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樓市現持續回暖 北上廣深火熱成交能否持續

  • 發佈時間:2015-05-27 07:21:46  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:吳起龍

  “3·30新政”等利好政策持續發酵,以及部分A股投資者將獲利資金轉投樓市,一線城市樓市提早“入夏”,其中深圳房價漲幅領漲全國。可是,房企的好日子來了嗎?股市走牛對樓市抽血和輸血效應哪個更強?哪些城市有望成為“白銀時代”房價上漲的領頭羊?記者對此展開了調查。

  國家統計局發佈的數據顯示,4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續回升,部分城市房價環比略有上漲。北上廣深4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均出現上漲,最高漲幅分別為1.8%和2.4%,少數二線城市房價出現上漲。

  國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,分城市看,分化仍然較為明顯,房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市。

  房地産市場的逐步回暖,已經成為業界最熱門的話題。如同2007年一樣,A股市場的牛市會不會帶來房地産的牛市?正日益成為業界關注的熱門話題。

  樓市回暖傳導至地價

  樓市的火爆,正在傳導至土地市場。各城市之間,從房企對於土地的青睞度,可以折射到房價上。

  中原地産研究部統計數據顯示,截至5月18日,一線城市住宅用地雖然成交7宗,但其中有5宗上海的動遷安置房,其他兩宗地分別為廣州與北京的各一宗遠郊土地。從目前看,北京與上海等城市待售土地均非常少。

  在一線城市減少土地供應的情況下,房企逐漸將爭奪土地的戰場放到二線城市。截至5月18日,二線城市合計成交住宅類土地81宗,平均溢價率達到了16.83%的年內新高,平均成交樓面價也達到了1836元每平方米。

  中原地産首席分析師張大偉告訴記者,“3·30新政”對樓市的影響主要體現在一二線城市,這種情況下,房企對一二線土地市場的爭奪出現了白熱化,特別是一線城市,土地價格明顯處於高位,房企競爭激烈。從未來預期看,房地産市場的刺激政策還會繼續出現,而一二線的土地供給卻越來越少。這種情況必然會影響未來土地市場的價格。

  亞豪機構副總經理任啟鑫認為,雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至,但從實際效果來看並未觸及根本,北上廣深需求增長依然受到限購制約,三四線城市新增主動需求依然難以為繼,因此絕大部分城市商品住宅價格水準依然處於較低位水準。

  投資要看存銷比

  庫存量和存銷比一直是影響房價的重要因素。

  截至2015年4月底,上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26437萬平方米,環比下降0.6%,同比增長11%。4月份整體市場成交相對比較活躍,這使得庫存繼3月份出現下滑後繼續下行。

  4月份,35個城市新建商品住宅存銷比為15.4,這也意味著市場需要用15.4個月的時間才能消化完這些庫存。而在2015年3月份,該存銷比數值為15.5個月。這説明4月份去庫存的速度有所加快,這與市場成交行情相比3月份開始好轉有直接關係。可以預計的是,在各類救市政策效應積極釋放的背景下,包括改善性購房需求的積極釋放,將促使後期存銷比具備下滑動力。

  從35個城市的具體數值看,煙臺的存銷比數值最高,超過了35個月。

  對於煙臺的庫存高企,山東大學經濟學院副院長、房地産研究中心主任李鐵崗在接受記者採訪時表示,山東把城市規劃得過大了,比如一個城市的人口規劃有400萬人,但規劃過大的城市面積加起來,與實際人口的佔地相比,要大很多。這樣的話,各城市才能有更多的建設用地指標,才能更多地去銷售土地,增加財政收入。如果再疊加前幾年過速的土地指標使用,就使現在的庫存量比較大。

  李鐵崗認為,進入白銀時代,投資、投機性需求在減少;而剛需和人口的增長有很大關係,不可能突然增加。再疊加前兩年一些住房需求早早釋放,因此造成目前庫存環節壓力比較大。“在供給增大,需求沒有上漲的情況下,價格自然就會下行。每個城市都感覺能吸引外面的人。在總量大的情況下,城市的區域吸附能力小。”

