在很多老北京人的記憶裏，“過了西單就像出了城”、“到了西直門外那就絕對是城外”是經典的記憶，而今顯然已經是時過境遷，無論是北京人還是在北京工作生活的外來人口，都基本均衡地生活在距離原本城市中心越來越遙遠的天際線下。

　　上周，一條來自北京市統計局的消息引發了各大媒體的關注。這一針對2014年北京人口發展變化情況的調查報告顯示：2014年年末，北京市常住人口為2151.6萬人，與2013年相比，增加36.8萬人。

　　報告還顯示，北京市目前的人居特點是環路人口分佈呈圈層向外拓展，即由二、三環內向四環外聚集，其中，四環至六環間聚集了941萬人，佔43.8%；五環以外1098萬人，佔51.1%。常住外來人口與常住人口在環路分佈情況基本一致，且向外拓展聚集的特點更加突出，五環以外422.5萬人，佔51.6%。

　　北京市統計局更早前發佈的一份調查報告顯示：中心城區人口聚集程度有所降低，常住人口呈現向郊區集聚的趨勢。從區域分佈來看，2014年末，朝陽、豐臺、石景山和海淀四區構成的城市功能拓展區常住人口最多，房山、通州、順義、昌平、大興組成的城市發展新區常住人口緊隨其後。

　　超過半數的北京人住在五環外，未來這一趨勢也還將加劇，那麼，五環外有哪些新的人口聚居區值得關注呢？

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　　通州：城市副中心的新拓展

　　作為北京市郊區樓市中當之無愧的“風向標”，通州目前已經成為北京發展最成熟的郊區新城。

　　2012年，北京首次正式提出將通州打造為北京的城市副中心，一系列重大項目的建設使通州的面貌發生巨變。到了現今，隨著城市副中心定位進一步明確，通州再次加快建設步伐。作為北京惟一一個與河北和天津同時接壤的區縣、以及京津冀協同發展的“橋頭堡”，通州概念再度紅火。

　　而隨著京津冀一體化戰略上升為國家戰略，通州設定的“京津冀商旅港灣”的定位，將以促進京津冀商貿一體化發展為目標，在功能設計上打造一個集旅遊購物、休閒度假、客運轉机等於一體的綜合性服務區，最大限度地激發並留住京津冀地區以自駕遊為主的高速路客流，為通州運河核心區、文化旅遊區等項目集聚中高端消費者，打造天津、河北等京外自駕遊客北京旅遊的“第一站”。

　　當前，通州“一核五區”規劃中的運河核心區，被譽為北京“下一個CBD”。運河核心區位於通州新城五河交匯處，規劃面積16平方公里。該區域作為現代化國際新城建設和發展的戰略引擎區，將建成北京最高端的商務中心區，打造最高端的商務環境，成為面向環渤海、東北亞的“首都門戶”。而在今年，隨著通州運河核心區地下南北環形隧道完工，和地鐵6號線二期的開通，通州運河核心區基礎配套進一步完善。

　　房山長陽：CSD已經初具雛形

　　房山長陽區域的興起，可以説是北京近幾年居住趨勢向郊區新城發展的最真切的縮寫和映射。

　　在僅僅幾年前，長陽還是樓市“價值洼地”的代表，這裡的房價當時一直在20000元/平方米以下徘徊，市場存量巨大，生活設施和商業配套尚不完備，是很多購房人躍躍欲試但又心存猶豫的一個區域。

　　然而，隨著房山CSD概念的推出，一切有了改變。

　　CSD即Central Shopping District，又稱中央休閒購物區。從理念上來講，這裡一種不在城市中心的人氣聚集區，非常適合北京多點發展郊區新城的格局，又被稱為“保證大型城市經濟持續發展的最科學的解決方案”。

　　事實上，隨著首創的奧特萊斯的入駐，長陽的樓市有巨大的提升，據亞豪機構統計，2010年時，房山的住宅供應總量還不到全市供應的9%，而到去年上半年，這一佔比已提升至17%，區域樓市發展之快在全市也是數一數二。

