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樓市與股市並非此消彼長

  • 發佈時間:2015-04-16 05:33:18  來源:大眾日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  □ 孟 佳

  近期,相關部委公佈樓市新政,二套房貸款最低首付比例降至四成,二手房營業稅免稅時間“5改2”政策,這為此前持續遇冷的樓市重新加了溫,看好的聲音漸多,一些城市的交易數據開始升溫。“是否該買房”又成為輿論和百姓熱議的話題。

  與此同時,A股市場延續半年來的瘋狂勢頭,上證指數不負眾望地突破了4000點,早在此之前,“賣掉房子炒股”的提法不絕於耳,現在自是更不在話下。如今,火熱的股市遇上政策利好頻出的樓市,普通投資者該何去何從?

  其實,投資股市還是樓市,之所以對普通人來説能成為一個問題,是因為背後有一套類似的邏輯,即股市好了會抽走房地産領域的資金,樓市會走熊,反之亦然。所以,基於這個認識,很多人覺得要看清形勢、趨利避害,選對方向才會不錯過下一輪資産膨脹的機會。

  然而,這個邏輯本身並不嚴密,股市和樓市並不存在此消彼長的關聯。中國老百姓這種投資困惑的背後,是中國股市和樓市漫長的市場化改革之路。

  從實踐看,世界各國均不存在股市、樓市的“蹺蹺板效應”。以美國為例,在世紀初的網際網路泡沫後,美國股市和樓市雙雙跳水,2003年起經濟復蘇,二者又雙雙上漲。2006年美國樓市見頂,股市于後一年見頂,金融危機爆發後,雙雙大跌。此後,在量化寬鬆帶來的零利率下,二者相繼回升,股市更是創出歷史新高。

  同樣,日本樓市和股市在“失去的20年”一前一後,分別同瘋狂、同蕭條,東南亞國家、香港等,1997年亞洲金融危機一前一後,樓市和股市分別一漲一跌。這説明,在充分市場化條件下,樓市和股市基本是同進退、共命運的。

  具體到中國,和其他國家略有不同,國內的情況有些複雜,但分析歷史上二者的關聯不難發現,股市和樓市也不存在此消彼長的關係。

  中國1998年房改之前,是沒有成規模的房地産市場的,所以在此之前,不存在二者漲跌一致不一致的問題。此後,樓市行情持續平穩上行,到2005年前後,樓市明顯走熱,但股市未與之保持一致步調。此後兩年,股市和樓市保持了相似的火熱,股市漲幅比樓市更大。2008年金融危機到來,樓市和股市一齊下跌,股市跌幅更大。2009年,二者一齊大幅上漲。2010年到2013年,股市跌幅巨大,而樓市整體上漲。

  從以上歷程可以看出,在2006年到2009年的四年,中國樓市和股市基本保持了同漲同跌的步調。從1998年房改算起,十幾年間二者保持一致的時間不能算多。但中國的特殊國情在於,不論資本市場還是房地産市場,都處於起步階段。

  時至今日,兩個領域的市場機制仍在建設和探索中,某些二者未保持一致的時間內,市場之外的因素仍佔很大權重。例如2010到2013年間,由於持續多年的股權分置改革後,法人股全流通,帶來大量拋售,當時IPO政策下“三高”盛行,股市存量資金大幅縮水,因此股市未與樓市齊漲。

  換句話説,中國股市和樓市尚未達到完全市場化,這一定程度上造成了二者的背離。從長遠來看,隨著股市註冊制的漸行漸近和限購政策從房地産的漸次退出,兩個領域在完全的市場規則下運作,二者關係將更加清晰、簡明,中國老百姓將秉持更易操作的投資邏輯。

  對中國老百姓而言,不論選擇投資到樓市還是股市,要保障資産平穩安全的保值、增值,經濟運作保持平穩都是必需的前提,而這自然有賴於當下正在持續推進的市場化改革。從這個意義上看,市場化改革的力度和持續性,才是“瘋牛”蛻變為“改革牛”的根本。

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