中航地産“賣子”不成，物管毛利率遠低於同行

　　在地産行業聚攏效應益發白熱化的當下，央企中航地産的處境略顯尷尬。不僅因上海中航城股權轉讓推遲導致凈利潤大幅下跌，其賣力吆喝的物業管理服務增色見效之速也十分緩慢。

　　日前，中航地産發佈2017年年度業績，其各財務指標明顯下滑。2017年中航地産實現營業收入58.93億元，同比下降6.88%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為1.51億元，同比下降6.74%；其中，房地産開發業務營業收入為28.08億元，同比大幅下降26.01%。

　　這樣的業績表現，雖在意料之中，但無疑給去年走馬上任的中航地産董事長石正林潑下一盆冷水。

　　“賣子”不成

　　2017年8月7日，石正林代替肖臨駿，走馬上任中航地産董事長。

　　就如中航地産在財報中所述，由於戰略佈局出現失誤和投資過熱的商業地産，外加為響應國資委的“瘦身計劃”，不斷“賣賣賣”，中航地産歸母凈利潤連續兩年出現下滑，業績一直處於水深火熱之中。

　　如何迅速轉虧為盈？一直浸淫于物業管理行業的石正林只能丟車保帥、賣子求生，聲稱“向存量資産經營管理方向轉型”。

　　2017年12月20日，中航地産公告稱，公司以10.64億元的總價將旗下中航城置業（上海）有限公司（“上海中航城”）100%股權轉讓給深圳市卓越不動産投資有限公司。緊接著，中航地産于1月底發佈業績預增公告，稱公司2017年預計實現歸母凈利潤4.4億元-5.1億元，同比上升172.63%-216%，轉讓上海中航城係其歸母凈利潤預計大幅提升的重大原因。

　　然而天有不測風雲。

　　3月9日，中航地産一份《2017年度業績預告修正公告》使得“賣子”計劃破滅。該公告顯示，由於上海中航城股權變更登記手續未能如約完成，故中航地産2017年歸母凈利潤修正為同比下降0%-16.35%。

　　有地産業內人士對記者表示，中航地産目前致力於聚焦物業資産管理服務，但其邏輯與市場上做得較好的物業公司截然不同。“比如説萬科物業、綠城物業等，其擴張邏輯為一面依靠自身龐大的物業基礎，一面向外承攬業務或是收並購。但中航地産卻反向剝離地産業務，其目的應該在‘保殼’。”

　　物管“四不像”，毛利率低下

　　聚焦于物業資管服務的中航地産，其盈利能力與同行一比，高下立顯。

　　中航地産2017年年報顯示，公司物業管理業務實現營收28.67億元，佔總營收比重不到一半，對凈利潤的貢獻近五分之四。然而，佔凈利比重如此之大的物管業務，其2017年毛利率僅為10.55%，雖較2016年同比上升0.18%，但仍遠落後於同行業。全國物業管理協會報告顯示，2016年，百強物管公司住宅平均物業收費 2.24 元/平方米/月，平均毛利率為 20%，十強企業平均毛利率可達 25%。

　　也就是説，中航地産物業管理業務的毛利率剛及行業平均水準的一半。

　　目前，中國的物業管理公司按照公司性質分類可以分為四類：地産開發商子公司、獨立物業公司、房管所轉型物管公司和自治型物業公司。這四類中，地産開發商子公司佔比超過80%，代表公司有萬科物業、綠城物業等。獨立物業公司約佔10%，彩生活以及長城物業為此類公司代表。剩下的房管所轉型物管公司及自治型物業公司各佔不到5%。

　　而正在持續剝離地産業務的中航地産，成了物業管理行業裏的“四不像”。

　　截至2017年底，中航地産的房地産業務收入僅佔總營收的47.65%，其“地産”之名已逐漸淡去。與此同時，中航地産為凈利潤貢獻近五分之四的物管業務，又多倚賴與“中航係”公司的關聯交易，故無法劃歸為獨立物業公司，房管所轉型類或自治型物業類更是談不上。

　　回看過去一團亂麻，遙看未來仍是“霧裏看花”。

　　中航地産披露的2018年經營計劃顯示，其需“進一步明確各業務平臺商業模式，完成業務模式梳理”，並“根據調整後的戰略方向，梳理組織管理，重塑組織能力”。此外，就是繼續出售及轉讓非戰略性資産。

　　而中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁對媒體表示，目前，很多大型房企都有物業管理業務，而且水準也很高，相較于大型房企的競爭優勢，如果中小房企沒有足夠的經驗、人才、資金量以及良好的市場口碑，即便向物業管理業務方向傾斜，未來也會面臨重重挑戰。

　　在物業管理行業已成一片紅海的背景下，“四不像”的中航地産將以何競爭優勢突出重圍？

　　對此，中航地産相關負責人表示不方便回復記者，而其年報中一句“探索公司轉型後的新模式及新的利潤增長點”隱約透露出，中航地産或許也不知該問題的答案。