起千層浪,連夜加班、深夜簽約、坐地漲價……新政3天,北京樓市發生了哪些變化?

  ★ 3月30日17:00

  四部委聯合發佈新政策

  週一中午就有傳言央行將召開記者會發佈樓市新政策,帶動地産股大漲。週一下午五點,央行、住建部、銀監會聯合下發通知,購買第二套房最低首付款比例為40%;公積金貸款購買首套普通自住房,最低首付20%;擁有一套住房並已結清貸款的家庭,再次申請公積金購房最低首付為30%。財政部也發佈通知稱,自3月31日起,個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

  ★ 3月30日19:00

  專家解讀、樓盤開會

  新政一齣,力度遠超預期,我愛我家副總裁胡景暉介紹,此前北京樓市的首次置業大約佔60%,現在已經不足30%,此次釋放出改善型購房需求,才能拉動低迷樓市回暖,但他也表示,成交量回升或在二季度才能體現。

  就在專家接受媒體採訪、解讀政策之際,房地産企業也緊急開會,制定出行銷的新政策,不少樓盤的行銷負責人剛開完總部的會,就緊急召開樓盤所有銷售人員大會。

  “給一線人員傳達公司的新政策,他們也第一時間去向客戶介紹講解,邀請客戶來看房”龍湖雙瓏原著行銷負責人表示,廣告宣傳單也在當晚緊急趕出。

  ★ 3月31日10:00

  售樓處戰爭打響“限時不漲價”

  新政出臺後的第一天,售樓處拉開搶客大戰,萬科在北京9個在售項目全力促銷,打出了“3月31日零點不漲價不打烊”活動,旭輝北京打出了“4月小長假延長銷售時間至晚九點”活動。

  樓盤方面,位於通州馬駒橋的首開·國風美侖、位於亦莊的金茂悅等項目都打出了“不漲價”的宣言,還有樓盤推出了分期首付、貸款打折等優惠。

  記者了解到,由於預期政府會有放鬆樓市的新政,不少開發商早在“3.30新政”前就放話要漲價。如今在“3.30新政”的刺激下,這些廣告標語都是“暫時不漲價”,暗示著清明小長假後將上調價格,希望促進客戶儘快購買。

  ★ 4月1日10:00

  開發商曬成績單

  據北京萬科對媒體披露的數據,新政出臺後的第一天,萬科“零點活動”下,在京9個在售樓盤來訪共165組客戶,認購認籌54套,累計實現1.56億元的銷售總額。

  “限時是業內常見的擠壓式銷售,客戶的預期在轉好,之前客戶來看8次都不定,現在可能來看3次就定了,但市場還沒熱,還在恢復期,”泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男錶示,此次新政最大的利好是對剛需和剛改項目,而對別墅等高端改善項目的拉動作用還有限,因為5月-10月才是別墅的銷售期。

  ★ 4月1日17:00

  31個新盤欲借政策東風入市

  新政出臺,業內認為4月的北京市場勢必迎來供需兩旺的局面,這也促使大批樓盤積極入市。根據亞豪機構統計數據顯示,4月,北京樓市將新增31個項目。這其中既有像通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內的10個純新盤,也有首開·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品等21個老項目後期。

  雖然有政策利好,但還是有不少業內人士認為需要理性看待市場。沈力男錶示,泰禾還沒有針對新政推出促銷政策,其位於通州的泰禾1號街區賣得較快,1號公館目前已快清盤,但這兩個項目新政前貨源就賣得差不多了,“新政對銷售的影響還沒有那麼顯著。”

  一位參加“限時不漲價”促銷活動的行銷總監對新京報記者坦承,從新政至今的時間太短了,除非配合一定的促銷、集中舉辦活動,不然認購數字上很難出現大幅增長,他表示不能給出項目在新政後的簽約數字,要以公司的宣傳口徑為準,他認為一些認購倍增的數字很可能是算上了新政前認購的客戶。

  ★ 4月2日12:00

  浙商銀行公佈二套房房貸細則

  新政下,多數銀行的反應都慢了半拍,週一晚間只有浙商銀行率先公佈二套房房貸政策細則:購房者在購買普通住房時(總價在500萬元以下的公寓),首付比例最低為4成,別墅以及總價500萬元以上的公寓首付最低5成。而記者昨日諮詢的光大銀行、農行、北京農商行網點工作人員都表示,具體房貸政策還沒有出來。

