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3·30新政樓市強心針

  • 發佈時間:2015-04-03 07:40:00  來源:京華時報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  二套房貸款首付降至四成!在3月30日下午4點58分,央行、住建部、銀監會三部委聯合發佈通知之前,誰也沒想到政府會有如此大的力度刺激樓市,更沒有想到的是僅僅10分鐘後,財政部和國家稅務總局又聯合發佈消息,稱從3月31日起,個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

  都知道今年的房地産調控政策會放鬆,但這個力度遠超市場預期,對已經顯現疲態一年多的樓市而言,這無疑是一劑強心針。當晚,不僅仲介機構延長營業,開發企業的高管們也挑燈夜戰,積極應對。次日,地産股全線飄紅,部分直接受益的項目售樓處被購房人擠爆,部分業主甚至開始提價。

  毫無疑問,從去年的9·30到今年的3·30,受益最大的群體都是改善型置業,對北上廣深四大一線城市而言,都是樓市主要置業群體,但樓市是否就此掉頭向上,一路飄紅,重現2009年?從新房到二手房,此起彼伏的漲價資訊是真是假?對此,京華時報地産週刊的記者展開即時調查,為購房者釋疑。

  □記者直擊

  ■企業

  加速推盤

  “我們的小戶型産品剛剛全部賣完了,現在就只剩下幾套大戶型。”4月1日早上,位於南六環的某住宅項目銷售人員告訴記者,該項目的戶型主要是90平方米以下的兩居和120平方米的三居,受3·30政策的刺激,這兩天的看房人數、電話諮詢量和認購量都有明顯上升。

  不少房企紛紛在第一時間通過新政推介自己旗下的項目。新政發佈次日,萬科旗下包括北京、瀋陽、大連、煙臺、太原、青島、濟南、天津、唐山等多個分公司同時打出在未來24-48小時內“不漲價、不打烊、等你來搶房”的廣告語,以此來吸引購房者。

  北京龍湖則趁勢推出“暖春行動”,推介在售的艷瀾新宸、雙瓏原著、好望山、長城源著等4個項目,不但沒有提價,而且給出優惠措施,以其在孫河板塊在售的高端別墅雙瓏原著為例,目前全款購房享受9.8折,五成首付9.9折,電商排卡20萬抵40萬,4月30日前,龍湖老業主推薦新客戶成功購買指定戶型,最高可減免30萬物業費。

  據龍湖·雙瓏原著銷售經理程浩介紹,雙瓏原著一直賣得不錯,今年以來勢頭更好,3月份就成交了1.1億元,對於總價在2000萬-4000萬元的高端項目而言,這個成績相當不錯,“新政出臺,對我們這樣的項目利好還是很明顯的。政策出臺後,我們對客戶做了個小調查,我們的業主基本都是二套房以上的客戶,貸款首付從七成降到四成,極大降低了客戶的購入門檻,對猶豫是否要出手的客戶而言,新政給予了他們信心,把心裏的石頭放在了地上。”基於這樣的了解,程浩對雙瓏原著即將推出的4000萬元上下的“中央墅”産品很有信心。

  推盤同時,成交數據也不錯,萬科24小時成交1.56億元,合生濱江帝景36小時成交22套。

  “漲聲”四起

  5點新政剛發佈,不到一個小時,項目漲價傳聞已經不脛而走,次日,甚至出現集團發佈的漲價“紅頭文件”,以及各種限時不漲、最後搶購之類的廣告、宣傳,借助微信、微網志等新媒體傳播工具,迅速搶佔買房人、賣房人、圍觀群眾的眼球。

  3月30日,政策剛一齣臺,深圳寶安某項目就宣佈,從3月31日開始報價上調5%,但具體售價需要面談。

  3月31日,位於深圳、煙臺、寧波等地的多個樓盤“急迫”地發出漲價通知,其中,煙臺5個樓盤均表示將在本月內開始漲價,漲幅最高的是位於萊山區的金地格林世界——從4月6日起,該項目封盤大調價,最高漲幅為5萬元。

  金地在寧波的項目外灘1號也有調整價格的打算,網上流傳的一份金地集團的文件顯示,政府救市態度已經非常明確,樓市即將回暖,各地項目呈熱銷趨勢,經集團商討決議,故對二三線以上城市優秀項目將實行統一上調價格的戰略調整。故此項目需在4月20日前完成價格每平米提價500-1000元不等的調整。

  >>釋疑

  説漲價更似炒作

  一位業內人士私下告訴記者,“這種漲價更類似行銷炒作方式”。據其分析,3·30政策的確會提振市場信心,但在庫存居高不下、新增面積迅速增加的大背景下,明智的開發商都會選擇趁機加速出貨,消化庫存,而絕不是趁機漲價、增加利潤。“如此強力的刺激,也不足以讓市場有強烈的信心相信房價很快會暴漲,併為此接受更高的房價。”

