中新網1月29日電 借著奧巴馬醫改的東風，美國有更多老人能負擔得起養老院的費用，這也使得養老類商業地産(Senior Housing)供不應求。某些地區的養老社區甚至一直“滿員”，需要排隊等待入住。地産開發商也將此視作是新的投資機會。隨著基金公司、私募進入市場，養老類地産價格走高，回報率從之前的兩位數跌落至7%-9%。

　　美國養老類地産已發展35年 體系與法規完善

　　養老類地産自1980年在美國初具雛形以來，已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了一套完整的體系與法規。按照服務專業程度的不同，美國的養老類地産可以分為五種類型。

　　第一類是Active Adult Communities and Senior Apartments，這類型養老地産主要以公寓為主，要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動，豐富老人的生活。

　　第二類主要為老年人提供家政服務，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，簡稱為ILFs，也被稱作congregatecare facilities。這類地産大多是出租的為主。

　　第三類是比ILFs提供更多服務的Assisted Living Facilities，簡稱為ALFs，主要群體有奧茲海默(老年癡呆症)患者等沒有生活自理能力的老年人。

　　第四類可提供最高等級服務的社區，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務，出院後護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫療保險承擔(Medicare/Medicaid)。

　　第五類可以提供“一站式”服務，可以説是以上4種類型的綜合體，叫做Continuing Care Retirement Communities，簡稱為CCRCs。社區內既提供醫療服務，也提供家政、三餐服務等，可以算作是養老類地産中的“頂配”。

　　投資不足 美國養老類地産供不應求

　　1990年之後，養老類地産的供給就一直處於下滑狀態。到2002年，新建養老地産較1999年下滑了近80%，這一現象主要歸結于投資者目標轉移，資本輸入減少。在過去的幾年裏，開發商重新重視養老類地産，新開工項目如雨後春筍。然而，這些新項目仍不能完全滿足需求。

　　在需求方面，自2000年以來，65歲以上人口就一直處於與穩步增長狀態。數據顯示，每年約有50萬人加入“65+大家庭”。根據美國統計局預測：2030年，美國65歲以上老人將佔總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地産提供了發展契機，該市場將會從幕後走到臺前，成為主流地産開發項目之一。

2012年全美各年齡段佔總人口百分比

　　老年人口眾多 美國養老類地産市場潛力巨大

　　在1964年之前出生的人口已步入老年，這些都將使養老需求産生巨大的缺口，美國養老類地産的潛力巨大。

　　首先是二戰後的嬰兒潮，也就是1946年-1964年出生的人口，為美國貢獻了8千多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的一代。根據美國統計局數據顯示，這類人群佔總人口的16.7%，每年支出達到2萬億美元。

　　然後是沉默的一代，大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代，他們其中的大多數已經退休。

　　最偉大的一代也就是1945年之前出生的人口，這一代人屬於“二戰老人”，他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由於年事已高，這一代人需要更專業的護理。

1960-2012年美國每人平均壽命走勢圖

　　開發養老類地産需層層審批 存在運營、市場滲透風險

　　中國投資者進入該市場最大的挑戰就是獲得審批。養老類地産對專業要求相當之高，需要獲得聯邦、州政府的層層審批。其工作人員也必須有相關從業資格，因此初入市場的投資者往往會應接不暇。

　　此外，美國醫保政策也與該行業息息相關。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入來源就是政府醫療補助，因此他們也面臨諸多政策限制。

　　其他風險還包括運營風險、市場滲透風險等。投資者在涉足該市場之前一定要做足功課。

　　高品質品牌社區受青睞 建立品牌化老年公寓勢在必行

　　NAREIG商業地産部調查數據顯示，儘管養老類地産供不應求，但是大多數老人還是傾向於高服務品質的品牌社區。同時，在家庭年收入超過$75000美元的城市圈，老年公寓更受歡迎。在一些中低收入地區，大多數老人仍然與子女居住，或者獨居。這點也從側面顯示出中産階級老人更願意、也更有經濟實力負擔老年公寓。因此，建立品牌化老年公寓勢在必行。(中新網房産頻道)