  ★ 4月2日13:00

  售樓處籌辦活動衝刺清明小長假

  “樓盤週末會辦一個活動來吸引客戶”,東五環一個住宅項目的行銷人員對記者如是説。

  業內人士介紹,新政在週一傍晚頒布,隨後的3天都是工作日,很多項目微信、短信等移動端做了推廣,計劃本週末在售樓處舉辦一些活動,目前已在認購、簽約階段的項目還比較少。

  - 區域掃描

  通州

  老盤唱主角個別項目上調售價

  近兩年,隨著通州核心區住宅用地供應減少,通州目前在售的項目也以合生濱江帝景、華業東方玫瑰、K2玉蘭灣等幾個老項目為主,計劃4月入市的玫瑰SOHO、天晟嘉園、首開香溪郡3個項目也為老項目推新。

  “合生濱江帝景目前在售的戶型以精裝三居室為主,目標客群主要是改善性需求。這次新政之後,項目的銷售有明顯增長。而且單價也有1000元左右的上漲。”位於通州梨園區域的合生濱江帝景銷售人員告訴記者。

  據合生濱江帝景相關負責人介紹,4月上調售價後,樓王售價將漲到2.7萬-2.8萬元/平米。“今年公司對項目有利潤要求,”合生創展華北區行銷總監劉蕓岐近日在出席“聚焦兩會穩定住房消費下的通州樓市”主題論壇上稱,3月以來購房者的來電來訪量增加,加上近期的政策利好,都使開發商有信心上調價格。

  通州核心區的另一個大盤東方華業玫瑰的表現似乎沒那麼明顯。項目工作人員介紹,自新政公佈以來,項目來電諮詢量增長明顯,主要是詢問二套房首付問題,但到訪量與之前相比沒有明顯變化。“畢竟是在工作日,來訪的客戶並不多。不少客戶還是在等待細則落地。”

  不過,為了應對新政,華業東方玫瑰的推盤節點將會提前。“原本計劃在5月份加推的房源將會在4月中上旬放量,後期加推的房源將根據樓座位置和環境相應提高價格。”上述工作人員介紹。

  通州核心區一項目行銷負責人表示,雖然市場有回暖的趨勢,但由於去年項目去化情況不理想,目前擅自漲價十分冒險。

  孫河

  改善盤雲集 部分樓盤反應迅速

  “3.30新政”被業內視為意在釋放改善型需求,地域較廣的朝陽區是改善型樓盤扎堆的區域,4月預計入市的新盤首開熙悅尚郡、北京奧林匹克花園等平層總價都在650萬元/套以上,紅廷別墅、龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子等別墅則在2000萬元/套起。

  3月31日是新政出臺後的第一天,記者來到位於朝陽區孫河板塊的龍湖雙瓏原著,當天早上還下著小雨,記者看到11點售樓處現場就有2組客戶在看房,龍湖目前在售的産品是少量2000萬/套起的別墅,以及借著新政東風快速推出的最後的“中央墅”16棟獨棟,面積為500-700平方米,售價為3500萬元/套起。

  “新政5點出來,我們馬上就組織了銷售人員進行培訓,他們也第一時間去向客戶介紹講解,”龍湖雙瓏原著行銷負責人表示,此前很多高端客戶對樓市和經濟走勢不確定,一直在觀望,新政出臺後穩定了這批觀望客戶的信心。

  “我們發現高端客群也很看重二套房首付降低到四成的政策,”上述負責人表示,這不僅能對“賣舊買新”的客戶降低門檻;也不會影響“不差錢”客戶的現金流,此前項目銷售中40%的客群是全款,他預計銀行細則出臺後,貸款客戶將會快速增加,項目也不排除上調價格,3月項目共認購1.1億元。

  孫河由於熱地頻出,成為北京別墅市場的熱點板塊。除了龍湖外,直接形成競爭的別墅項目是目前在售的泰禾北京院子,和預計下半年推出的首開·瑯樾;記者了解到,多數開發商都表示新政出臺後進入了新一輪的上行週期,但項目漲價與否還要看市場的反饋。

