中航地産依賴物業貢獻近八成凈利

　　商業地産過多和銀行貨款利息致多項財務指標明顯下降

　　背靠中航工業集團這棵“大樹”的中航地産(000043)，交出了一張並不亮眼的成績單。近日，中航地産發佈2017年報，數據顯示，2017年公司實現營業收入58.93億元，同比下降6.88%，其他財務指標也明顯下滑。

　　事實上，這已是中航地産連續第三年出現凈利潤下滑。2015年、2016年中航地産凈利潤分別為4.01億元、1.61億元，分別較上一年同比下降18.53%、59.77%。

　　針對利潤持續下滑的現狀，中航地産相關負責人向長江商報記者透露，正如財報中所述，由於戰略佈局出現失誤和投資過熱的商業地産，外加為響應國資委的“瘦身計劃”，不斷“賣賣賣”，中航地産歸母凈利潤連續出現下滑，業績一直處於“水深火熱”之中。

　　房地産專家謝逸楓在接受長江商報記者採訪時表示，中航地産盈利指標下降，其一在於投資開發的成本過高，稅費增加比較大，尤其是拿地的成本非常高，導致整體的成本上升，影響到盈利的下降；其二，中航地産本身持有的商業地産項目過多，導致資金回收緩慢；此外，銀行的貸款利息相對高增加資金壓力。

　　一位在中航地産就職近5年的前員工日前向長江商報記者表示，放棄房地産開發轉戰物業，有明顯的“吃老本”、“保就業”的意圖。但賣掉房地産開發業務資産包的中航地産進入了自身發展的下半場，未來將集中資源發展物業資産管理業務，這或許是“滿血回歸” 的一個轉機。

　　利潤下滑經營成本上升

　　近日，中航地産發佈2017年報，數據顯示，其各項財務指標明顯下滑，中航地産2017年實現營業收入58.93億元，同比下降6.88%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為1.51億元，比2016年同期下降6.74%；其中，房地産開發業務營業收入為28.08億元，同比大幅下降26.01%。

　　事實上，這已是中航地産連續第三年出現凈利潤下滑。2015、2016年，中航地産分別實現歸母凈利潤4.01億元和1.61億元，同比下滑幅度分別為18.53%和59.77%。

　　“盈利等指標不斷下滑，其實是説明地産業務的發展正在走下坡路，面臨退房令的壓力，所以土地投資等方面是有制約的，這都會影響企業經營規模和盈利能力。”謝逸楓認為，近年來，中航地産盈利指標不斷下滑，與其項目密集佈局在三四線城市的戰略失誤有關。

　　利潤下滑的同時，中航地産的經營成本卻仍在上升。2016年中航地産銷售費用為3.22億元，同比增幅為57.78%;管理費用為3.40億元，與2015年的3.38億元相比，變化不大；財務費用為4.44億元，同比增長19%。

　　對於銷售費用的大幅增加，中航地産解釋稱，主要原因是公司部分項目本年開始預售，導致銷售代理費等大幅增加。

　　此外，中航地産房地産開發業務佔企業總營收比重持續走低，2015年、2016年、2017年分別為65.08%、60.03%、47.65%。

　　業內認為，儘管決定剝離地産業務，但中航地産在增加現有項目銷售力度方面，仍然不遺餘力，這也是其進一步增加回款、緩解公司資金壓力的一種手段。

　　拋售多個公司和項目

　　面對盈利指標下滑的陣痛，中航地産“賣賣賣”的腳步一直沒有停止。長期以來，中航地産不斷通過轉讓下屬公司股權以回籠資金。

　　記者梳理髮現，僅2014年，中航地産即公開掛牌轉讓 2 家子公司，協議轉讓 5 家子公司。

　　2016年底，中航地産以20億元的價格，將旗下的9個項目打包出售給保利地産，包括在武漢的首個商住項目九方城。2017年，中航地産又完成了中航城置業(上海)有限公司100%股權和深圳市深越聯合投資有限公司27%股權的轉讓。

