今年一季度凈利潤虧損5600 萬元~8000 萬元

　　項目扎堆三四線城市 中航地産“戰略失誤”？

　　有“大背景小公司”之稱的中航地産股份有限公司(以下簡稱“中航地産”)再現凈利虧損。

　　近日，中航地産發佈2015年一季度業績預告公告稱，預計歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損5600 萬元~8000 萬元，而上年同期盈利4808.75萬元。

　　對此，券商分析認為，此次業績預告虧損將“公司經營模式單一，缺乏其他盈利途徑，抗風險能力較差”的弱點暴露無遺。不僅如此，項目扎堆三四線城市也被指“戰略失誤”。

　　未來中航地産將如何確保資金鏈的安全，對此問題，中航地産企業文化中心經理韓慶峰回應《中國經營報》記者表示，公司將積極拓展融資渠道，充分利用各項貸款資源，合理有效的使用資金；優化長、短貸結構，控制短期支付風險；動態監控現金流狀態，保障現金流安全；加強銷售回款管理，提高資金週轉效率。

　　一季度凈利預虧

　　盈利能力一直是中航地産的短板。根據中航地産業績預告公告，2015年一季度預計歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損5600 萬元~8000 萬元，而上年同期盈利4808.75萬元。

　　中航地産是隸屬於中國航空工業集團公司的央企上市公司，定位為“商業地産投資、發展和運營商”，目前已形成以“中航城”為代表的城市綜合體商業地産以及以“中航元”為核心品牌的旅遊度假主題地産格局。

　　對於凈利虧損的原因，中航地産表示，虧損主要源於公司部分地産項目本期未達到結轉收入條件，導致地産業務凈利潤虧損，從而導致公司整體凈利潤出現虧損。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，銷售業績下滑主要受房企銷售節奏影響，去年年底房企衝刺年度銷售業績用力過猛，進入2015年年初，房企開始調整推盤節奏和計劃，導致年初短期內表現馬力不足。

　　以中航地産2014年銷售情況為例，從分季度業績報告便可看出其中的端倪，2014年上半年以及第三季度業績都呈現虧損局面，經過第四季度的迅猛直追，才最終實現歸屬於母公司所有者凈利潤4.93億元。

　　“由於中航地産的核心業務為商業地産，而這些項目都具有前期投入較大，但回籠較緩慢的特點，無法做到住宅項目的快週轉，這與其業績虧損存在一定關係。”有相關熟悉中航地産的業內人士指出。

　　事實上，由於可實現結轉收入的地産項目不多，近幾年中航地産的業績數據一直都不太漂亮。

　　“公司原計劃2014年力爭實現營業收入78億元。受到房地産市場的整體下行及觀望氣氛，部分城市銷售去化緩慢，2014 年前三季度，公司實現經營收入29億元。目前來看公司原計劃2014年營業收入目標的達成存在困難。”中航地産2014年第三季度報告表示，面對激烈的市場競爭與去庫存壓力，公司全年營業收入目標降為57億元。

　　根據中航地産2014年年報，截至該報告期末，中航地産共在全國佈局項目16個，其中有10個項目處於在建在售狀態，但並未能提供良好的銷售業績。

　　對此，券商分析認為，此次業績預告虧損將“公司經營模式單一，缺乏其他盈利途徑，抗風險能力較差”的弱點暴露無遺。

　　資金鏈承壓風險陡增

　　房地産開發屬於資金密集型産業，項目開發週期比較長，企業需要長期且充足的資金支援。

　　中航地産表示，“一方面，受貨幣政策大環境的影響，公司的融資難度增加；另一方面，公司加大了對商業地産的開發力度，資金佔用額較大投資回收期長，公司資金週轉的速度有所放緩，而利率的上升也使公司的資金成本有所增加。”

　　據了解，為滿足公司資金需求，保障公司資金鏈的安全，中航地産意圖通過剝離低效資産，集中力量做大做強房地産開發主業來提高公司的盈利水準和可持續發展能力。

　　2014年，中航地産共轉讓中航建築、中航幕墻、南京科技城、洪都投資以及中航裏城等7家公司，投資收益同比增長高達92129%。

　　對於轉讓緣由，中航地産在公告中的解釋為，“鋻於發展商業地産業務資金投入巨大且回收期較長，為更有效地整合資源加快商業地産開發，公司利用本次股權轉讓進一步聚焦商業地産這一核心業務。”

　　就在剝離非核心資産的同時，中航地産的負債保持了高漲態勢。數據顯示，剔除預收賬款後的資産負債率同比提升4.6 個百分點至71.3%，凈負債率提升78.5 個百分點至212%。

　　與之相對應，中航地産的短期償債風險也在加大。平安證券分析數據顯示，中航地産在手現金對一年內到期的長短期債務覆蓋比例由2013 年末的70.9%下降至20.5%，同時銷售下滑導致經營性凈現金流下降13 億元至負26.8 億元。

　　根據年報數據，2014年全年中航地産僅歸還借款就達64億元，而同期營業收入則為62億元。

　　不僅如此，公司對外擔保總額也呈現出大幅增長的態勢。僅今年三四月份，中航地産就宣佈為旗下4家子公司提供擔保近12億元，“公司累計對外擔保總額為人民幣856570萬元，佔公司最近一期凈資産的比例為244.22%”。

　　在中航地産剝離非核心資産、專注主業的同時，其商業地産的發展並不如構想中的那般出彩。

　　據了解，2007年中航地産正式宣佈從住宅地産開發向商業地産公司轉型，確立了圍繞“商業+酒店+中高檔住宅”的綜合體項目開發的發展方向，並大舉向全國二三線城市擴張，開發中航城、九方城、中航國際廣場等商業項目。

　　特別是在2010~2013年期間，中航地産先後進入贛州、九江、衡陽、岳陽、貴陽、昆山等多個城市，在項目佈局中，除上海中航太盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位於中西部地區的三四線城市。

　　中航地産稱，未來公司將聚焦已進入區域的二三線城市，同時在大城市的新興區域中心和三四線城市中心尋找城市綜合體發展機會。

　　在多位業內人士看來，在庫存高企、去化緩慢的大環境下，還面臨著三四線城市商業地産需求不足和消費能力有限的問題，項目密集佈局三四線城市無疑是“戰略上的失誤”。

　　不僅如此，對於將商業地産作為核心競爭力的中航地産來説，如何加快資金回籠，確保資金鏈安全也將是不小的挑戰。