忽如一週春風來

　　千房萬房心花開

　　本報記者 劉文良

　　樓市新政春風乍起，吹皺鄭州樓市春水。今年樓市新政甫出，業內熱議四起。上周，針對3月30日央行、住建部、財政部聯合出臺的二套房貸首付比例降低、二手房上市交易免征年限“五改二”等樓市重大利好政策，引發了業內專家、開發企業和購房者的廣泛關注和熱議，4月1日，本報《中原樓市》第一時間編發了各方觀點及思考，同樣引發了社會各界的矚目和聚焦。

　　樓市新政落地一週有餘，鄭州房企和項目的關注度持續升溫，各家企業不僅對新政表現出極大的重視和極高的熱情，也先後作出了相應的反響，制定了相應的銷售策略。作為5年來力度最大的利好樓市新政，又將給鄭州在售樓盤、項目的銷售帶來什麼樣的影響，市場表現如何，價格走勢是否變動，銷售業績有無提升？帶著諸多問題，本期《中原樓市》約請了部分房企的銷售負責人和銷售代理公司的有關負責人進行訪談，以期進一步解讀這一樓市新政對鄭州樓市的衝擊波和影響力，再次傾聽來自市場一線的最新動態和真實聲音——

　　張旭盈（建業集團鄭州區域總公司行銷部經理）

　　“好雨知時節 當春乃發生”

　　新政落地一週，鄭州建業各項目來訪及成交量有明顯提升。總體來説，該利好消息期盼已久。對於鄭州而言，預計銷售量會增加，價格趨於平穩。由於當前庫存壓力大，客戶觀望情緒依然重，購房者會在品牌、價格、配套等方面更加注重。對於開發企業而言，除了苦練內功，注重品質，去庫存、跑量仍是硬道理。

　　對於未來的預期，希望加快房貸審批速度，降低相關稅費，尤其是應當降低二套房貸的利率。同時，也希望降低首套房的首付款比例，具體到公積金政策，希望利率也有優惠。

　　“好雨知時節，當春乃發生”。鄭州建業將會乘著新政的春風，4月1日~30日建業集團鄭州區域總公司開啟 “春雨行動”，本著讓更多河南人了解建業、信任建業、住上好房子的企業理念，將通過推出優質房源，特惠價格等感恩大禮包等形式讓廣大客戶分享建業成立23年的豐碩成果。

　　建業集團鄭州區域總公司繼續推進産品與服務的提升，正在積極推進社區OTO服務平臺，讓業主感受到大建業帶來的綜合服務價值。

　　王鵬飛（鄭州、西安華南城副總經理）

　　今年鄭州樓市量價都會穩中有升

　　此次“3·30”政策的出臺，無疑會提振房地産市場目前銷售現狀，産生一定利好，這表明瞭政府對穩定房地産市場長期健康發展的決心與信心。同時也給房企和購房者，釋放出政府堅定“護市”的信號。

　　結合目前鄭州樓市的發展現狀，此政策對於各大房企來講，會適當加快開發節奏，增加改善性産品的入市；購房群體也會由剛需型向改善型逐步加速過渡的過程，對於鄭州樓市來講，無論是成交量與成交均價，都會穩中上升。當前鄭州城市框架不斷外延，華南城自2012年8月進駐鄭州以來，作為省政府與市政府重點建設項目，響應政府號召，加快推進商貿物流集聚區建設和市場外遷工作，不到3年時間，銷售與招商累計達4萬餘家，小商品、建材、五金市場全面進入運營，汽配、副食、服裝市場將陸續進入運營階段。結合目前樓市利好政策不斷出臺，今年鄭州華南城斥鉅資打造的百萬平方米住宅項目——龍湖華府也將全面入市，會給廣大購房者帶來高品質的生活居住體驗，敬請期待。

