上海樓市走過“跌宕起伏”的2014年，收官于一場“價值暖冬”。而進入2015年，雖然樓市成交量有一定下滑、土地市場也有所“降溫”，但從品牌房企推盤的節奏和力度來看，2015年上海樓市仍有望在去年“翹尾”行情的基礎上繼續回暖。

　　成交下滑不掩回暖

　　去年12月，上海商品住宅市場呈現出明顯的“衝刺行情”，其成交量已經達到137萬平方米，創下2014年月度之最。

　　而進入2015年，上海樓市的“溫度”似乎有所下降。1月1日至1月10日，上海商品住宅市場的供應面積環比減少了50.5%，這十天內的成交量也僅為20.44萬平方米，環比大幅減少了65.08%。雖然開局並不盡如人意，但業內人士認為，這樣的成交表現有其必然性，上海樓市仍有望延續此前的回暖勢頭。

　　德佑地産市場研究部總監陸騎麟表示，進入2015年以來，上海樓市成交雖然下滑明顯，但這主要是元旦假期和上月月底開發商集中簽約的影響，因此尚在情理之中。而未來，上海樓市的需求仍有進一步釋放的空間，因為去年年底開始，開發商便不斷向市場投放新增供應，雖然今年年初供應有所減少，但整體庫存仍舊維持在高位，房企“去庫存”的心態並沒有變。

　　“從近5年的數據來看，年初的成交量都會比上一年年底有較大幅度的縮水。加之2014年最後一週上海樓市的成交峰值過高，也透支了後續的購買力。”中原地産研究諮詢部經理盧文曦表示，雖然今年開局表現一般，但有著去年12月超高的供應量支撐，新開盤的項目很快就會轉化為成交，整個1月的上海樓市仍將平穩向上。

　　土地市場開局“慢熱”

　　去年年底上海新房市場的翹尾行情也帶動了土地市場的成交。上海土地市場也憑藉著“一頭一尾”的驚艷表現，創造了歷史第二高的年度總成交金額。

　　據同策諮詢研究部數據顯示，2014年上海土地市場累計成交總金額為1764億元，儘管比歷年最高值2013年的2262億元下滑了22%，但相比過去幾年，2014年仍然是僅次於2013年的第二高年份。

　　然而進入2015年，上海土地市場則顯得有些“慢熱”，近日拍出的三幅土地均只以底價成交，且競買每人平均只有一位。

　　而從地塊的用途來看，這樣的結果其實並不令人意外，三幅地塊中兩幅為工業用地，一幅為動遷安置房用地，都不如商辦住用地那樣受追捧。

　　雖然開局略顯冷清，但在業內人士看來，2015年上海的土地市場仍有望進一步升溫。

　　上海易居房地産研究員嚴躍進表示，去年年底的土地市場成交高潮，已經反映出了目前房企回歸一線城市的急迫心情。而且去年12月份放大的新房成交量，説明購房者積極入市的共識正在形成。在此影響之下，目前土地市場的“遇冷”應該只是暫時的。

　　而同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，年初這段時間房企可能會在拿地方面趨於謹慎，進入“蓄力”階段，在新房成交放量之後，房企拿地的腳步才可能會更加迅猛。

　　“龍頭”之爭再升級

　　去年，綠地、萬科的“老大”之爭從年初持續到年底，兩家房企把其他競爭對手遠遠地甩在了身後。

　　在上海的房地産市場，房企間的競爭顯然更加激烈。同策研究部數據顯示，去年全年，上海商品房銷售金額前三位分別是綠地、融綠和萬科，三家房企的銷售金額分別為240億元、186億元和184億元。

　　而在上海住宅市場，融創綠城憑藉敏銳的市場嗅覺和高效的執行力抓住了去年改善型需求釋放的“東風”，以全年174.8億元的銷售額奪得上海住宅“銷冠”。

　　除此之外，融創綠城旗下多個項目也贏得了購房者和業界的高度認可。黃浦灣項目交出了四個月熱銷20億元的成績單；上海玫瑰園則以12.32億元蟬聯2014年上海高端別墅銷冠；香溢花城項目則提前兩個月完成全年26億元的銷售指標。