  而天津作為二線城市,去化速度相對較慢。雖然天津的去化週期已從2015年3月份的28.6個月下降到27.5個月,但去庫存壓力仍然較大。

  在天津中原投資顧問部總監高飛看來,天津的購買力還是比較低,很難像北京、深圳一樣炒作,房價應該是穩定的,和每人平均收入及人口的數量有直接關係。天津市沒有太多的外地人,因為天津大多是工廠、製造業等,不像北京、上海有大量的服務業和金融總部,所以房價很難有一個好的預期。

  上述機構的研報稱,總體來講,煙臺、北海、天津、荊門和西安五個城市的存銷比數值偏大,此類城市房價下跌的概率也相對較大。相比而言,深圳、合肥、南昌、南寧和南京的存銷比較小,而作為一線城市的深圳存銷比數值最低,為7.4個月,預計後期深圳房價仍有相對較大的漲幅空間。

  雖然大多數城市的房地産不可能出現牛市,但是在以深圳為代表的一部分房地産市場還是有望在下半年走牛。

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  房企篇1

    量升價穩 一線城市房企賣房不難賺錢難

  “4月份我們公司全國來訪超過7萬組,環比增長超過兩成,五一小長假認購金額更是增長1倍,市場信心大幅提升”,保利地産內部人士向記者表示。

  在“3·30新政”出臺以及降息、降準等利好政策疊加效應下,上市房企4月份銷售額呈現明顯回升勢頭,尤其是在一二線城市成交大幅回暖的勢頭下,部分房企的當月銷售額更是翻倍。

  然而,單月的熱銷難言市場已經反轉,硬幣的另一面是上市房企的銷售目標完成率仍不樂觀。多位房企高管向記者表示,除了一線城市和少數二線城市外,大部分地區今年的去庫存壓力依舊較大,抓住市場窗口期堅決走量仍是目前最主要的策略。

  大型房企受益樓市新政

  相比于2、3月份房企銷售業績“普跌”的勢頭,4月份上市房企銷售紛紛上揚。克而瑞統計數據顯示,在其跟蹤的萬科、恒大、保利等20家已公佈業績的上市房企中,僅有5家房企銷售金額出現同比或環比下滑現象,其餘房企無論是環比還是同比均呈現上漲勢頭。

  克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示,由於本輪刺激政策的主要受益對像是改善性需求,該類型産品佔比較高的房企銷售回暖的勢頭更明顯。

  龍頭房企銷售增幅普遍跑贏大市,萬科、恒大、保利及萬達的單月銷售額在百億元以上。保利地産同比、環比銷售增幅均超過60%,萬科、萬達同比銷售增幅也在30%以上。

  新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者,相對於中小型房企,大型房企不僅具備品牌優勢,廣泛的佈局讓其在價格調整上具備更大操作空間,在行銷模式上也能更好地與網際網路或金融企業合作,採用眾籌等新型銷售模式。在行業集中度提高的大背景下,大型房企將是市場回暖的主要受益對象。

  不過,由於目前市場回暖集中在一二線城市,三四線城市成交依然疲弱,導致部分房企並沒有從本輪迴暖潮中受益。重點佈局在三四線城市的碧桂園,4月份銷售金額僅為65.6億元,較去年同期出現下滑。

  保利地産內部人士向記者表示,從公司4月份的銷售情況來看,一二線重點城市銷售環比增長達50%以上,回暖跡象明顯,但瀋陽、無錫、佛山等二三線城市及北方區域對樓市新政利好的反應較為滯後,樓市新政對各地樓市影響顯現出差異化。

  房企目標完成率不樂觀

  儘管4月份樓市迎來久違的“開門紅”,但一季度市場的低迷導致上市房企的銷售目標完成率難言樂觀。記者注意到,截至今年前4月,僅恒大地産的目標完成率達到30%,多數房企集中在20%左右,部分房企甚至僅完成15%。

  保利地産內部人士認為,除了一線城市和少數二線城市外,大部分地區今年的去庫存壓力依舊較大,房價快速反彈的可能性不大,預計未來半年內樓市或將呈現量升價穩的趨勢,公司今年的主要工作依然是抓住市場窗口期,堅定走量、去庫存。“從中長期來看,除非地方政府在三年內不賣地,否則大多數城市供大於求的市場格局難以扭轉。隨著政策刺激的邊際效應遞減,市場能否保持持續升溫有待觀察”,歐陽捷告訴記者,除了去庫存之外,房企還應該根據人口流入、産業結構、城市規劃的變化調整市場佈局,適應新形勢下的市場變化。

