央行連續降息，不僅讓企業貸款減負，也令公積金利率達到近年來的最低紀錄。目前五年以上的公積金貸款利率僅為3.75%，如此低的利率甚至低於餘額寶的收益。不過，在實際操作中，公積金貸款會有很多限制，購房者必須掌握這些規定才能順利使用公積金貸款。

　　誰能貸款到120萬元

　　在超低利率的情況下，當然使用公積金購房最為划算，按照此前北京市住房公積金管理中心發佈的通知，目前北京地區公積金貸款額度最高已經提至120萬元，那怎麼能夠全額使用呢？

　　硬體指標：房子不能超過90平方米

　　既然是使用公積金買房，那麼房子本身的認定當然是首要條件。根據北京市住房公積金此前調整後的政策，購買政策房或90平方米以下的首套自住住房，貸款最高額度為120萬元。購買90平方米以上非政策房或第二套住房的，貸款最高額度為80萬元。

　　除了首套房，如今許多購房者出於子女教育和養老原因，會購買第二套房，但申請公積金貸款時家庭每人平均居住面積必須在31.31平方米以下才能用公積金。C先生此前購買了一套100多平方米的住房，為了方便孩子上學，想再購買一套學區房，但公積金貸款有面積要求，對於想買二套房的人來説，如果現有家庭每人平均（包括借款人、配偶和未成年子女）住房建築面積超過31.31平方米，將無法購買二套房。以家庭人口計算，第一套住房的面積不能超過93.9平方米，C先生第一套房已超出了公積金貸款的面積要求，只有賣掉現有住房才能再用公積金貸款，否則只能選擇商貸。

　　資格認定：租房提取也算二套

　　如果購房者計劃使用公積金購房，除了滿足連續繳存12個月以及北京市相關限購要求外，最為重要的條件就是首套房。

　　根據北京住房公積金管理中心發佈的公告，當年繳存公積金的存款利率仍為0.35%，上年結轉的公積金存款利率為1.85%。這個利率明顯低於銀行存款利率，因此，一些短期沒有買房打算的居民盤算著提取公積金。這裡必須要提醒購房者的是，與商業貸款不同，公積金貸款對於首套房的認定並不以“還清”為準，而是採用了“認房認貸又認提取”的標準（申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄）。

　　案例一：如果小A曾經使用商業貸款在京購買過房屋，再買房，即使前一套已經還清並出售，這一次使用公積金貸款也沒有辦法全額120萬元使用，最多只能貸到80萬元。

　　案例二：如果小B曾經使用租房發票提取過公積金支付房租，哪怕從未購買過住房，但在未來購房使用公積金時，都會被認定為二套。

　　特別提醒：如果公積金貸款認定為二套，購房者在貸款時，除了公積金本身最多只能貸80萬元以外，對於貸款總額也有限制：只能貸到房屋價格的40%。也就是説，購買一套500萬元的房子，商貸+公積金貸只能貸出200萬元，客戶首付需要交300萬元，資金壓力較大。

　　繳存大限：單身市管不能少於840元

　　除了首套房的標準外，在還貸能力方面公積金也與商業貸款有所不同：並不僅僅是需要滿足單身或者夫妻月收入總額須是月供兩倍以上的要求，在公積金繳存額度上，也需要滿足個人市管公積金月繳存額度高於840元或夫妻總額高於971元的條件。

　　需要説明的是，夫妻雙方繳存的這一項中，只能認定市管與國管、中直、鐵路公積金合併計算，在外地繳存的並不可以納入進來。

　　案例一：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，小A的愛人是國管公積金，月繳存700元，超過971元的條件，且符合公積金首套房標準的人，購買住房也是90平方米以下，便可以貸款到120萬元。

　　案例二：如果小A是北京市管公積金，月繳存600元，愛人小B在上海工作，月繳存額度為1000元，由於上海的繳存額度無法納入到夫妻在京繳存總額的認定中，因此在北京享受120萬元的公積金最高貸款。北京商報記者 孟凡霞