　　朱洪傑（豫發置業副總經理）

　　希望繼續出臺利好政策

　　“3·30”新政是切實落實中央穩定住房消費，促進房地産持續健康發展的又一有力舉措，它扭轉了購房人對房價和房市的悲觀預期，刺激了改善型居住需求的釋放，改變了房價可能下降的趨勢，成交量探底完成，並從此穩定在合理水準。

　　雖然此次利好有益於成交量的恢復性提高，但從市場的供求關係來看，供過於求依然是制約價格上漲的主要原因，所以市場整體價格水準的大幅上漲不具備條件，只是在供求合理的局部區域市場，個別去化壓力不大的樓盤，溫和調價是可能的。再者，目前大多開發商庫存偏高，現金流緊張，在微利時代，快週轉是主訴求，所以，我認為多數開發商不會選擇借勢大幅漲價的行銷策略。

　　本次新政對首置客戶的剛性需求刺激力度較弱。目前，在剛需、首改為主流消費群的情況下，希望國家繼續出臺支援剛需購房的政策，比如：降低首套首付比例、提高公積金貸款額等，完全落實中央穩定住房消費的大政方針，同時改善普通居民的住房條件。

　　李濤 （星聯置地星聯灣項目總經理）

　　鄭州樓市的春天真的來了

　　今年“兩會”中，《政府工作報告》明確指出：支援居民自住和改善性住房需求，促進市場平穩健康發展。所以，接下來政府會有怎樣的動作，可以説房企和購房者都在翹首以盼。

　　在以往形成的慣性思維中，二套房新政迎春出臺，是“兩會”後政府出的第一招，且內容規定得非常具體，首付降低、營業稅免收降低年限，反映的是政府希望通過這項舉措降低置業和流通門檻，從中不難看出政府對經濟“穩增長”寄予的期望。

　　説到效果，有了“兩會”的主旋律以及行業和輿論熱議，在大家的期待中，這樣的政策出臺對市場信心還是有較大的提振作用，所以消息剛一齣來，就有媒體稱“地産行業的春天要來了”，也有一些開發商表示“暫緩漲價”，從媒體和同業的態度來看，大家都嗅到了這項政策的春天味道。我身邊非業內的朋友，也向我諮詢此項政策除對房地産外，對整個經濟大勢來説又會折射出什麼信號。這種關注不難理解，畢竟，房地産健康發展，才能確保經濟穩定增長。

　　新政一齣，對改善型購房群體來説，置業門檻降低，而那些有投資需求的購房者，亦可從營業稅年限降低享受到快速回報的紅利。所以，這個政策對整個市場來説是有促進作用的，因為它意味著一個信號，但對於完全打消購房大眾的觀望心理，僅此新政還不夠，後續還需要更多利好政策來刺激。

　　預計下一步金融方面可能會出現降息等措施，降息對市場的刺激效果會更明顯。 當前的政策環境對房企來説是個機會，在銷售策略上，應將政策背後的政府用意分析透徹，將這種信心有效傳遞給客戶，趁熱打鐵。在企業戰略層面上，應改變舊有思路，轉變傳統盈利模式，及時考慮轉型或升級。

　　星聯置地在今年伊始，根據企業自身情況，已在進行企業戰略調整，會著力打造優質區域的精品項目，不盲目追求規模，保證充裕的現金流。因為今年下半年預計行業會有很多企業出局，可能會出現很多好的項目和機會，我們會繼續以“治大國如烹小鮮”的積極心態，順大勢而為之。

　　星聯灣項目自開年以來，保持著旺銷勁頭，3月超額完成任務165%。除了我們團隊的拼搏、創新和各種嘗試，也反映出市場對優質項目的認可。

　　從星聯灣案場反饋資訊來看，一週來的成交情況非常樂觀，延續了三月的熱銷勢頭，但成交客戶受二套房新政影響不大。

　　齊華偉（碧桂園河南區域行銷總經理）

　　春天裏要有冬天的憂患意識

　　在我看來，第一，大城市、熱點城市、未來人口流入的城市，當下就是買房的時間窗口，購房者應該抓住政策的紅利；第二，住房供應過剩的城市，開發商和地方政府要放棄房價再次暴漲的幻想，利用政策的契機，千方百計消化庫存，乃是上上策，幻想政策又會讓房地産過幾年好日子，太傻太天真；第三，各界都應該清醒地意識到，房地産已經進入到新的週期，必須用新的思維思考和判斷房地産的未來。