  以目前主流房企扎堆的一線城市為例,歐陽捷調查發現,由於競爭激烈導致地價飆升,部分一線城市的利潤前景甚至不如二線城市。2013年上海的地價與房價差為12200元/平方米,但2014年該數值下降至8000元/平方米,今年更進一步下滑至6000元/平方米,地價與房價差甚至低於二線城市整體約6500~7200元/平方米的水準,這顯示出一線城市雖然房子不愁賣,但很可能是無利可圖。

  在歐陽捷看來,房企簡單地扎堆在一二線經濟發達城市的做法逐漸走不通,對各類型城市甚至板塊的需求挖掘能力,將成為房企未來競爭的關鍵因素。

  借助本輪A股大牛市,上市房企紛紛拋出再融資計劃。克而瑞統計顯示,截至5月15日,今年已有24家A股上市房企宣佈定增,募資額共計1166億元,是去年全年的2.43倍,呈爆發態勢。“在房地産下半場,無論是為了降低負債率,還是用於轉型發展,手裏有沒有錢是最重要的”,歐陽捷認為,誰能更好地利用資本市場籌集資金,誰就能脫穎而出。資本市場的火爆更有利於已上市的大型房企,缺乏融資渠道的中小型房企會進一步被淘汰出局。

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  房企篇2

  高端住宅成交反彈能否阻擋毛利下滑

  “3·30新政”之後,全國各地樓市逐漸擺脫年初的低迷狀態,出現反彈。儘管二三線城市去化壓力仍然存在,但四大一線城市已顯露量價齊升趨勢,高端住宅項目抓緊入市,並在上月收穫了高於年初的銷售業績。

  當房子逐漸開始變得好賣之後,哪些儲備了高端住宅項目的房企會隨之受益?並如期獲得高毛利?

  高端住宅“入夏”

  高端住宅市場又熱了。在深圳等一線城市,一般面積超過144平方米,均價高出區域內普通住宅50%以上,建築規劃相對高端的項目即可被歸入高端住宅。當市場初步好轉後,這些並不好賣的房子在交易量和價格上均有提升。

  中指院數據顯示,今年4月,深圳140平方米以上住宅成交了461套,而去年同期,這一數據僅為303套。

  高端住宅市場的成交均價波動很大,受不同月份的入市項目影響,整體均價並不與市場景氣度呈現正相關。但在具體項目上,去年入市的項目明顯經歷了一個上升、下降、再上升的週期。

  以華僑城深圳高端住宅項目LOFT公館為例,中指院數據顯示,4月該項目累計成交33套,成交均價為54709元/平方米,這一數據已與去年10月的開盤業績不相上下,遠高於今年初4.9萬元/平方米的均價。

  市場好轉後,招商地産位於深圳的高端住宅項目海上世界雙璽花園二期也隨之入市,目前參考均價在11萬元/平方米,高於去年開盤以及今年初的均價。招商地産對此解釋稱,兩次推售的産品性質不同,並不具有可比性。

  美聯物業全國研究中心主任何倩茹稱,高端住宅市場一向是樓市的風向標,市場不好時跌得最快,市場好時漲得最多,“3·30新政”後,入市以及正準備入市的高端住宅項目增多。“市場好轉後,客戶簽訂單的速度也變快了。”深圳一名高端住宅項目銷售負責人稱。

  房企盈利或有限

  傳統觀點認為,高端住宅項目往往能帶給房企較多溢價,這也意味著毛利更高。根據此前報道,上海高端住宅項目湯臣一品的毛利率甚至達到85%,遠高於業內平均水準。

  對於房企而言,當土地價格難降、人力成本高企、房價又增長乏力時,推高端住宅項目無疑是阻擋毛利率下滑利器。

  當市場進入白銀時代,這一理論還成立嗎?對於不同房企而言,毛利率需要分別而論。

  華僑城在一線城市的項目多定位高端住宅,其2014年財報數據顯示,該公司房地産業務的毛利率雖有下降趨勢,但仍維持在66.08%。

  以2014年開建的華僑城深圳“西北片區2號地項目”為例,該公司公告稱,建築面積約7.6萬平方米,包括兩棟超高層住宅及配套設施,總投資17.47億元,預計總收入約32.55億元,預計凈利潤7.38億元。據記者粗略估算,毛利率約在86%。