  記者探訪了解到,與客戶關注度和開發商反應速度有關,新政後一些明星項目的來電、來訪量都有增長,但一些還在反應中、還沒有向客戶積極推介的樓盤則沒有明顯變化。

  亞豪機構研究總監郭毅表示,孫河板塊土地價格、樓盤的定價都沒有價格優勢,預計近期仍以加快去化為主,並不會貿然漲價。

  除了孫河板塊外,朝陽區其他一些備受關注的樓盤,也在悄然醞釀提價或收窄優惠幅度。比如位於東四環青年路的首開熙悅尚郡銷售人員就告訴記者,“去年底的很多優惠現在都收回來了,預計這次開盤價折合46000元/平方米。”而據介紹,去年該項目開出同一棟樓的房源,簽約均價為43000元/平方米。

  房山

  去化壓力大 新政效果待考

  進入4月,房山眾多項目也開始邁出重新放量的步伐。記者在走訪中發現,原本計劃在4月開盤的藍光星華·海悅城、首創伊林郡已搶先開盤,中國鐵建原香匯等項目也正在醞釀放量。而在新政的影響下,不少項目都表示在未來一段時間裏或會小幅上調項目售價。

  新政公佈的第三天,位於房山良鄉京周路旁的藍光星華·海悅城售樓處裏,3組購房者正在沙盤前諮詢著項目的具體情況。據項目銷售人員介紹,新政公佈後不少客戶都來電諮詢政策細則,目前來看房的客戶也是衝著新政出臺而來。

  “目前項目在售兩居室的均價是21500元/平方米,三居室均價是21000元/平方米。雖然現在具體調價情況還沒定,但有利好政策,下次開盤價格肯定會有一定幅度上漲。”上述銷售人員介紹。

  記者在首創伊林郡、五礦銘品等項目走訪時,都聽到類似説法,但這些項目都沒有明確漲價幅度。

  “新政出來後項目的來電、來訪並沒有明顯變化。我們也在宣傳上下了工夫,可是收效實際並不明顯。新政細則還沒落地,大多數銀行也還沒給出具體的信貸調整細則。對購房者來説,在總價不變的情況下,消化新政還需要一定時間。”中國鐵建國際花園的行銷負責人坦言。

  房山長陽區域的一項目工作人員介紹,隨著整個區域的眾多項目進入銷售後期,區域的活力和熱度也受到很大影響,即便是新政也很難令市場在短時間內振奮起來。記者也了解到,上週末取得7億銷售額的首創伊林郡,此次開盤價為18000元/平方米左右,與該項目2013年底的售價相差無幾。

  而位於長陽板塊,定位改善型産品的五礦銘品,其當年拿地價格為19000元/平米左右,而目前的報價僅在24000元/平方米左右。

  數據顯示,目前房山銷售排行的前三名均被商住項目佔據,且月成交量也只在30套左右,普通住宅的去化更為不暢。

  另據亞豪機構統計,房山區目前的庫存量在1萬套左右,位居北京各區域庫存第三位。“房山的配套和環境尚不足以支撐改善型項目,客群對區域內的改善型項目認可度不高。從目前的情況來看,即便採取低價策略也很難實現快速去化。”郭毅認為。

  - 最新動向

  相比于新房,二手房市場對新政的反應更為迅速。新政出臺的這幾天裏,不少購房者加快成交進度、不少業主也有了漲價的打算,二手房經紀人們更加忙得不亦樂乎。新政猶如一劑強心劑,令本就處於回暖通道的二手房市場更加熱鬧起來。

