近期，北京市商品住宅的一直連續多月高企的庫存量終於一路大減，由年初的8.8萬套高位下降，最低降至過7.8萬套，顯示著今年以來不溫不火的樓市成交終於出現了走高的趨勢，期待已久的“紅五月”也基本可稱為如約而至。不過，整個形勢並不能令人完全輕鬆，有統計顯示，短暫的庫存滑落之後，隨著供給的增加，又有爬升並穩定在8萬套關口的跡象，但毫無疑問，市場的鬆動已經十分明顯，剩下的更多的是預期的變化。

　　顯然，這輪庫存的下滑除了和開發商今年以來一直積極的去庫存策略有關，但更直接的動因是5月初央行釋放的再次降息的紅利以及對市場預期造成的影響。

　　從多個市場維度都可以看出，目前的樓市正處於從升溫到紅火的“關鍵月”中。

　　新盤火爆樓市繼續升溫

　　進入五月以來，雖然月初時降息的消息還沒有到來，但此前就有多個機構預測央行的二次降息是可期的。同時，由於北京樓市的庫存一直處於高位，開發商推新的願望低迷，二、三、四月入市的新增供應月月“失約”，遠低於預期，使得樓市的供需在不知不覺間發生了微妙的變化，局部的項目開始出現成交火熱的跡象。

　　如在月初的一段時間裏，老項目北京城建琨廷推出153套房源，開盤當日賣出130套，去化率85.0%；老項目華潤西元九里推出60套，火熱銷售56套，去化率也高達93.3%……這些老項目後期的成交火爆固然有長期蓄客、口碑影響等因素的作用，但仍然給購房人以較為強烈的刺激。

　　亞豪機構副總經理高姍也就此表示：新盤銷售火爆反映出樓市繼續回暖。受330新政利好，降準降息等貨幣寬鬆政策影響，購房者開始看漲樓市，入市心態更加積極。新盤銷售的持續火熱，推動成交量連續8周維持在1600套以上。

　　比較明顯的數據依據是，據統計數據顯示，五月第二週全市商品住宅累計成交1620套，如果剔除自住型商品房的成交量192套之後，上周純商品住宅成交量為1428套，環比之前一週上漲19.9%，呈現出較強的提升態勢。

　　“近期的上漲首先還是受到樓市政策利好作用，降準使得資金面寬鬆，降息又再次將購房門檻降低；此外，從季節性來看，五月也是傳統的成交旺季；同時，政府的一系列講話中，體現對經濟的托底決心，也提振了購房人對市場的信心。”高姍如是説。

　　經濟型“豪宅”成當紅主角

　　值得注意的是，1000萬元以下的“經濟型”公寓豪宅成交量在今年備受關注的豪宅市場中佔比大幅度提升，取代了前一段時間的頂豪項目，佔到了豪宅成交總量比例的52.6%。

　　“1000萬元以下的公寓豪宅屬於入門級豪宅，客戶多屬於二改型人群，受到樓市利好政策影響，降準貨幣寬鬆政策利好刺激，這部分人群入市積極性被調動。”一位業內人士告訴記者：特別是二次降息落地後，降息幅度直接影響使得貸款成本降低，因此二次降息落地後的催化作用下，這一區域還將持續釋放需求。

　　不過，相對於入門級豪宅而言，高端豪宅和頂級豪宅的成交改善並不明顯，甚至還出現了一些下滑。這裡面固然有受到豪宅入市雷聲大雨點小，供應缺席、選擇面有限的影響；另一方面，業內人士也認為，降息降準的主要受益者還是剛需和首改型客戶，對頂級豪宅的影響效果不十分顯著。這在很大程度上也是因為高端豪宅的消費對象更看重品質和圈層價值，對價格的敏感度相對較低。

　　二手房成交依舊強勁

　　在新房市場全面回暖的同時，熱度本就在近期更高的二手房市場也傳來了量漲價跌的消息。根據鏈家地産市場研究部統計：截至5月17日，北京市二手住宅網簽量為7673套，工作日日均網簽量為739.7套，較上月同期上升12.5%，預計本月全月網簽量將超過4月份水準。

　　鏈家地産市場研究中心的李巧玲表示，這一統計週期內，央行年內第二次下調貸款基準利率，從新增客源量和到訪量看，市場再次迎來小高峰，日均新增客源量結束了連續5周的衝高回落趨勢，在上上周基礎上增加了1.5%。新增客源量上升的同時，客戶到訪量也有較大幅度提升，單日帶客看房量為年內第二高。

