市場動向

　　隨著樓市回暖，部分買家正從一手樓市回流，廣州二手市場成交中，90-120平方米、300萬元總價以下的首改購房需求增多。合富置業統計顯示，一季度廣州一手住宅供應仍較充裕，但六成以上貨量集中南沙、蘿崗、花都等週邊區域，中心區供應持續稀缺。據合富輝煌市場研究部數據，一季度，中心區總價300萬以下的供應約為四成左右，較以往的六成以上明顯減少。受此影響，部分預算在300萬元以內的買家逐漸轉投二手樓市。受此影響，150萬-300萬的改善型二手需求明顯增加。據合富標準指數監測，購房總價在150萬-300萬的改善型二手買家佔比由原來的不足四成，上升至2015年一季度的五成以上。據悉，這部分改善需求大多為首次改善型買家，不少“賣一買一”，需求戶型大多集中90-120㎡的三房單位。據合富標準指數監測，購房面積在90-120㎡的改善型二手買家由原來的兩成左右，上升至2015年一季度的三成五。

　　業主反價現象不多，叫價平穩，但議價空間縮小。2014年樓市交投低迷，造成不少盤源積壓，二手供應相對充裕，業主提價因此受阻。另一方面，由於市區及週邊的一手樓價基本維穩，也令二手價格上漲的動力明顯不足。此外，高樓價下，相應的有效客源也較2012年、2013年收窄；而二手盤“有得簡”，也是業主反價不多，買家心態理性、追價動力不強的重要原因。不過，受政策利好以及市場回暖影響，業主的議價空間卻有所縮小，一季度的平均讓價空間為8.6%。較2014年四季度的8.9%有所縮小。

　　“330新政”降首付、降稅費，切實地降低了買家的入市門檻，其中改善換房需求更受惠，市場信心明顯恢復。龍斌透露，新政出臺後首周，二手客的到府量、看樓量增加了三成左右，其中不少為換房需求。由近期市場情況，政策效應立竿見影，二手樓市人氣和交投均增加了三成左右。

　　龍斌由此預計，4月份以及“五一”期間，二手樓市持續向好將會是大概率事件，換房需求的活躍度也會繼續提升，總價300萬以下、90-120㎡的三房單位將會受到市場熱捧。

　　不過，二手市場也不宜盲目樂觀。由目前的情況看，入市的買家多為看樓超過三個月的舊客；新收客源雖然也相應的明顯增加，但新客對市場的認知相對較淺，大部分仍在一手樓盤和二手物業間搖擺游離。4月份以及“5.1”期間，新貨的推售力度將會明顯加大，客戶的選擇也較為多樣，預計買家一、二手物業對比、決策時間將會拉長。

　　價格方面，隨著“筍盤”的快速消化，樓市供求關係或會有所趨緊，二手業主的心態也會隨之轉強，不排除部分市區優質單位小幅提價，總體價格或會穩中溫和回升。據合富標準指數監測數據顯示，2014年廣州二手住宅的盤源供應量高位平整，而網簽量相對起伏不大，供求關係相對平緩；2015年3月份以來，隨著網簽量的快速攀升，盤源總量也下降了一個臺階，並呈微幅回落的態勢，顯示供求關係略有趨緊。

　　南方日報記者 許蕾