  據記者了解,北京市場暫時還沒有出現明確表示漲價的在售樓盤,接受記者採訪的多位房企相關負責人普遍表示,新政的確帶來了更多的看房人,這會加速庫存的去化,因此短期內仍會以走量為主,而在此之後,才會考慮是否溢價的問題。

  ■二手市場

  業主試探性漲價

  政策出臺之後,記者接到了多個經紀人電話,問是否需要抓緊看房。而春節前就開始掛牌出售房源的王小姐(化名)在新政策出來的當天晚上就接到了7個要談價格的電話。

  據王小姐介紹,她年前著急用錢,所以以350萬的價格挂出了她在東三環附近近90平方米的兩居室,後來因看房人太少,降價10萬,但仍然沒有順利出手。而就在新政出臺的當晚,接完眾多電話之後的王小姐心態就明顯地出現了變化。“從沒人買到很多人想找你談價格時你的心態肯定會有變化的,我先等一下,暫時不那麼著急了,掛牌價格説不好,但我覺得可能會調高5萬左右。”

  另據報道,太陽宮某項目業主一夜提價35萬元。該報道稱,瀾石小區有一套2居室出售,本來業主與客戶已經談好出售價格為745萬,並且準備近日簽合同,但業主在看到政策後立馬將價格漲到780萬,而且一點議價空間都沒有,但購房人不同意,合同只能作廢。

  5改2後上市房源增加

  根據鏈家地産統計,新政出臺後首日,簽約成交客戶增多,其中主要為之前已經看好房子的客戶,實際成交價格保持平穩。值得關注的是,部分區域2到5年房源增多,且這部分房源業主報價有一定上漲,但漲幅不大,一般在5%以內。從市場整體情況來看,買賣雙方表現較為理性。

  鏈家勁松門店的一位經紀人告訴記者,他這兩天已經接到2套購買5年以內的房源資訊,“業主也在換房,本來不打算賣房的,因為價格不太合適,這次政策一齣,想挂出來看看情況”,對部分5年內房源提價的現象,這位經紀人表示,“原來5年以內的房源掛牌價普遍低於滿五唯一的房源,營業稅也多是由賣家和買家共同承擔,現在部分房源報價上漲,只不過把這部分買房人隱性的支出公開化了,其實算不上漲價”。

  >>釋疑

  漲價可能賣不掉

  偉業我愛我家副總裁胡景暉奉勸廣大業主朋友別漲價,“因為漲價的結果就是賣不掉,量價齊升的年代過去了,借機漲價的結果是自討沒趣。新出臺的政策僅會刺激二季度房地産成交放量,價格則變化不大。這兩個政策加在一起,最多也就是刺激一下二季度的交易量,二手房的交易量能夠有所上升”。

  海淀林萃路附近某門店的經紀人表示,目前只接到一個業主調價的要求,幅度大概5%。“其實現在很多業主都非常理性,著急賣的就不會太調高價格,這樣只會錯過賣出去的機會。去年9·30新政的時候就是這樣,很多人也要求調價了,但調整的結果就是錯過了那一輪賣出去的機會,還得等下一輪。”

  ■購房者

  理性對待,冷靜出手

  首次置業的劉女士(化名)表示,自己很理性,雖然之前看上一套房,但也不著急。“這麼多政策密集出臺説明房地産市場並不是太好,著急什麼。”劉女士稱,她之前在西四環附近看過一個房子,去年最早時候掛牌價格是200多萬,一個月賣不出去業主調整一次降幾萬,她之前去看,已經降到165萬。“所以,我不覺得房價短時間內會暴漲。”

  據我愛我家統計,其全國12個城市近1600家門店和全國統一呼叫中心的業務接待方面來看,除了諮詢量有10%左右的增多外,新增房源掛牌量、新增買房客戶登記量、交易量、成交均價均未有明顯變化,客戶連夜搶購、業主連夜提價的現象非常鮮見。

  ■股市

  地産股震蕩上揚

  “3·30樓市新政”不僅牽動著購房者的神經,也影響著資本市場地産板塊走向。

  週一午間,有消息稱央行緊急召開記者會,發佈資訊可能與樓市有關,使得午後地産股迅速拉升,再度帶領股指衝擊高點。同花順統計的134隻地産股中,天房發展和香江控股等10隻個股收盤漲停,40多只個股漲幅在4%以上。

