新政疊加降準利好 新房住宅環比上漲47.02% 二手房環比上漲28.1%

　　周成交量上演“速度與激情”

　　法制晚報訊（記者 崔陸鵬）4月20日，央行再次定向降準1%，如此大幅度降準不禁讓人聯想到2008年的北京樓市。隨著銀行可貸額度的增加，購房人申請房貸將比以前更加容易，房貸利率折扣也有望繼續擴大，這對於購房人降低購房成本無疑形成了明顯利好。《新樓市》記者走訪發現，雖然目前各銀行首套房貸利率優惠幅度仍以9折為主，但未來或重回8.5折時代。

　　信貸政策的持續利好也促使樓市企穩回升，統計數據顯示，近期北京新房、二手房成交量雙雙大幅回升。

　　二手房網簽量環比增五成

　　“我這兩天根本在店裏坐不住，整天帶著客戶往過戶大廳跑。朝陽區二手房交易都在這辦理，一天就幾百號，這兩天早約滿了。”4月21日，在朝陽過戶大廳辦理二手房過戶業務的一位經紀人告訴記者。

　　記者看到，9點朝陽過戶大廳剛剛開始辦公，就已被買賣雙方和經紀人圍得水泄不通。據工作人員介紹，這兩天早上7點就有人過來排隊，“很久沒有這麼多人了。”

　　現場一位購房人告訴記者，在國貿上班的他，一直想在東四環附近置業升級，幾經交涉，終於在降準的消息發佈當天與房主談妥了價格，第二天便早早來辦理過戶，生怕房主又要抬價。

　　的確，接連出現的利好消息讓二手房仲介的經紀人最先嘗到了甜頭。“今年三月光景好時，一天最多成交5套。上個週末，店裏一天成交了10套。”鏈家地産位於望京的一家門店店長高女士告訴記者。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，4月第三周北京市二手住宅共成交3612套，環比上升28.1%。截至19日，4月全市二手住宅網簽量為8165套，較上月同期增加50.8%，預計全月網簽量能達到1.5萬套左右，創下兩年來最高點。

　　對此，鏈家地産市場研究部李巧玲表示，“3·30”新政後，市場預期進一步向好，在成交量大幅提升的背景下，業主心理價位必然上升，但由於“3·30”政策本身的利好作用範圍比較局限，因此近期成交均價只呈現溫和上漲的狀態。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，前一段的北京樓市成交網簽數據並未完全反映當下實際市場熱度，“3·30”後，特別是北京二手房因為營業稅的降低，整體成交明顯升溫。

　　二套房貸首付逐步鬆綁

　　“3·30”新政後，二手房交易穩步回暖，房貸政策持續發酵，多家銀行應聲而變。“週一降準之後，一線城市及市場基本面良好的城市樓價將上漲。”就20日央行降準對樓市的影響，地産業內人士如此表示。

　　對於房企來説，降準意味著從銀行貸款的難度降低了，融資的成本降低了。對於購房者來説，降低了還貸壓力，購房成本下降，且多家銀行在京二套房首付已悄然鬆綁。

　　浙商銀行目前執行新的二套房貸款首付標準：總價在500萬元以下的普通住房，首付比例最低4成，房貸利率最低為基準利率的0.7倍；別墅、排屋以及總價在500萬元以上的公寓，首付最低5成，房貸利率享8.5折。

　　四大國有銀行也對此政策迅速做出反應。與浙商銀行不同的是，銀行方面普遍表示，二套房首付比例低至四成沒有門檻。

　　至於二套房的房貸利率，採訪的十余家銀行均坦言並沒有變化，依然是基準利率的1.1倍。

　　融360平臺數據顯示，截至目前，北京等一線城市首套房貸房貸利率最低折扣多為9折，二三線城市也多為9.5折或基準利率，僅極少數銀行可達8.5折，且享受折扣條件苛刻。

　　對此，同策房産資源研究中心總監張宏偉分析認為，降準以後，銀行後續資金將更加寬裕，房貸政策有望繼續寬鬆，部分城市首套房貸可能在目前以9折為主流的基礎上回歸到8.5折。

