房産投資，從來都是購房者關心的話題，但近幾年受政策導向的影響，住宅的收益率不斷降低，投資者的目光開始轉向商鋪、寫字樓、甚至是産業地産。不過，並非所有投資都能帶來好的收益率，一不小心踩到“地雷”，也有可能血本無歸。房産投資究竟怎麼“玩”？聽聽專家的意見吧。

　　重慶晨報記者 侯了 報道

　　寫字樓：通達性是第一位

　　近日，世邦魏理仕（CBRE）發佈了《2015年第一季度重慶房地産市場回顧與展望》。根據報告數據顯示，2015年第一季度重慶寫字樓新增供應近27萬平方米，空置率為38.5%，租金均價約每月85.6元/平方米，租金環比增長率為-0.7%。

　　“這意味著當前重慶不缺寫字樓，除了必要的硬體設施，通達便利度成為制勝的關鍵因素。”眾聯行機構策劃總監鄧書先對記者表示。

　　軌道交通、公交樞紐、停車方便，鄧書先認為，以上配套每擁有一個，都能為寫字樓帶來不小的增值。寫字樓的使用價值由上班族實現，可以預料的是，不管一棟寫字樓修建得多麼富麗堂皇，倘若不能方便到達，沒有人願意千里迢迢到此辦公。

　　基於以上因素，其次才應該考慮樓宇的整體品質和配套。鄧書先認為，寫字樓的配套設施不一定大而全，但必不可少，比方説公共會議室、便利超市等。而是否由好的物業公司打理，也是在産品扎堆時期能否脫穎而出的關鍵。“目前有許多寫字樓，品質和規格都比較高，但租金收益並沒有達到理想的狀態，與後期物業的管理有很大的關係。”鄧書先遺憾地説。

　　還有一點投資者也比較容易忽視，那就是寫字樓所在區域的産業結構也影響著租售水準。以九龍坡為例，該區工業、製造業發達，小微企業眾多，需要大量的辦公場地。但與此同時，行業特性又使得用戶不會對辦公環境提出過高的要求。因此，在該區域，同一地段的5A甲級寫字樓其租售情況也許還比不上普通寫字樓。

　　産業地産：避免“産業空心化”

　　産業地産，這個此前不怎麼受人關注的領域，隨著最近曝光率的不斷增加，已經變得有些炙手可熱起來。

　　“城市的發展伴隨著産業的不斷轉移，大量産業從城市中心向城市郊區遷移，這個過程孕育著許多機會”。在鄧書先看來，要想在眾多的産業地産中找準投資方向，需要避免“産業空心化”。

　　“特別需要警惕那些借産業為名，大力發展房地産的區域，這些片區，空有産業新城之名，缺乏核心支撐力，後續潛力令人擔憂。”

　　究竟如何規避風險？鄧書先建議，最簡單的辦法，就是查詢區域內的入駐企業數量。一般情況下，園區辦公室對進駐企業都有記錄，投資者需要留意企業入駐的時間差。一個良性運轉的産業園，進駐企業數量應該是穩步增長的。反之，企業數量如果在最初呈爆髮式增長，但後續卻鮮有加入者，則需三思。

　　以重慶華南城為例，該項目先後吸引了浙江天臺商會、重慶市電纜橋架行業協會、華盛奧特萊斯、好百年家居、第一亞太物業、乾龍物流、河北商會、渝州五金機電城等眾多行業協會、商家簽約入駐，這種穩步上升的趨勢，其實也代表著對項目的認同。

　　商鋪：人氣為王

　　政府規劃、運營團隊、房屋結構，以往在談論商鋪投資時，專家建議最好是多維度考慮。但若説到最重要的黃金法則，鄧書先認為，還是人氣為王。而人氣的來源，主要分為原住民和新增人口兩類。

　　以東原“新新PARK”為例，處於大石壩商圈，周邊原住民基數大，需求旺盛，為商業發展打下了很好的基石。據了解，去年12月19日試營業當日，“新新PARK”開門營業半天客流超6萬，當天會員辦卡近5000張。主力商家MJSTYLE成當日銷售額大區銷冠，漢堡王餐廳因人氣火爆不得不遺憾拒絕了320份套餐的大訂單。

　　而面向於新增人口地區的商業，鄧書先建議購買前要打聽好區域內的集中交房期。一般來講，交房過後，至少需要1年才能迎來入住，而交房後“養鋪”又需要1-2年。

　　養老地産：以人為本 注重服務

　　“養老地産不是養老院，除了傳統的買房因素，還必須注重服務。”如恩歲月銷售經理唐維對記者表示。在他看來，不論是去海南度假或是仙女山避暑，目前市面上大多標榜“養老”的房地産，實質上就是度假房。而這類“候鳥式”養老，倚靠的是區域得天獨厚的氣候優勢，算不上真正的養老地産。

　　在唐維看來，對於大部分老年人來説，度假無法成為一種常態，只能是特定時期的特殊選擇。根據他們對這部分人群的調查，“居家養老”才是他們最嚮往的。

　　“因此，圍繞著地産而衍生的相關配套服務，才是真正購買養老地産應該考慮的問題。”唐維表示，養老社區必須考慮配套設施、服務等問題，發展老齡經濟更多賣的是服務而不是房子，要設計符合老年人需求的項目。比如，在社區內開設營養食堂、社區門診，開辦老年大學豐富精神生活等。

　　除此以外，養老地産最好不要選擇郊區。唐維表示，對於大多數老年人來説，子女是他們最重要的精神寄託，能時常看到子女或是照顧孫子，能極大地提高幸福指數，而從目前的市場來看，擁有上述特質的養老地産銷售也大多不錯。