分析稱降息降准將從降低房企融資成本和降低個人按揭貸款成本兩方面利好樓市

　　上週末，央行宣佈降息降準“雙管齊下”，既釋放流動性，又降低市場利率。記者從多位地産業內人士處了解到，業內普遍認可政策將從降低房企融資成本和降低個人按揭貸款成本兩方面利好樓市。對於目前已經開始出現回暖的一、二線城市樓市，下半年將進一步趨好。而對於廣州而言，有業內人士認為，下半年樓價或迎來10%以上的上漲。

　　文：廣州日報記者潘彧、林琳

　　一手樓市

　　一、二線城市樓市再獲驅動力

　　央行上週末的降息降準政策出臺後，貸款基準利率下調0.25個百分點。這意味著五年期以上的房貸利率繼續下行。如果按照上一次5月11日的房貸利率，即5.65%的利率，那麼月供20年、等額本息的100萬房貸計劃下，月供為6964元。而如果按照目前的房貸政策，即5.40%的利率，那麼同樣條件下月供為6823元。這樣的話，此次降息將使得購房者的月供壓力減少141元。

　　購房者：

　　月供成本繼續下調

　　“購房者月供成本繼續下調，對於購房者來説，降息通道已經持續打開，購房積極性繼續提高。”中原地産首席分析師張大偉表示。對於國內市場來説，應對經濟下行帶來的壓力。0.5%的存款準備金率變化可以給市場帶來數千億左右的流動性，“在目前的宏觀經濟情況下，其中很大部分會流向股市、樓市。”

　　而易居智庫研究總監嚴躍進表示，此次降息政策很難説是針對樓市或者股市，總體上還是針對宏觀經濟的結構調整而進行的。而樓市則會因為此次“雙降”政策而獲得明顯的利好。“最近樓市表現已經受到了中央的肯定，總體是慢牛市的發展態勢，所以此次降息降準政策後，資金流入樓市反而是比較明智和科學的。”嚴躍進表示。

　　房企：

　　融資成本下降利好拿地補倉

　　而對於房企而言，降準降息不但利好個人房貸，更利好其上游的開發融資。“下半年房地産市場庫存壓力會繼續釋放，部分城市或有庫存不足風險。降息降準都會利好開發貸資金成本下降、規模增加，利好房企積極拿地和補倉。”嚴躍進認為。

　　此前，中原地産數據顯示，6月尚未過完，20大標桿房企購地金額已經創下2月以來的新高，而截至2015年6月22日，20大標桿房企，合計一、二線城市購入土地金額高達1342億，佔比所有土地支出的90.1%，創造了歷史最高紀錄。

　　偉業我愛我家相關分析人士指出，隨著降息降準，房企上游的開發融資將受益，“但是，房地産本身的持續穩定發展不能寄希望於貨幣政策的持續寬鬆，而是行業內部的創新。比如房地産信託投資基金Reits等間接投資方式的展開等。”

　　預測

　　廣州下半年樓價漲幅或達10%

　　鄧浩志認為，此次降準降息，對於廣州這種一線城市，相當於“火上澆油”，廣州樓市可能出現大漲的可能。

　　鄧浩志分析稱，目前廣州樓市的銷售已經出現放大，且6月新增供應量並不多，因此庫存出現加速下降的趨勢。“5月，我們錄得住宅存銷比為14.1個月，到6月初已經下降至12.9個月。”

　　鄧浩志預計，廣州下半年，整體供應量到金九銀十才會增加，因此整個三季度價格將迎來普漲，“目前廣州僅有荔灣、白雲及自貿區部分樓盤錄得漲價，而我預計廣州全年房價漲幅將達到10%~15%，下半年廣州樓價或出現爆發性增長。目前對於廣州樓市，抄底時間窗已經過去，下半年可能就會面臨漲價的境地。”

　　業內分析

　　一、二線城市樓市

　　走勢將明顯趨好

　　“雖然從目前看，全國房地産基本面已經不同，但本次降準降息不可能出現全面上漲，對於一、二線城市，2015年市場走勢將明顯趨好，推動力繼續加強。”張大偉表示。

　　“降息降準對於樓市整體而言肯定是利好，但是由於降準降息太多次，這次對於心理層面的利好不太多。但實際的影響是有的。”方圓地産首席分析師鄧浩志也對記者表示。

　　其介紹稱，目前針對全國樓市而言，成交量已經出現放大跡象， “目前四個一線城市中，深圳已經有大漲的跡象，而其他城市價格也出現上漲趨勢，而二、三線城市的樓市也在持續升溫。”

　　數據

　　記者從中原地産統計數據了解到。5月全國主要的54個城市合計住宅簽約套數為26.199萬套，環比漲幅達8.4%，同比漲幅更是高達20.1%。從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。

　　二手樓市

　　降息促買家購房信心提升

　　央行再度發佈降息政策，除了股民重獲信心之外，二手市場也因利好的來臨而歡欣鼓舞。市場人士分析稱，5月廣州二手樓成交已經突破6000套，為13個月以來的新高，預測下半年廣州二手市場成交量將進入上升通道。

　　案例：

　　買家提高購房預算

　　張先生計劃購置一套價格在200萬元左右的房子，除去約60萬元的首付，他要貸款140萬元，貸款期限為20年，總貸款金額約175萬元，但前日央行降息政策發佈，按新規，他所需支付的貸款金額相應減少近10萬元。本次降息是今年的第三次降息，政策利好使張先生對未來的樓市政策充滿信心，也因此提高了購房預算，計劃購置一套價格約220萬元的房子。

　　張小姐從事投資工作，恰逢近期股市震蕩。考慮到樓市風險較小，張小姐決定從股市轉戰樓市，購置一套兩房物業用於租賃。市場人士預測受股市的影響，將有部分股民轉戰樓市進行固定資産投資。

　　市場：

　　二手成交創13個月新高

　　搜房二手房數據監控中心的統計數據顯示，廣州5月二手房成交已突破6000套，為13個月以來的新高，而6~10月是二手房成交的傳統旺季，今年央行三次降息，市場人士認為市場上會有更多資金流出，預計樓市將更旺。搜房網越秀商圈經理畢金濤表示，隨著貸款成本降低，買家貸款壓力減小，購房慾望會提升：“預計近期樓市會進一步走熱，成交量會有所上升，成交速度也會進一步加快。”

　　經歷了2014年的樓市低谷期，央行在一年內接連推出“9·30新政”和“3·30新政”，為二手樓市的大爆發注入了強勢動力，尤其是“3·30新政”後，廣州二手房市場異常火爆，成交量節節攀升。

　　預測

　　成交量將進入上升通道

　　據了解，5月天河、越秀、白雲等區縣的成交量都有較大漲幅，其中尤以天河區的勢頭最為強勁，5月份的二手成交量高達942套，環比上漲16.58%，同比去年大漲35.54%。

　　據搜房二手電商商圈經理楊慶軒介紹，5月份股市“牛市”，讓很多本來沒有購房能力的買家有能力購房：“5月份天河區的看房量比4月漲了兩成。”

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析稱：“股市急跌1000點，終迎來降準和降息。必然迫使部分股市的資金分流，當中肯定有遊資會進入樓巿，下半年成交量會進入上升通道，但如果穗六條不放鬆，廣州樓市始終難以快速回暖。”

　　數據

　　自2014年4月以來，廣州二手樓成交量已有13個月徘徊在6000套以下。不過上個月，廣州二手市場以6235套的數量成為13個月以來首度衝破6000套關口的月份，同時還創下了16個月以來的二手房成交量新高。