　　6新盤上周集中入市

　　二手房市場的熱情已波及新房市場，政策利好持續發酵下，部分新盤項目集中入市。亞豪機構統計數據顯示，上周北京共有6個項目入市，其中2個自住房項目，旭輝滿庭春MOMA、北京城建·暢悅居，4個老項目後期，中糧萬科長陽半島、熙悅尚郡家園、北京怡園、首開國風美唐，累計供應3538套。

　　對此，業內人士分析，“3·30”新政落地半個月後，開發商終於開始集中入市，一方面表明政策利好不斷，提振樓市信心；另一方面，樓盤蓄客量充足，蓄客週期被有效縮短，最主要原因是購房客群的置業需求被政策調動，樓市成交量開始出現一輪明顯的復蘇釋放行情。在此基礎上，開發商寄希望於儘快兌現政策利好，加速週轉，因而積極推出新的貨量。

　　搜房網監控中心數據顯示，上周北京住宅總成交2173套，環比上漲47.02%，同比上漲幅度達到182.94%。截至目前，2015年北京住宅總成交量為25902套，同比上漲41.94%。目前北京住宅總庫存為82266套，環比減少1175套，同比增加16849套。

　　亞豪機構副總經理高姍分析，網簽數據具有一定的滯後性，“3·30”新政對市場成交的拉動作用在頒布半個月之後才開始在網簽數據上有所體現，上周的網簽數字已真實體現出“3·30”新政對於樓市交易量的提振效果。

　　房企“過招”行銷亂戰

　　市場穩步向好，急於出貨的房企便迫不及待地搬出種種行銷大招，吸引購房人的眼球。

　　上周，在一片非議聲中，恒大地産率先在廣州召開發佈會，宣佈即日起全國範圍內“無理由退房”；同天，保利地産正式推出“5P戰略”；在北京，萬科推出V-LINK社區服務商2.0戰略；通州改善類項目合生·濱江帝景則在上週末宣佈，提出的“全週期保價房”計劃，不僅面向一手二手房産全生命週期，且聯合第三方擔保……

　　作為北京近期競爭最為激烈的南城，開發商的行銷大戰更熱鬧。位於馬駒橋的某項目近日公開宣佈，開盤後將價格上調3%—5%，成為北京第一個宣佈漲價的項目。據相關負責人介紹，項目將於本週末開盤，目前許可情況良好，仍為之前調後價格，尚無變化。

　　有項目高喊漲價，有項目則低頭跑量。“目前正處於新一輪的蓄客排卡期，沒有打算漲價，而且還將推出定向團購房源，精裝準現房的價格在3.3萬元/平米左右。”位於南四環德賢路板塊的國韻村項目負責人對記者表示，該項目目前售價可以説是四環區域最具優勢的，因此從春節就開始進入熱銷期，從大年三十到初六銷售了30多套房子，銷售金額過億，從春節到3月底銷售超過了100套，總金額超過了4億元。

　　近期，亦莊金茂悅也宣佈推出“總價200萬元”、76平米的小兩居産品。據項目負責人介紹，該産品在品質上與金茂悅一致。

　　 一線城市價格或將反彈

　　“按照市場規律，一般股市上漲後的3到4個月是房價上漲的時間節點，如果從3月份股市進入上漲通道算起，今年年中將是房價上漲的關鍵期。”北京萬科銷售中心總經理楊曉陽向記者表示。

　　儘管不漲價順銷成了一些企業的共識，但是作為對新政最為敏感的區域，一些項目也借機釋放漲價資訊促進成交。日前位於亦莊區域的兩個項目的銷售人員就給意向客戶打電話稱，隨著近期市場回暖，將會逐步取消優惠，同時結合産品升級將上調價格，“逼”客戶儘快出手。

　　融科智地北京公司副總經理索穎認為，雖然目前有利好政策，北京樓市成交也呈現上升趨勢，但開發商不太可能迅速提高房價。“2014年很多大型房企有驚無險地完成了年度業績目標，但現在看多數房企仍然面臨去庫存的壓力。”她表示，比起房價，開發商應該更加關注資金的週轉率和現金的有效性，讓資金滾動起來，開發更多高品質産品比漲價的意義更大。

　　有分析人士認為，在央行降準降息等政策刺激之下，樓市接下來幾個月的成交量勢必出現短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺。對於一線城市及市場基本面良好的城市(即庫存去化週期在15個月以下的城市)來講，接下來幾個月或將出現漲價現象。（崔陸鵬 製圖/劉江）

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