　　李巧玲認為，客源量和到訪量的增加必會引起成交量上升，未來短期內成交量還將有一定上升空間。但她同時表示，近期樓市寬鬆政策陸續出臺，一連串的利好讓購房客戶應接不暇，另外，由於宏觀經濟運作壓力依然較大，不排除有進一步的金融寬鬆政策出臺，因此客戶在購房過程中的理性程度有進一步提高，也有個別客戶産生一定程度的觀望情緒。傳統的金融政策方面的調控方法將越來越難撬動新增需求入市。

　　提醒

　　房價反彈警報響起

　　有業內人士指出，由於樓市結構的變化和純商品住宅的絕對保有量、預期供應量都在收縮，下一輪出現房價反彈的預期正在增強，值得購房人警惕。

　　比較支援這一看法的數據是目前庫存結構的變化顯示，現房的庫存量超過了期房。具體的數據是近期的一次統計中，北京期房商品住宅庫存為36178套，現房庫存為44588套，現房比期房超出了8410套。

　　業內人士認為：現房庫存大增，意味著房價又將開啟新一輪的回暖。具體的原因在於，現房的增量對樓市的成交召喚作用更為明顯，因為“對於房子價值判斷來説，夢想遠比不上現實。現房賣的是實樓，期房賣的是圖紙，現實擺在眼前，看得到摸得著，比夢想更踏實，購房者也願意為此付出更高的代價。”

　　由於購房人願意為現房付出更高的價格，意味著樓市房價的統計數據也會因此出現升高，但這還僅僅是統計意義上的。更重要的是，除了現房成本更高而造成的價格普遍比期房高出一到兩成外，期房供應的結構性收縮，意味著購房人的選擇面縮小，部分急於購房的消費者只能選高價現房。

　　同時不可回避的是，今年各類“地王盤”將集中入市，這些蘊含有高地價因素而造成的高端盤，在産品上都具備類似的特點：大戶型、低密度、定價高，這些多少有些“被豪宅”項目可期的集中入市，和剛需供應的稀缺相映，也為房價反彈警報響起增添了注腳。

　　6月

　　剛需人群

　　選擇更多

　　根據亞豪機構統計數據顯示，6月，北京樓市預計將有20個項目入市，其中包括首開保利·熙悅誠郡、順鑫·瀾山印象、中海金璽公館等在內的10個純新盤，以及包括福海棠華苑、璽萌公館、密雲華潤橡樹灣等在內的10個老項目後期。

　　從目前來看，這也將是2015年連續第6個月開盤量未能超過20個。不過，由於政策暖風的推動，北京樓市的成交已經出現顯著回升，根據亞豪機構統計數據顯示，2015年5月1-18日北京商品住宅（不含保障房）成交量為3785套，環比上月同期增幅為29%，這也是成交量連續第二個月出現上漲，成交回暖的趨勢非常明顯。

　　特別值得剛需族高度關注的是，從6月入市項目特徵來看，除去10個純新盤項目之外，老項目後期當中也有多個久未入市的項目加推，例如勝古譽園上期的入市為2012年底，璽萌公館上期入市也是在2012年，溪水雅地尚著上期入市則在2011年。其中從價格特徵來看，郊區與城區價格分化趨勢較為明顯。6月預計入市的項目當中，位於密雲縣的密雲華潤橡樹灣項目報價16000元/平方米，與其去年入市價格持平；而朝陽區的北京奧林匹克公園項目預入市價格為45000-50000元/平方米，而其周邊首開常青藤項目目前在售價格僅為38000元/平方米。對於一直在“被豪宅”陰雲籠罩下的北京樓市和剛需族群來説，至少在五六月間多了一些切實可考慮的選擇，而不用只是望價興嘆，這是非常難得的入市出手之機。

　　分析人士也認為，久未入市的老項目“和純新盤一樣有定價靈活的優勢，因為沒有近期價格的參考”，因此在目前的市場現狀下相對擁有更大的優勢，一方面不受現有滯銷庫存的制約，另一方面定價相對靈活，因此在政策暖市拉動需求覺醒之際，這類項目開始抓緊入市搶佔市場。而從市場接受度來看，這類老項目後期多位於成熟片區，地理位置較好，各種配套也較為完善，並且所在區域多已不是住宅的主力供應區，競爭壓力相對較小，因此市場接受度較高，去化相對較為容易。本報記者 胡喆