  不過,決定企業凈資産收益的除了銷量、毛利,還有週轉速度。

  資深財經評論員黃立衝稱,雖然樓市已接近頂點,但高週轉模式本身沒有錯,未來還是要走“短平快”路線,只是大量舉債擴張已不可能,高週轉模式的精髓在於用溢價覆蓋財務成本,週轉期越短,獲利越多。

  自從和一線房企逐漸拉開差距後,曾擁有多項高端住宅項目的招商地産一直在謀求逆襲。

  2013年招商地産總經理賀建亞提出“千億銷售百億利潤”的目標,産品策略隨之從追求高利潤的效益優先,逐漸轉向快速高週轉。

  但朝剛需盤的轉型,使招商地産經歷了毛利驟減,從2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。當時,招商地産董秘劉寧向記者表示,結算中低毛利項目增多是原因之一。

  此次高端住宅銷售回暖會抬升招商地産的毛利率嗎?招商地産方面表示,一方面,在此次行情中,改善性需求是主力,相比高端住宅項目,公司的中低端産品去化速度更快;另一方面,4月招商地産在一線城市推的高檔産品,基本只有海上世界雙璽二期項目,未來雖然還會有其他項目,但是佔比均不大,影響有限。

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  牛市造富 股民暴賺後會不會買更多豪宅?

  上周最大的新聞莫過於前首富漢能薄膜發電董事會主席李河君身價在24分鐘內縮水千億,這給了在股市裏已經擁有四五倍高額回報的投資者一個警告:是時候重新考慮資産配置了。而“虎媽”趙薇從阿裏影業套現搶購香港學區房的案例,似乎正在被越來越多的股民效倣。《福布斯》發發文預計,2015年底中國富裕群體人數將達到1528萬人。隨著本輪牛市逐漸轉入下半場,大批資産快迅增值的股民會否成為房地産市場新的“金主”?

  近日,北京、成都、香港等多個城市已經出現股民從股市獲利轉投房産的情況。記者採訪發現,儘管房産投資的受青睞度有所下降,但資金總量的增長仍然會影響房地産市場。深圳中原董事總經理鄭叔倫指出,充裕的資金向股市和樓市提供的都是“牛市”行情。

    股市賺了錢去買房?

  本月初,曾經的“小燕子”趙薇減持2.56億股阿裏影業,套現近10億港元,成為這輪牛市中的熱門話題。媒體報道稱,趙薇為女兒在香港求學,斥資購入豪宅,其先後在香港購置的三套豪宅總值超1.2億元。

  記者注意到,在這輪牛市中,無論買房人還是賣房人,都不曾如此密切地關注股市,因為這對他們而言,或是機遇。“我們的客戶裏,就有從股市獲利買房的”,成都某頂級豪宅行銷負責人吳洪娜向記者透露,客戶會把從股市獲得的資金投入到更安全的地方,不動産無疑是更安全的選擇之一。客戶無論是掙錢、投資、做事業,最終都是為改變生活,所以股市資金釋放出來後,第一個去處便是樓市。

  據了解,該項目近期銷售的毛坯電梯洋房,300萬元/套起,200套房子只剩下50套,周成交金額4500萬~1.2億元不等。

  成都另一家300萬級的大平層豪宅開發商也透露,最近項目的百餘套銷售中,不乏股市獲利的客戶,但客戶多是自住型企業主,獲利和置業之間的直接關係不明顯。

  在北京,有業內人士告訴記者,已經逐漸出現股民拿股市獲利購買豪宅的現象。據稱,某總價超2000萬元的豪宅項目,4月成交了15套,客戶中就不乏股市獲利後投入房産的。亞豪機構也證實,在北京近期開盤的豪宅項目去化良好,多項目認籌超八成,降息的利好加上股市走高的刺激,都可能導致客戶入市心態更加積極。

  在香港,4月份“李嘉誠拋售香港住宅套現”引起關注的同時,恒生指數今年截至4月底已飆升20%。李嘉誠三次加推共約1648套住宅,全部在推出的數小時內售罄。

  “在股市暴漲中受益的股民,將會陸續選擇‘高位’套現,並很可能用來買房,大量的股市資金可能在四季度流入樓市。”前華遠地産董事長任志強直言。

  記者也注意到,近期無論是提出“0首付、0首付免息、0物業費、0費用”的碧桂園、以“二萬”噱頭打出各種優惠的萬科和萬達、從一個P引出“5P戰略”的保利,還是以“綠地黑了藍光官微”劇情開始的“成都首屆藍綠商交會”……很多房企開始大幅施惠、加速推貨,期待盡可能“逮”到從股市流出的資金。