  然而,“3·30新政”發佈後,地産股卻上演震蕩行情。

  週二,房地産板塊集體大幅高開,一度推動滬指站上3800點。但短暫高走後下探翻綠,尾盤跳水殺跌。根據中信一級行業分類,房地産板塊整體下跌1.84%,居行業跌幅榜之首,建築板塊緊隨其後跌1.84%。

  週三,地産股再次大部分翻綠轉紅。截至收盤,房地産開髮指數上漲0.96%,低於當日上漲指數1.66%的漲幅,滬深兩市房企股價上漲87家,下跌26家。

  值得注意的是,地産股短期震蕩難以掩飾今年以來整體上揚。數據顯示,截至3月31日收盤,今年以來,申萬二級行業分類房地産開發板塊整體上漲20.15%,大幅跑贏上證綜指。從單周數據來看,上周,房地産行業融資凈買入為52.96億元,此前兩周的融資凈買入額分別為29.99億元和30.93億元。而3月第一週,則出現了48.29億元的融資凈買入。

  不過,民生證券指出,本輪房地産調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果,現在救市只能緩解短期問題,但無法扭轉中長期趨勢。

  ■市場執行

  新政執行尚有過程

  3·30兩大新政的生效時間均為3月31日起,但截至4月1日,記者了解到,在售新盤以及二手房市場均尚未開始執行新政。

  記者從偉業我愛我家了解到,從3月31日到4月1日,偉業我愛我家一直在與各個門店、貸款經辦部門進行溝通,各個門店的反饋較快,但銀行的情況目前還不太明確。偉業我愛我家相關人士表示,雖然新政已經從3月31日起生效,不過從行政程式上來説仍然需要一個過程。

  而銀行方面,截至4月1日,只有工商銀行、招商銀行等少數銀行公佈了關於二套房貸首付比例的方案,農行、建行、中行、交行尚未有進一步具體的房貸政策,興業銀行北京分行、民生銀行北京管理部等均在等總行相關細則,光大銀行也表示目前尚未有具體的細則,但是會嚴格按照三部委文件要求執行。

  □業內分析

  2009年不會重現

  3·30新政出乎預料的力度,讓市場沸騰的同時,也出現了不少喊漲的聲音,甚至有人認為“2009年再現”。知名經濟學者馬光遠就表示,房地産政策調整早在意料之中,二套房首付降至40%,二手房營業稅政策調整也意味著政策回歸至2008年救市模式。在今年經濟形勢極為嚴峻的情況下,通過政策穩定房地産的預期是可以理解的,“政府對房地産的愛是真愛。”

  2008年年底救市後2009年房價的一路飆升,購房人記憶太過深刻,那麼此輪如此力度的救市,是否會重現2009年?記者採訪發現,大多數人士雖然都認為3·30新政的確會促進樓市穩步向上,但均不認為會重現2009年的漲勢。

  2008年10月底,央行、財政部和國稅總局聯手推出包括降低首次置業小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及首次購房首付降至兩成、貸款利率下浮30%等多項刺激樓市的所有救市政策。此外,地方政府也相繼出臺買房送戶口、獲財政補貼等地方版的救市措施。

  “兩次政策的出臺背後,都和房地産市場持續低迷的態勢有關。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示,2008年受

  全球經濟危機影響,銀行信貸等開始收緊,進而導致樓市步入蕭條。救市的目的就是為了讓樓市快速復蘇。而在2015年的救市方面,也是對樓市反彈力度小的一個提振。

  “兩類做法都對樓市進行了比較強的刺激,背後體現的是房地産市場依然受政策保護的需要。從政策層面看,對於首套和改善型需求、營業稅免征期限等方面都有類似的做法。”嚴躍進表示,2008年年末的救市政策,本質上是一種總量刺激的做法。在經濟危機下需求不足的情況下,通過此類政策刺激能夠帶來市場購房需求的全面釋放。而2015年的救市,更多是從結構改善的角度進行的。此次政策很大程度上呼應了“兩會”精神,進而對剛需和改善型需求兩類進行的格外呵護。

  對此,來自房地産銷售一線的聲音也同樣不那麼樂觀。

  “對於已經沉寂很久的樓市來説,3·30政策所帶來的刺激會相對明顯,但絕不會是翻天覆地的,不會出現像2009年時市場突然的反轉,”北京某房企負責人對記者説。在他看來,新政對一二線城市的刺激要比三四線城市更為明顯,對於購房者來説,上半年將是一個很好的入市時機,而到了下半年,對於庫存去化比較好的項目來説,可能會出現一定程度的漲價。

  不過,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,在當前我國經濟增速放緩、結構調整的新常態下,儘管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續復蘇,但是依然無法從根本上扭轉房地産市場趨冷的大趨勢,未來宏觀樓市像過去幾年那樣量價齊升的情況將不會再出現,量增價穩將成為2015樓市新常態。

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