□ 孟 佳

　　近期，相關部委公佈樓市新政，二套房貸款最低首付比例降至四成，二手房營業稅免稅時間“5改2”政策，這為此前持續遇冷的樓市重新加了溫，看好的聲音漸多，一些城市的交易數據開始升溫。“是否該買房”又成為輿論和百姓熱議的話題。

　　與此同時，A股市場延續半年來的瘋狂勢頭，上證指數不負眾望地突破了4000點，早在此之前，“賣掉房子炒股”的提法不絕於耳，現在自是更不在話下。如今，火熱的股市遇上政策利好頻出的樓市，普通投資者該何去何從?

　　其實，投資股市還是樓市，之所以對普通人來説能成為一個問題，是因為背後有一套類似的邏輯，即股市好了會抽走房地産領域的資金，樓市會走熊，反之亦然。所以，基於這個認識，很多人覺得要看清形勢、趨利避害，選對方向才會不錯過下一輪資産膨脹的機會。

　　然而，這個邏輯本身並不嚴密，股市和樓市並不存在此消彼長的關聯。中國老百姓這種投資困惑的背後，是中國股市和樓市漫長的市場化改革之路。

　　從實踐看，世界各國均不存在股市、樓市的“蹺蹺板效應”。以美國為例，在世紀初的網際網路泡沫後，美國股市和樓市雙雙跳水，2003年起經濟復蘇，二者又雙雙上漲。2006年美國樓市見頂，股市于後一年見頂，金融危機爆發後，雙雙大跌。此後，在量化寬鬆帶來的零利率下，二者相繼回升，股市更是創出歷史新高。

　　同樣，日本樓市和股市在“失去的20年”一前一後，分別同瘋狂、同蕭條，東南亞國家、香港等，1997年亞洲金融危機一前一後，樓市和股市分別一漲一跌。這説明，在充分市場化條件下，樓市和股市基本是同進退、共命運的。

　　具體到中國，和其他國家略有不同，國內的情況有些複雜，但分析歷史上二者的關聯不難發現，股市和樓市也不存在此消彼長的關係。

　　中國1998年房改之前，是沒有成規模的房地産市場的，所以在此之前，不存在二者漲跌一致不一致的問題。此後，樓市行情持續平穩上行，到2005年前後，樓市明顯走熱，但股市未與之保持一致步調。此後兩年，股市和樓市保持了相似的火熱，股市漲幅比樓市更大。2008年金融危機到來，樓市和股市一齊下跌，股市跌幅更大。2009年，二者一齊大幅上漲。2010年到2013年，股市跌幅巨大，而樓市整體上漲。

　　從以上歷程可以看出，在2006年到2009年的四年，中國樓市和股市基本保持了同漲同跌的步調。從1998年房改算起，十幾年間二者保持一致的時間不能算多。但中國的特殊國情在於，不論資本市場還是房地産市場，都處於起步階段。

　　時至今日，兩個領域的市場機制仍在建設和探索中，某些二者未保持一致的時間內，市場之外的因素仍佔很大權重。例如2010到2013年間，由於持續多年的股權分置改革後，法人股全流通，帶來大量拋售，當時IPO政策下“三高”盛行，股市存量資金大幅縮水，因此股市未與樓市齊漲。

　　換句話説，中國股市和樓市尚未達到完全市場化，這一定程度上造成了二者的背離。從長遠來看，隨著股市註冊制的漸行漸近和限購政策從房地産的漸次退出，兩個領域在完全的市場規則下運作，二者關係將更加清晰、簡明，中國老百姓將秉持更易操作的投資邏輯。

　　對中國老百姓而言，不論選擇投資到樓市還是股市，要保障資産平穩安全的保值、增值，經濟運作保持平穩都是必需的前提，而這自然有賴於當下正在持續推進的市場化改革。從這個意義上看，市場化改革的力度和持續性，才是“瘋牛”蛻變為“改革牛”的根本。