    不動産只是選擇之一

  “至今還沒有找到能印證股市和樓市資金對向流動的數據支撐。”上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,高位減倉的正常操作,並非意味著一定會轉投房産。目前,從股市獲利釋放資金的股民,資金流向選擇方向非常多元,不動産只是其一。

  當“蛋糕”越來越大,也將給每一個“選擇”帶來更大的增長空間。

  記者注意到,截至4月底,今年滬綜指累計上漲34.09%,深成指累計上漲31.21%,兩市總市值已達到63萬億元,與2014年約63.6萬億元的全國GDP規模相當,比2007年上證綜指峰值時期的總市值高出近一倍。

  來自MSCI的數據給了“把餅做大”更多信心。截至4月底,MSCI新興市場亞洲指數中,中國漲幅達37.5%,遠高於MSCI全球指數4.75%的同期漲幅,以及MSCI亞太指數11.05%的漲幅,加之MSCI或將納入A股,吸引的百億美元資金量和繼續上漲的A股市場預期,都給投資者帶來巨大信心。

  市值和股價上升空間越大,獲利套現金額就越大。統計數據顯示,滬深兩市一季度累計減持套現金額超1400億元,其中個人或機構投資者減持套現金額超1億元。

  在此背景下,私人可投資資産將得到提升。《福布斯》近日發佈的財富白皮書顯示,對2014年中國私人可投資資産總額拉動的主要因素是股票、基金、債券等金融性資産的增長,由此上述指標在2015年底將達到114.5萬億元,再度增長15.9%,中國富裕群體(個人資産在300萬~600萬元)人數預計達到1528萬人。“長期來看股市的財富效應佔主導地位。”北大國家發展研究院教授宋國青説。在財富效應下,投資者通過股票價格的上漲增加了財富,繼而會刺激消費開支增加,消費的增長會促進收入和利潤,支援經濟增長,形成良性迴圈。

  在更龐大的股票市值,更大的資金潛力之下,包括房地産在內的投資選項,將得到更多資金的推動。“A股市場日成交量已打破世界紀錄,資金量之大可見一斑,若投資者從股市中獲利轉向樓市,哪怕是百分之一,對樓市來説都是極大支撐。在資金氾濫下,相信無論股市還是樓市,都會有相當長一段時間的牛市行情。”深圳中原董事總經理鄭叔倫直言。

  但國家統計局數據顯示,一季度零售銷售增速為10.6%。在這輪牛市中,中國的實際消費力還沒有受到明顯帶動,財富效應真正顯現並實際作用於房産等消費與投資,仍需要時間。

  資産配置結構正在變化

  《福布斯》指出,中國的富裕群體最青睞銀行理財産品,佔比73.2%;股票後來居上,佔比增至62.1%;其次是佔比53.8%的基金;房地産的受青睞度明顯降低,為41.3%,不過仍高於債券、黃金、外匯和其他投資,位居第四。

  這説明,房地産在新的經濟格局下,對私人資金的吸引力有所下滑,但仍是主要投資標的之一。

  海通證券首席宏觀分析師姜超指出,中國居民的資産配置結構,已經從“房産7成,金融1成”開始調整,金融資産佔比將逐漸上升。

  但記者注意到,資産配置調整更早的美國,目前不動産資産的佔比大約在30%,各類産品配置結構更加均勻,但不動産份額相對並不低。

  僅以單純的房産而言,“資源性物業保值增值性很強,核心城市、核心地段、核心資源的物業增值最快。”吳洪娜告訴記者。

  鄭叔倫也指出,就投資而言,房地産適合中長線,房價升值和租金等收益途徑都相對穩定,房地産可以利用杠桿,首付30%就能控制所有資産,這樣房價只要上漲30%,回報已有1倍,但股市中只有少數人賺錢。

  業內人士認為,隨著股市資金增長,財富效應推升,股民手上的錢有理由投向長線增值保值的優質不動産物業。

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