　　進入2015年後，雖然目前的樓市成交狀況有所回落，但品牌房企對市場仍舊抱有較大信心，其中，綠地、融綠、萬科等龍頭房企均有不小動作。

　　今年1月中旬，位於松江泗涇的綠地雲天坊就將入市，而綠地海域笙暉也將在一月加推；萬科則將在年初推出一系列別墅産品，其中萬科城墅在去年11月開盤即售罄，近期即將加推；而去年上海商品房年度簽約金額第一名、融綠旗下的盛世濱江項目近期也在持續推盤。

　　除在産品方面發力外，綠地集團在今年年初披露了其升級版的國際化戰略。萬科同樣“不甘落後”，據了解，今年萬科預計在全國將有10個商業項目開業，未來，公司還將再設立一間獨立的商業地産管理公司。

　　從開局階段房企的種種表現來看，2015年各大房企的市場競爭或將全面升級，從産品到戰略，從上海到全國，龍頭房企之間的“肉搏戰”已經悄然打響。

　　市場聚焦

　　關於樓市：

　　2015年樓市或保持健康合理水準

　　據DTZ戴德梁行綜合住宅部數據統計，截至2014年12月18日，上海土地市場出讓金總收入同比減少30%，但2014年上海商品住宅用地出讓金則同比增加10.7%，説明即使去年上海土地市場整體成交有所下降，但住宅市場卻繼續升溫，房産開發商對上海宅地市場情有獨鍾。

　　而從成交來看，2014年第四季度，受限貸放鬆、公積金制度改革及普通房住房標準提高等多重政策影響，成交無論量或價都出現翹尾。在2014年住宅供應和2013年基本持平的情況下，全年成交下降近三成。DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏認為，究其原因是2011年以來持續的限購調控，壓制購房需求，加上12%的價格年增長雙重作用的結果。

　　對於已經來臨的2015年，來自戴德梁行的分析稱，在政策面，2015年限購將迎來新一輪的鬆綁，但上海市場完全放開限購的可能性不大，限貸鬆綁可能會表現在釋放流動性、降息以及優化改善型住宅貸款環境等幾個方面。

　　對於土地市場，2015年，全國佈局的大中型開發商，會選擇收縮三、四線城市拿地，將重點佈局一、二線城市，上海無疑是所有房企的兵家必爭之地。對於2015年的住宅成交預測，可以概括為：“激情未必，暖意長存”。市場成交火爆情況將不復存在，但包括剛需和高端住宅的成交價格和成交量，都將持續保持在一個健康合理的水準。

　　關於産品：

　　大戶型産品有望延續強勢

　　2014年，雖然剛需項目仍然是樓市成交的“中流砥柱”，但改善型樓盤的強勢崛起同樣不可忽視。

　　去年上半年，在觀望情緒瀰漫的情況下，就有綠城玉蘭公館、綠城花木錦繡蘭庭等中高端項目先後取得熱銷。而在下半年一系列政策“組合拳”的刺激下，市場需求重心逐步向改善型轉移的趨勢更加顯著。克而瑞上海研究總監薛建雄表示，從去年三、四季度上海商品住宅成交的戶型來看，二房和三房依然是市場主力，但三房及以上大戶型成交佔比則有顯著的上升趨勢。

　　根據DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務部數據統計，2014年中端和中高端産品表現優於大勢，尤其是總價段500萬元-800萬元的改善型中端住宅，跌幅最小，表現最好。而高端公寓中面積在200平方米以上的公寓成交套數佔總成交套數的80%以上。

　　而在薛建雄看來，由於投資型需求逐漸退出市場和早期購房者置換需求的逐漸增加，近年來改善性需求的抬頭趨勢愈發明顯，三房及以上戶型産品的成交佔比基本上呈現出逐年遞增的趨勢。

　　隨著城鎮化進程的進一步推進，在房地産行業逐漸進入成熟期的上海，越來越多的改善性需求已經開始進入釋放階段，再加上政策層面對於合理改善型需求的支援，2015年上海的改善性需求或將迎來更多的釋放機會。