　　同時，由於中糧萬科長陽半島這樣百萬平方米大盤的存在，加上萬科系的商業中心也於今年開放，整個長陽及周邊樓市具有了極好的商業氛圍和服務能力，未來這裡以剛需為主的樓市業態，也將逐步向剛改乃至更高層次提升。

　　亦莊：産業新城背景下的新住區

　　亦莊還有一個響亮的名字：北京經濟技術開發區，這個一聽就帶有鮮明的改革開放色彩的詞彙誕生於上世紀九十年代初期。這裡籌建於1991年，1992年開始建設並對外招商，1994年8月25日被批准為國家級經濟技術開發區。

　　亦莊的總體規劃面積為46.8平方公里，由科學規劃的産業區、高配置的商務區及高品質的生活區構成，是北京重點發展的三個新城之一，定位為京津城際發展走廊上的高新技術産業和先進製造業基地，並承擔“疏解中心城人口的功能、聚集新的産業、帶動區域發展”的重任。

　　據較早統計數據顯示，亦莊已聚集了來自30多個國家和地區的4800多家企業，其中包括77家世界500強企業投資的108個項目，以及一批優質內資項目。並基於這些重點項目，成功打造了若干産業集群。

　　事實上，亦莊作為同時享受國家級經濟技術開發區和國家高新技術産業園區這雙重優勢的開發區，加之連接著目前重點發展的通州和大興，可以説發展潛力很大，交通、教育、市政、醫療、生活等配套設施的發展現狀和服務水準在若干個新興區域裏也都顯得很突出，所以作為一個典型的五環邊的區域樓市，這裡的發展速度十分可觀。

　　加上亦莊還具有低密度和高綠化率的環境優勢，這裡的南海子公園是北京四大郊野公園之一，也是北京市最大的濕地公園，整個公園面積相當於4個頤和園，都為亦莊的人居環境做出了巨大的貢獻。隨著北京市“城南計劃”的鉅資投入、大興區和亦莊開發區的行政資源整合以及地鐵亦莊線通車，亦莊還將繼續騰飛。

　　昌南海北：TBD在勃興

　　海淀在北京的重要地位，與中關村在科技領域的標桿作用，決定了以科技和教育為特色的海淀樓市的持續紅火，而隨著網際網路+概念的普及，海淀樓市未來的價值提升更加不可限量。然而，傳統的海淀核心區已經沒有太多的土地資源可供開發住宅。其實，不僅僅是居住，對於日益增進的科技企業的創業需求，海淀整個的發展重心早已北移，在所謂“昌南海北”的區域，TBD的概念已經逐步變成現實。

　　TBD的全稱是Technological Business District，也就是北京科技商務區。該區域位於昌平南部，銜接著海淀、昌平兩大科技創新板塊，地處中關村國家自主創新示範區北部研發服務和高技術産業帶的中心位置，總佔地面積約55平方公里，據稱未來的總建築體量將約達1530萬平方米。

　　TBD規劃建設的功能區有5個，包括：科技金融島、科技商務中心區、京北數位港、生命科學園和科技運動公園。其主要功用是承接中關村板塊已趨飽和的産業需求，打造一個既能為高新技術産業提供高端生産性服務，又能滿足高端人才對優質生活品質追求的多元化、混合型業態的郊區新城。

　　混合型業態是TBD的一個重要特色，所謂混合業態，也就是説TBD總規劃建築面積中，住宅佔40%，研發、辦公各佔約24%，這樣的目的是白天有人上班，晚上有人居住，使得整個區域全天都在一種活力狀態。

　　從不久前這一區域的核心地帶朱辛莊的一個項目領秀慧谷開盤的火爆就能看出，這一區域對於地緣性非常強的海淀客群特別是以科技企業員工為核心的客群吸引力是非常巨大的。

　　TBD處在8號線、13號線、昌平線的交匯地帶，交通便捷出行有保障，北大國際醫院已開始運營，醫療配套有了保障；而7萬平方米的永旺超市和隨後的中關村國際商城項目，更為區域的發展做好了鋪墊。

　　本報記者 胡喆