在北二環安定門外大街與和平裏北街交界處，一棟外立面正在翻修的龐大建築頗引人注目，盛裝迎客的售樓處讓這個項目看上去高端大氣。

　　這個名為“盛德紫闕”的高端項目實為2003年就曾入市的傑寶公寓，在資金不繼、數次易主、爛尾十餘年後，這一項目如今終於獲得銷售許可證再度入市。

　　不過，由於産權縮水、戶型欠佳，儘管該項目採取了低價策略，但銷售仍堪憂。北京市住建委官網數據顯示，目前該項目僅售出約1/10。

　　業內人士認為，如果後期銷售遇阻，資金難以到位，昔日的傑寶公寓很可能再度歸於沉寂。

　　爛尾多年變身豪宅

　　5月24日下午，當記者以購房人身份來到盛德紫闕售樓處時，該項目剛剛舉辦完一場行銷活動，現場聚集著不少人。

　　“現在我們推出5萬抵20萬優惠活動，全款9.8折，算下來均價6.5萬元/平米起，按1萬-1.5萬元/平米的標準精裝交房，現在已經售出100多套了，到下個月開發商還要提價。”一位銷售人員不時提醒購房人下月調價的消息，暗示購房人趁早簽約。

　　盛德紫闕總建築面積近9萬平米，共23層，其中1-3層為商業，4-20層為住宅，共378套。

　　“這個項目其實價格並不高，同區位同地段的二手房基本都在5萬-7萬元/平米的價格區間，裝修較好的二手房價格還要高。”北京鏈家地産門店經理沈偉告訴記者。

　　北京市住建委網站上數據顯示，這一項目的擬售價格為86591元/平方米，目前的實際銷售均價為70000元/平米左右。

　　資料顯示，盛德紫闕前身為傑寶公寓，最初入市是在2003年前後，當時最先入市的是1-3層的商業部分。當時首創集團在此推出了“産權式商鋪”巨庫賣場，銷售火爆時價格曾高達4萬-5萬元/平米。2005年傑寶公寓陷入債務糾紛後，首創集團又獲得傑寶公寓部分住宅項目的權益。

　　2011年，盛德基業通過旗下兩個全資子公司，以85%和15%的股權比例分別收購了傑寶房地産公司，並同時收回了傑寶公寓權益。此後，盛德將傑寶公寓1-3層的商業部分以12億元左右的價格整體轉讓給中國黃金集團，但隨後又將這部分商業收回。

　　在數次倒手過程中，傑寶公寓的産權分散，存在多個産權人手中，也阻礙了項目的重新入市。記者查閱北京市住建委官網發現，這一項目的初始案名為“盛德大廈”，目前僅有41套住宅處於簽約後的資格審核階段。

　　“這個項目除了地段較好外，項目本身並不完美。其前身是公寓商業，後來因為資金鏈斷裂爛尾了10多年，現在改造了戶型，但整體格局難以改變，我可以給您介紹其他一開始就是住宅立項的房源，居住體驗更好。”在記者表示不想簽約後，一位售樓員突然開始轉而推介其他項目房源。

　　記者從這位售樓員口中得知，目前盛德紫闕的銷售人員既不來自開發商，也不是代理行代理，而是由我愛我家、鏈家等置業顧問組成，其中一些置業顧問負責駐場接待。

　　亞豪機構發展中心總監郭毅表示，今年豪宅供量大，高端市場成交量升溫跡象明顯，各個豪宅項目都在産品、服務、行銷等方面越來越專業化，有缺陷的項目恐怕市場前景不會太樂觀。

　　多次抵押融資

　　值得注意的是，盛德基業在2011年收購傑寶公寓後，曾多次以傑寶公寓為抵押資産進行融資。

　　資料顯示，2013年8月，盛德基業曾發行北京傑寶公寓投資基金，募集資金1億元，投資期限1年半，年利率11%-12%，也就是在今年2月底應償還本息。

　　此外，傑寶公寓還與北京錦富聚金投資管理中心、光大銀行簽署《公司委託貸款合同》進行融資，規模為3億元，年利率11%-14%，保管行為光大銀行。

　　這兩筆資金用途類似，前者用於傑寶公寓項目的資産及債務清理、資産回購、相關證件手續辦理、內外裝修及行銷等工作;後者用來支付旗下北京傑寶公寓項目的後期開發建設，外立面裝修及內部裝修等工程款。