　　就房地産的基本面而言，目前是冬天，政策只是“冬天裏的一把火”，僅供取暖過冬，絕非“春天的故事”。

　　馮楠 （河南鑫苑行銷總監）

　　大戶型去化速度加快

　　在目前全國經濟上行的速度緩慢的形勢下，這套“組合拳”可有效刺激消費，緩解目前房地産低迷的態勢，是房地産市場的強心劑，提升客戶的購買信心。鄭州樓市在短期內還是主要以去化庫存為主，價格不會有明顯變化，在新政的影響下，我認為二次改善型客戶數量會增加，大戶型銷售會有所提升，總體“價穩量升”。

　　目前鄭州的很多銀行還未全部落實新政，我認為應加快新政的落實速度，同時在利率上應有更大的優惠力度，這樣才能更有效地加快客戶的購買速度，加快樓市回暖。

　　目前鑫苑鄭州項目已是尾盤，主要是去化剩餘房源，東區鑫城在新政的影響下，大戶型去化速度有所提升，目前僅余二十多套四室大宅，預計5月前就將清盤。鑫苑·二七新城綜合體項目目前主要做前期準備工作，預計6月多種業態將整體亮相。

　　段炤利（亞星集團行銷中心總經理）

　　新政一週銷量增加

　　政府的調控措施及導向逐漸深入，由鬆綁剛需（鬆綁購房資格），刺激改善，再延伸至對投資性需求的鼓勵。此次降低二套首付，對改善型需求産生較大利好，但同時，我們也對“改善型”住宅有了更廣義的理解，不僅僅是面積、功能及總價的增大、增多，更多的是對服務、配套及其他附加值的提升。二手房“五改二”，對一線城市的促進是提升信心和加速市場流通，使二手房的價格和價值不斷提升，進而帶動新房市場的繁榮；對非一線城市來説，新房交易的週期和成本預期減少，新房的投資價值進而顯現。

　　在目前市場下，供應量大是共識，去存量是務實，價格預判是“常識”。中原地産快速發展的十餘年來，價格一直穩步快速發展，所以，我認為今年地産市場的價格是穩中小步上升。

　　此次新政是一個市場利好窗口期，對開發商和購房者來説，都應抓住機會，去存量，置新房。新政出臺一週再加上清明小長假，我公司旗下亞星盛世和錦繡山河項目成交量都有很大增量，借此，我們也將推出亞星盛世三期新品。

　　黃艷紅（清華園集團副總經理）

　　去庫存乃當務之急

　　央行、住建部、財政部聯合出臺新政，目的是加快樓市的去庫存化。“3·30”新政將二套房最低首付降至四成、公積金貸款首付降至兩成，對於改善型購房客戶起到很大利好作用。

　　鄭州作為全國百城樓市房價最堅挺的城市之一，未來購房者將加速入市，成交量將大幅走高，但對首套購房政策無較大調整，剛需群體較為關心的“利率優惠”及“降低首付”比例等均未得到有效落實。“3·30”新政出臺後，部分開發企業已借助此機會以漲價為噱頭快速推進産品的去化量。

　　而此次新政後，鄭州清華園旗下清華·憶江南、清華大溪地項目依然以去化庫存為主，緊抓在利好政策下釋放購買需求。清華·憶江南項目將借助市場政策及北五環即將通車等利好條件加快對項目內學校、醫院等生活配套的建設速度，吸引改善型客戶的持續關注；清華·大溪地項目憑藉完善的配套資源和優越的交通優勢，一直是鄭州剛需客戶重點關注樓盤。