站在年中的時間節點上回頭看，“330新政”對市場走勢的影響顯著。

　　2015年上半年，上海樓市在去年的“低溫”中起步。第一季度，市場整體供需乏力，表現平淡。而三月底樓市新政的出臺，配合多次貨幣寬鬆政策的落地迅速改變了市場走勢——成交連續上揚、去庫存效果顯著。

　　時至今日，“330新政”已經落地近百天。過去的三個月裏，上海樓市發生了哪些變化？步入2015年的樓市下半場，市場走勢又將如何？

　　□地産評論員 孟子諒

　　在剛剛過去的100天裏，購房者搶著入市、開發商積極推盤、房價結構性上揚。業內人士普遍認為，市場得以逆轉的背後推手，正是“330新政”，它就像一道分水嶺，落地前後，上海房地産市場表現可謂迥異。

　　觀望開始“疲勞”

　　“我從春節後開始看房，當時由於市場不好，想著等樓盤多點折扣再説。但沒想到這一等就是4個月，現在每個售樓處人都這麼多，你説要是開發商漲價了可怎麼辦啊。”上週末在松江某樓盤現場，前來看房的陶女士無奈表示。

　　事實上，近期樓市中類似陶女士這樣結束觀望、準備積極入市的購房者不在少數。

　　上海搜房網最新的一份置業心態調查顯示，近四成受訪者認為未來房價將有所上漲，近六成受訪者打算在今年買房，相比今年二月，這兩項調查的結果均增加了一成左右。

　　購房者心態轉變明顯，但他們的表現卻不盡相同，既有像前述陶女士一樣對錯過入市時機“追悔莫及”的，也有因樓市行情好轉而開始“追漲”的。而他們心態的轉變，普遍是基於“樓市仍將上行”的判斷。

　　今年6月，筆者在軌交10號線新江灣城站附近看到很多售樓人員聚集在地鐵站口，其中寫有“市場回暖、保值利器”的紙板格外顯眼。其中一名置業顧問表示：“近期來看房的人越來越多，我們就是樓盤銷售的‘橋頭堡’，要爭取在第一時間‘搶’到客源。”

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，二季度以來樓市的復蘇與“330新政”密不可分，但也應該看到，今年以來多次降息降準對樓市也有很大助力。近期，央行再次降息和定向降準，這有望進一步刺激樓市成交。

　　不僅是新房市場，受積極的入市情緒影響，二手房市場的成交量也呈現出明顯的上漲趨勢。

　　德佑鏈家研究部總監陸騎麟表示，今年4月、5月，二手房市場回暖明顯，成交套數均超過3萬套，這樣的“戰績”僅次於2013年3月，在歷史上也是“名列前茅”。

　　房價“跳躍”增長

　　4月以來，上海新房成交量大幅上漲，樓市行情迅速逆轉，而與此同時，供應面積卻出現下滑。其中3月以來，每個月上海樓市都出現了20萬平方米左右的供應缺口。

　　對此，上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦表示，4、5兩個月的新建商品住宅供應其實並不少，均超過了100萬平方米。之所以會出現短缺，還是需求漲勢兇猛的原因。

　　在成交火熱、供不應求的市場背景下，半年來上海樓市的成交均價也在迅速上漲。數據顯示，今年3月以來，上海商品住宅成交均價每個月均有“跳躍式”增長，至今年6月，已達34345元/平方米，為歷史最高值。

　　業內人士認為，這主要與成交結構改變有關——高端客群的積極入市拉高了樓市整體的成交均價。

　　來自上海中原地産研究諮詢部的數據顯示，今年第二季度以來上海商品住宅的成交結構中，高端樓盤（成交均價5萬元/平方米以上）的成交面積佔比持續提升，從第一季度每個月都在15%以下，到6月底已經提升到了19%左右。

　　陸騎麟分析認為，高端市場成交的好轉可能會在一定程度上影響開發商的産品思路——熱衷於推出中高端産品，這將使上海房價維持在一個較高水準。不過，改善和高端産品的持續表現，也正説明瞭目前市場的回暖態勢。

　　房企信心恢復

　　今年初，受去年市場調整的影響，房企的心態普遍較為謹慎，觀望情緒濃厚，這一點在今年年初的土地市場上也有所體現。

　　上海中原地産研究諮詢部數據顯示，今年1-3月，上海經營性用地出讓總面積為166.21萬平方米，總金額為296.57億元，平均溢價率為18.67%。

　　而受市場回暖影響，房企對於市場的信心與日俱增。今年4-6月，在土地出讓總面積降至154.79萬平方米的情況下，出讓總金額卻達到了343.78億元，平均溢價率達43%。

　　業內人士認為，這與上海的推地策略有一定關係。

　　德佑鏈家研究部數據顯示，今年上半年上海共計成交了25幅商辦類地塊，其中有16幅的成交集中在第一季度。“近幾年，上海商辦類物業供應較大，開發商對於此類地塊的態度也持續謹慎，拿地熱情不高。”陸騎麟分析稱。

　　對此，盧文曦則認為，兩個季度土地市場成交情況迥異，雖然與土地供應有一定關係，但從溢價率的表現可以看出，房企的信心正在迅速恢復。

　　進入6月，上海先後有楊浦平涼路宅地、大寧上海火車站北廣場商辦地塊等熱門土地出讓，而虹口江灣鎮板塊也有十年來的首塊宅地出讓。現場參與競拍的房企眾多，最終成交價也比較高。

　　針對此種現象，中國指數研究院執行院長陳晟評論説：“近期土地市場成交火熱，而且成交的多是住宅用地，價格高屬於合理範圍，因為這代表了上海這座城市的經濟地位。”