　　截至2017年底，中航地産的房地産業務收入僅佔總營收的47.65%，其“地産”之名已逐漸淡去。

　　“拋售項目應該是符合央企地産資源整合的需要的。而且通過此類拋售，也利好資金回籠，進而促進房地産業務的梳理。這對於中航地産的輕資産業務轉型也是有積極的促進作用的。”易居研究院研究院王夢雯對長江商報記者表示。

　　謝逸楓則認為，中航地産目前資金鏈的確有點問題，不僅僅是負債比較高，而且公司下屬項目銷售也並不是很好。而且有些項目開工的時間也不是很明確。尤其是負債率的提高，以及現金流緊張，導致其不得不賣掉手裏的一些項目與資産。

　　中航地産因資金承壓拋售多個業務 ，目前效果如何？“目前仍看不到明顯的效果，中航地産因資金承壓拋售多個業務之後，仍在四處尋找戰略方向。”謝逸楓直言，從目前賣項目的效果來看也並不是很好，主要是因為拋售項目的資産規模並不大，還有其他的債務，因此即使是把手裏的項目資産賣掉，可能還不夠還債。

　　押寶物業服務轉型升級

　　在出售房地産開發業務之後，中航地産決定集中資源發展物業資産管理業務，從而實現公司業務的轉型升級。

　　記者梳理髮現，在2016年的營收構成中，中航地産建築樓宇工程業務的佔比為2.65%，房地産開發業務的佔比為60.03%，物業與餐飲等業務的佔比為37.32%。

　　這些業務共同在2016年為中航地産帶來1.61億元的凈利潤。但值得注意的是， 1.61億元的凈利潤中，來自地産業務的為0.33億元，來自物業管理業務的為1.19億元，建築業(樓宇工程)的為0.14億元，服務業及其他為-0.04億元。

　　對比營收結構可知，佔據營收大頭的房地産業務並沒有成為公司凈利潤的最大貢獻板塊，佔營收比重約3成的物業板塊反而成為公司的利潤“大戶”。

　　中航地産2017年年報顯示，公司物業管理業務實現營收28.67億元，佔總營收比重不到一半，對凈利潤的貢獻近五分之四。

　　“中航地産之所以剝離房地産開發業務，全力投入物業資産管理業務，一是走輕資産化發展道路的需要，二是央企整合的需要。”王夢雯表示，通過對自持商業地産進行物業管理為以後的轉型提供了良好的基礎，目前中航地産轉型思路是從住宅轉向商業地産再轉向物業管理，減少了成本，在增加盈利的同時還能避免債務的風險。

　　值得注意的是，佔凈利比重如此之大的物管業務，其2017年毛利率僅為10.55%，雖較2016年同比上升0.18%，但仍遠落後於同行業。

　　全國物業管理協會報告顯示，2016年，百強物管公司住宅平均物業收費為2.24 元/平方米/月，平均毛利率為 20%，十強企業平均毛利率可達 25%。

　　換言之，中航地産物業管理業務的毛利率剛及行業平均水準的一半。業內認為，大量子公司與中航集團的關聯交易中，服務方式為包乾制和酬金制混用，或是其毛利率低下的原因之一。

　　據了解，包乾制是收取所有的物業費後，再由物業公司承擔管理支出成本，因此毛利率水準較低。以主要以包乾制入賬的中海物業2016年數據為例，其物管毛利率為13.6%。而酬金制的收入不考慮成本和費用的支出，收入金額即為營業利潤，毛利率為 100%。

　　致力於剝離房地産開發業務，全力投入物業資産管理業務，對中航地産來説是一個轉型升級的契機還是又一次沉淪？一位在中航地産就職近5年的前員工向長江商報記者表示，放棄開發轉戰物業，有明顯的“吃老本”、“保就業”的意圖。但賣掉房地産開發業務資産包的中航地産進入了自身發展的下半場，未來將集中資源發展物業資産管理業務，這或許是“滿血回歸” 的一個轉機。