  看房、簽約客戶增多

  “30日新政出臺,晚上就有3組客戶預約看房。”左安門附近一家二手房仲介的經紀人介紹,31日晚上9點多還有客戶預約帶看。

  3月30日,樓市迎來新一輪政策利好,二套房首付比例大幅下調,同時,營業稅免稅的條件由購買滿五年調整為購買滿兩年,一時間在二手房市場激起波瀾。

  家住回龍觀,計劃換房的王先生表示,之前房子挂在仲介也沒什麼人來看,新政下來這兩天,陸陸續續的有好幾撥人約時間看房。

  鏈家地産根據門店所反映的情況統計,新政出臺後首日看房和簽約成交客戶增多,其中主要為之前已經看好房子的剛需客戶。

  “新政出來後,滿兩年但不滿五年的房源變多了,可以挑選的空間也變大。而且一套300萬的房子就能省下16萬的營業稅,最近我也要抓緊時間看房了。”王先生表示。

  面對新政,一些近期簽訂了購房合同的買家也遇到了新問題。方才在方莊買了一套兩居室的陳先生就頗為鬱悶。原來,就在29日,陳先生剛在區地稅局繳納了各種稅費。一套總價250萬的房子,繳納了14萬元的營業稅。天有不測風雲,隔天新政出臺後,原本應繳的營業稅免征了。

  “政策出臺前沒有半點跡象,一夜之間,我就多交了十幾萬。”在地稅局諮詢的陳先生難掩焦慮。最終地稅局的解釋是,只要在3月31日之前沒有完成過戶的購房者,可以辦理退稅。

  這種情況,不僅是陳先生一個人。有業內人士表示,政策出臺前缺乏預警機制,著實令購房者跑了“冤枉路”。

  業主試圖漲價

  “昨天晚上下班剛回到家,還沒來得及坐下,仲介的電話就來了,説是之前看中的三居室報價上漲了5萬。”居住在通州梨園附近的孫女士回憶起新政公佈當日的情形。

  不僅在通州,包括朝陽北路、方莊、勁松等多個片區都存在坐地漲價的狀況。

  “前兩天合同都簽了,今天業主突然打電話要漲10萬元,説是按照新政自己之前的價格賣低了。”在方莊區域從事二手房仲介工作的小陳略帶無奈地表示,不過最終購房人堅決駁回,房主也不再堅持,順利地按照原先的價格進行過戶。

  “北京二手房市場的慣例是購房者來承擔營業稅,之前房子不滿五年的業主大多會減少一部分房款來促進成交。現在看到營業稅調整,不少業主都不願意再讓步。”小陳介紹。

  “營業稅繳費規定改變了,我名下的一居室總算是可以報得上價了。”家住天通苑的程女士表示。

  程女士在立水橋有一套小一居,由於不滿五年,報價一直比同區域同戶型滿五年的房子低5萬-10萬元。程女士一直想要把現在自住的二居室和這套一居室賣了換套三居,可是這套一居室的報價總覺得不划算,所以房子雖然挂在仲介門店,但其實一直都不上心。“現在有了新政,稅費方面不再是短板,終於可以認真報一個合理的價格,著手換套三居室。”

  鏈家地産市場研究部張旭介紹,部分區域2到5年房源增多,且這部分房源業主報價有一定上漲,但漲幅不大,一般在5%以內。從市場整體情況來看,買賣雙方表現較為理性,並未因新政出臺而出現恐慌。

  成交價或有一定漲幅

  在業內人士普遍看來,營業稅“5改2”之後,將有利於市場上改善型購房人群出售已有的房屋,增加二手房市場免稅房源供應。同時,儘管之前的二手房交易中營業稅往往被轉嫁給購房人,但“5改2”之後,部分房屋的營業稅得到了免除,購房人的交易負擔將下降,從而促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。

  “5改2”之後,二手房價格是否會飛速上漲,成為了不少人的疑問。

  對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,大幅度漲價的可能性不大。因為從現階段宏觀樓市整體結構性供過於求的特徵來看,業主方提價只會面臨有價無市的被動,房價出現大幅上漲的可能性不大。

  同時有業內人士表示,市場上“滿2”的二手房源,大多都是在2010年3月底至2013年3月底完成上一輪交稅或者辦理房産證的。在這段期間正好是北京二手房價格快速增長的階段,在這段時間購房的房主背負的購房成本也較高。目前如果是為了換房,貿然提價只會徒增風險。

  張旭也表示,雖然能夠直接受惠於此輪政策利好的購房者數量有限,但政策帶動改善型需求的入市積極性,促使未來成交量進一步上升。因此不排除二季度或下半年房價出現一定上漲的可能性。“但與以往相比,此輪調整買賣雙方相對更為理性,購房者也不必恐慌性入市。市場是否接受部分房源報價上漲,仍有待觀察。”

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