日前，世邦魏理仕發佈了《2015年亞太區投資者意向調查》報告，對亞太區房地産投資者的投資偏好及市場前景進行了詳盡分析。調查表明，中國仍然是亞太地區最具吸引力的房地産投資地，其中寫字樓和工業物流板塊最受投資者熱捧。

　　世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉接受記者採訪時表示，深圳工業物業仍是最受熱捧的投資板塊之一，住宅的投資熱情雖有所下降，但依舊讓投資者保持“謹慎樂觀”。而與之不同的是，由於今年寫字樓和零售物業供應量大、空置率高，投資者對其的投資熱情相對處於低位。

　　■ 深圳特區報見習記者 陳文標

　　寫字樓散賣是“深圳特色”

　　調查結果表明，亞太地區的寫字樓是最受歡迎的板塊。而在深圳，這種情況卻有所不同。據陳仲偉介紹，相比北京和上海，深圳的寫字樓市場還比較小。“進入深圳市場的商業地産投資者相對較少，跟北京、上海還是有比較大的差距。”

　　陳仲偉拿出的一份關於2011年至2013年的深圳寫字樓大宗交易的數據，讓人頗為驚訝。從交易數量來看，上海72宗，北京36宗，廣州27宗，深圳僅有8宗。從交易額來看，深圳與其他一線城市的差距也非常巨大——上海110億元，北京67億元，廣州53億元，深圳僅有8億元。“深圳寫字樓在大宗交易上跟上海相差10倍左右。”

　　深圳的寫字樓鱗次櫛比，為什麼還會跟北京上海差距如此巨大呢？陳仲偉給出了解釋：深圳的寫字樓以散賣為主，大宗交易並不是深圳寫字樓交易的主流形式。“在一線城市的寫字樓交易市場，深圳的散賣模式算是一種特色，在北京和上海幾乎不存在。”他估算，深圳2011年至2013年以散賣方式出售的寫字樓交易額大約為40億到50億元，比大宗交易的8億元多出了4到5倍。

　　他同時表示，散賣為主的交易方式拉高了深圳整體的寫字樓價格，讓投資者的投資心態趨於保守。“買家買整棟可能只要3、4萬每平方米，但是買一兩層可能就要5、6萬了，回報率低了。”從今年的情況來看，由於寫字樓的供應量大且空置率高，投資者的熱情也相對沒那麼高了。

　　工業物業最受投資者熱捧

　　“如果從投資意願來看的話，最受歡迎應該是工業物流板塊。”陳仲偉説，深圳的工業物流物業供不應求，存在著一個比較大的缺口。“一些大型的零售商或者電商都想以深圳作為據點，佈局全國網路，因此對物流物業的需求量很大。很多人都希望進入這個市場。”

　　戴德梁行去年的報告也反應出了深圳工業物業不斷擴張的需求。2014年前7個月，深圳規模以上工業增加值同比上漲7.8%，達到3450.8億元。其中，通訊設備、電腦及其他電子資訊製造業增長13.9%。另外，同期仲量聯行的報告也顯示，隨著深圳出口訂單的增多，對保稅倉庫的短期租賃需求顯著提高。

　　仲量聯行華南區工業地産部總監張寧在此前接受記者採訪也表示，深圳土地緊俏、産業擴大升級和城市更新促使工業物業的價值被不斷挖掘，深圳工業物業投資迎入市“春天”。

　　IT産業帶旺研發物業的需求

　　據了解，經過近年來深圳對産業佈局的調整，高新技術産業發展迅速，相關企業在工業物業市場表現活躍，尤其對研發辦公物業需求增長強勁。但對應的研發辦公物業的供應並沒有出現爆髮式的增長，供不應求的局面使得新項目一旦入市就很快被消化。

　　陳仲偉表示，以IT為代表的高新技術産業的發展，極大帶旺了對深圳研發物業的需求。“深圳的IT業發展非常迅猛，可以説在國內數一數二，所以在研發物業方面的需求是非常旺盛的。”

　　戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端也認為，深圳高新技術産業讓市場對研發辦公物業的需求遠高於其他城市。她説，近年來隨著土地價值的提升，大部分低附加值的製造業基本上搬離了深圳，留下來的絕大部分屬於網際網路、生物技術、電子資訊等高附加值的高新技術産業。受益於政策和市場的利好因素，一些發展良好的高新技術企業擴張速度非常快，對研發空間的需求旺盛。以騰訊為例，為了滿足企業擴張的需求，在科技園建了一棟辦公樓自用，但還沒等人員搬進去後就發現不夠用了，又在附近租了不少辦公樓。