等額本金 等額本息

　　差別真不少

　　長春晚報記者 孫霄

　　“我今年要買婚房，需要跟銀行貸款30多萬元，有個做房産生意的兄弟跟我説，貸款時銀行默認簽的叫等額本息方式，讓我自己改選等額本金方式，能少還好幾萬元。”近日，25歲的長春小夥李延迪正打算按揭買婚房，“內行”的朋友給他介紹了一種省錢的還款方式，等他到銀行一問，銀行的工作人員卻告訴他，這樣還款不會省太多錢，而且前期負擔重，推薦他還是用老辦法，這讓延迪有些糊塗了。

　　買房是家庭經濟生活中的一件大事，目前，許多市民特別是年輕人仍需要按揭買房，而在償還房貸時，等額本息和等額本金是最主要的兩種還款方式。記者發現，無論是在售樓處算月供，還是在銀行簽協議時，大多數市民會默認選擇等額本息方式，甚至對另外一種方式毫無了解。而據業內人士透露，用等額本金方式還款，最終結算時有可能少還幾萬元甚至十幾萬元的利息，兩種還款方式真能相差如此懸殊嗎？

　　【房産商】

　　月供初期多在還利息 後期提前還款不省錢

　　延迪要買的新房位於南四環與前進大街交會處附近某高層樓盤，面積為75平方米，每平方米單價約為6800元。7日，記者來到了該樓盤售樓處，一名銷售人員在計算後告訴記者，這套房首付約15萬元，需要貸款約35萬元，按照銀行商業貸款的最新基準利率5.9%計算，如果延迪要在20年內償還貸款，則每月需要還款2500多元，最後共支付利息約25萬元。

　　該銷售人員解釋説，他們是先使用公式算出貸款本金和利息的總額，再除以購房者選擇的貸款月數，最後算出每月還款金額即所謂“月供”的，這叫做等額本息還款法。採用這種還款方式時，延迪每月還的2500多元裏，要先結清月初未還本金的當月利息，剩餘的部分才拿去歸還本金。也就是説，在還貸初期，這2500多元用來償還本金的部分是較少的，在頭一個月，其中1700多元都是在償還利息，償還本金的部分還不足800元。

　　“如果後期我經濟寬裕了，可以提前還款嗎？”“可以，但沒多大必要啊，你都沒啥錢可省了。”面對記者的提問，銷售人員回答説，在這種還款方式下，前期主要都是在償還利息，到了20年期限的後期，利息其實已經還得差不多了，就算提前還款，還的大多是本金，也省不了什麼錢。

　　“聽説用另一種等額本金方式還款，可以少還挺多利息，我也能那樣還貸嗎？”當記者如此詢問時，銷售人員表示，他們只會用等額本息這一種方法計算房貸，給所有的客戶用的都是這種演算法，如果要選擇其他的還貸方式，必須向銀行諮詢。

　　【銀行】

　　等額本金利息低 默認簽等額本息

　　“你要貸款買房的話，確實還有等額本金這種還貸方式，最後還的利息會比通常簽的那種少。”與延迪所購樓盤開發商簽約的銀行中，有一家位於湖西路的股份制商業銀行，該銀行信貸部經理馬曄告訴記者，大多數市民按揭買房時，與銀行簽約的是等額本息還款法，但確實有另一種等額本金還款法，最後支付的利息總額較少，但她多次向記者強調，這筆省下的利息不會很多，而且每月要還的金額是不等的，前期的還款壓力較大，還貸最好還是選擇“老辦法”。

　　在記者離開信貸部後，陸續有三四組市民家庭來到該銀行簽貸款合同，記者注意到，他們都是很快就辦完了業務。經過詢問，這些市民表示，他們根本不知道償還房屋貸款的方式不只一種，工作人員也是直接與他們履行了簽訂合同的各項手續，沒有詢問他們選擇哪種還款方式。

　　【專家】

　　本金本息一字之差 百萬房貸省十萬利息

　　選擇等額本金方式還房貸，到底能省多少錢呢？為何銀行工作人員又對這種方式諱莫如深？一位在某高校房地産估價專業任教的張姓教授向記者揭露了這種還貸方式的“秘密”。

　　“所謂等額本息，是先用數學公式計算出本利總額，再平攤到每個月，算出月供，然後在月供中先結清當月利息，剩餘部分再償還本金。而等額本金的計算方式更加簡單，是直接把本金平均到每個月，再加上月初未償還本金的月結利息，得出月供。這樣看來，兩者的共同點是月結利息隨時間遞減，本質的區別在於，等額本息方式每月保持不變的是連本帶利的還款金額，初期還利多，還本少，而等額本金方式每月要交的月供是變化的，保持不變的是償還本金的數額。”張教授解釋説，這麼一對比後，很容易看出，採用等額本金方式後，購房者償還本金的速度更快，利息遞減的速度也就更快，在還款期限相同的前提下，最後支付的利息總數必然更少，美中不足的是初期的月供要高一些。

　　張教授為延迪的房貸算了一筆賬，他共貸款約35萬元，如果採取等額本金的還貸方式，他前三年需繳納的月供都在3000元以上，但最後共需支付利息約21萬元，跟採用等額本息方式還款最終支付的約25萬元利息相比，省了4萬餘元。

　　“如果按購房貸款100萬元，基準年利率5.9%，貸款20年來計算，這兩種還貸方式最後支付的利息相差約11萬元，本金、本息一字之差，能差這麼多錢，你説銀行會希望你選哪種方式？”張教授説，不僅僅是利息金額的問題，等額本金與等額本息相比，購房者每月償還的本金更多，本質上相當於在按月提前還款，而貸款者提前還款更是銀行的大忌，會直接讓銀行的投資受到損失，部分銀行甚至用需支付違約金等條款，嚴格限制貸款者提前還款。

　　【業內】

　　90後想負擔小 中老年想利息少

　　每100萬元房貸能少還10多萬元的利息，採用等額本金還款方式的好處是顯而易見的，然而，根據兩種還貸方式的演算法，等額本金方式初期需繳納的月供較高，這就讓部分市民，特別是事業剛剛起步的年輕購房者有些“傷不起”。

　　“我和老公每月工資一共是8000元左右，今年還剛生了孩子，每月還3000多元的房貸，跟還4000多元比，差別還是挺大的。我們想要現在少還一些，等十幾年後事業有發展了，最後多交那麼幾萬元利息，可能也感覺沒什麼了。”28歲的市民李女士説，她為了買房向銀行貸款約50萬元，按等額本金方式還款的話，4500元的月供還是會給小兩口挺大壓力。

　　“除了省錢，購房時還有其他方面的問題需要考慮，如果你就是交不起等額本金的月供，那想省錢也沒辦法省。”一位房地産開發商表示，在他賣出的樓盤中，大多數都是按揭付款的。據他觀察，其中80後、90後的購房者往往選擇等額本息方式還款，因為月供較少，對於職場新人來説，扛到肩上的“鴨梨”也比較小。而45歲以上的中老年購房者對等額本金方式比較感興趣，特別是政府機關、事業單位或國企員工，他們的事業往往正在人生的黃金時期，月收入處於高峰，能夠負擔初期較高的月供，而等額本金方式中後期月供隨償還本金而遞減，也正好適合他們進入退休年齡，收入減少的情況。“長遠來看，還是得算好自己10年、20年內的收入走勢，想想自己的理財計劃，選擇最適合自己的還貸方式。”該開發商建議説。