　　上述兩筆融資本息均由河北融投擔保集團有限公司承擔連帶責任擔保，承諾到期若發生本息償付問題，由河北融投以現金代償本息。

　　從事理財産品研究的分析人士對此表示疑慮，“上述兩筆融資目前償還狀況不明，但河北融投因為海滄資本管理人姜濤跑路事件，以及秦皇島嘉隆高科實業有限公司面臨破産等事件影響，現在的擔保資質並不理想。”

　　記者發現，在上述第二筆融資協議中，北京傑寶房地産開發公司承諾，若委託貸款到期，將降價銷售北京二環內傑寶公寓，直至銷售回款足額償付本次貸款。

　　按貸款協議的計劃，北京傑寶公寓項目將在2013年完成6億元的銷售任務，2014年完成28億元的銷售任務。而實際操作過程中，傑寶公寓的發展並未跟隨該筆基金的償還計劃如期進行。

　　事實上，除了房地産，盛德基業旗下還有汽車銷售、糧食倉儲、節能環保等其他業務板塊，除了為傑寶公寓“專項融資”外，盛德基業還以傑寶公寓為優質資産，在為其他業務進行融資時得到加分。

　　在一份名為《渤海信託-盛德科技項目貸款集合資金信託計劃》中，盛德基業發行的7000萬元信託，就是為了向盛德科技發放貸款用於購置外墻保溫材料輔助生産設備以及補充企業流動資金。

　　而在這些融資協議中，盛德基業經常提到，傑寶公寓作為優質資産，將為公司帶來鉅額收入，如該項目“未來預計可以實現40億-50億元的收入，未來現金流充裕”等字眼。

　　記者多次致電盛德基業諮詢上述資金還款情況，但截至發稿，盛德基業方面並未予以回復。

　　爛尾項目的風險

　　實際上，爛尾樓時隔多年變身豪宅再度出售，在北京市場並不少見。

　　位於東二環朝陽門橋附近的“朝陽首府”項目，前身是被稱為“北京最大爛尾樓”的森豪公寓，這個高端項目于1999年開始預售後，捲入了北京最大的“騙貸個案”，並於2002年停工。

　　直至2008年9月份，森豪公寓公開拍賣，最終龍洋地産以5.6億元取得該項目，並將其更名為“朝陽首府”。項目改造成高端公寓後，售價一躍升至3.3萬至3.5萬元/平米。

　　“因為地處東二環黃金位置，交通便利，配套完善，周邊駐有中海油、中石化、外交部等各大部委辦，因此這個項目重新入市之後，當時的銷售情況還可以，”一位了解當時情況的業內人士指出，但目前這一項目的二手房價卻並不高，主要是産權大幅縮水所致。

　　“實際上，北京城內有不少爛尾多年的項目都在擇機入市。”中國房地産住宅協會劉偉指出，尤其是市場成交升溫時，曾經的爛尾項目也會選擇適時“復蘇”，但隨著市場項目增多，購房者的購房觀念也逐漸發生改變，此前爛尾變豪宅後熱銷的場面也不復存在。

　　北京最知名的爛尾項目“長安8號”則為此做了最佳註釋。該項目從2004年起由於開發商資金問題及股權複雜，曾經六次易主，爛尾多年。但每次市場出現成交升溫的行情時，這一項目就傳出入市消息。2009年奧園入主長安8號時，該項目一度出現開盤售罄的局面，如今市場再度好轉，這一項目被佳兆業接手後也將於今年6月再次開盤。

　　劉偉分析，購買爛尾樓會比購買普通商品房更具風險，首當其衝的是爛尾樓的土地使用年限不可避免地大幅縮水。此外，不少爛尾樓由於經歷多次産權交易，也存在産權不明問題，拿到房産證的手續比一般商品房更複雜。

　　本文來源:華夏時報 作者:趙普 董映頡