尷尬的養老地産業

　　總的來説，現在養老地産還不成熟，還有5年至10年的培育期。儘管試水者眾多，我國仍沒有公認的養老地産的“典型成功樣本”。現在大家都還在摸索商業模式

　　法治週末記者 汲東野

　　養老地産被譽為地産界的“朝陽行業”，前景被普遍看好。

　　據不完全統計，目前已有80多家品牌房地産開發企業、10余家保險企業和大量的外資投資企業佈局中國養老地産市場，投資總額超3000億元。

　　據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場規模約為4萬億元，到2030年則有望增加至13萬億元。全球房地産服務機構高力國際近日發佈報告稱，中國的養老地産市場，正成為私營房地産發展商及投資者的潛在開發領域。

　　商業模式還在摸索

　　然而，目前為止，儘管試水者眾多，我國仍沒有公認的養老地産的“典型成功樣本”。

　　不過，也不乏有試水者各自探索盈利模式，例如綠城的“學院式養老”、保利的“三位一體”養老模式、萬科的“鄰里式養老”、親和源的“社區化養老”等。

　　明源地産研究院評論認為，養老地産盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會有更多企業對養老地産盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創新將是今年的主旋律。

　　位於陜西西安的榮華控股企業集團是進軍養老地産市場中的一員，他們開發的西北首家會員制養老社區，採用了“居家+機構”的新型養老模式。

　　榮華控股行銷策劃部副總監舒利在接受媒體採訪時曾説，在榮華集團的企業理念裏，我們打造的不單單是養老地産，不是簡單地建一棟房子，而是打造一種服務産業。

　　綠城集團從2007年就開始了對養老地産的專題研究，早在幾年前，綠城就已確定養老地産業務的重點不是地産開發，而是養老服務，綠城需要從開發商轉向服務提供商。

　　當然，養老地産領域仍有一些以做地産開發為主的試水者。

　　舒利認為，自2010年起，就有不少國企、民企、外國企業等進入中國的養老地産。但在很長一段時間裏，大家都認為養老地産，就是找一個山清水秀的地方蓋幾棟漂亮的房子，最多配備一些適老化設施即可，基本上是概念大於實際意義中的産品。

　　事實上，很多陸續進入養老地産領域想要分蛋糕的企業仍抱著“建房子賣房子”的想法。

　　北京一家房地産企業負責人于華(化名)告訴法治週末記者，他也正籌劃在北京郊區做一個養老地産項目。

　　“這是一個長期的投資，我打算先建一批養老地産，比如老年公寓，用醫養結合的模式，引進國外的養老醫院。同時，再結合文化項目、旅遊地産、休閒度假為一體，做綜合開發，項目主要針對的是能完全自理或半自理的老人。”于華説。

　　“不過，總的來説，現在養老地産還不成熟，還有5年至10年的培育期。現在大家都還在摸索商業模式。”

　　賺錢還是靠賣房子

　　于華很看好養老地産的前景。“能賺到錢。當然，做面向普通人的基礎養老是很難賺錢的，但是做面向高端消費人群的醫養結合的養老，就可以賺錢了。不過，賺錢還是主要靠賣房子。”于華分析説。

　　這不僅讓人想起十餘年前北京順義區的北京太陽城國際老年公寓(即太陽城)，太陽城是當時國內最早的專門面向老年人的房地産項目，它的入住率可以達到100%。

　　有媒體調查，現在，太陽城已經成了名副其實的老年社區，房價也漲了3倍。小區的老人們對小區的評價還是很一致:“起碼小區內有食堂，一天每人平均飯錢也不過20元。此外，就是小區有醫院、有急救車，急救效率高。”

　　但是，據媒體調查，小區針對老年人的服務水準和服務內容卻與剛入住時相去甚遠。同時，隨著房價物價的上漲，相應的養老成本，包括護工費等也都在水漲船高。

　　這不禁讓人思考，“養老地産”究竟是在“賣房子”還是“賣服務”，怎樣處理賣房子、賣服務與盈利之間的關係。

　　據了解，目前，為了快速回籠資金、實現盈利，養老項目的投資人可謂“花樣百齣”。除會員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。

　　“花樣各式”的養老地産服務項目，暴露出養老地産業的一個尷尬現實，與表面熱鬧的養老投資相比，真正能提供專業養老服務的機構其實並不算多。

　　養老地産土地政策落地

　　“養老地産的真正盈利點主要在於賣房子，其他養老服務的部分運作起來，肯定是賺不了多少錢的。養老服務部分相當於做國家福利，做養老事業了。並且，如果這個項目能做，財務費用也會比較高，投資回報率會比較低，前期的收益不會太好。”于華説。

　　有專家總結，中國養老地産仍然面臨諸多挑戰，其中就包括:缺乏能夠準確傳達中央精神的可操作性配套政策;尚未有可被消費者和監管機構同時接受的成熟盈利模式;缺少可提供持續資金支援的多樣化融資渠道等。

　　于華也估計到做養老地産可能會面臨的困境，但是，他認為，“因為企業發展要看遠景，要做國家政策所鼓勵支援的，所以我還是想早些嘗試”。

　　然而，“養老地産項目從來都不是先規劃、找個山清水秀的地方，而應該是先有需求、有市場，再去拿地。做養老，一定要擺脫傳統地産思維。”全聯房地産商會創會會長聶梅生在接受媒體採訪時説。

　　儘管養老地産屢遭質疑，盈利困難重重，但仍無法阻擋洶湧而來的老齡人群，無法阻擋市場對於養老地産的熱情。

　　2014年，國土資源部發佈《養老服務設施用地指導意見》，規定對於營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。

　　明源地産研究院評論認為，這意味著建設性養老用地有了國家規範;出讓或租賃建設用地使用權可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。這個關於養老地産的土地政策的落地，標誌著養老地産享受國家優惠政策的開端，接下來可能專門針對養老地産的稅費、津補貼等的政策也會陸續出臺。