日前，2014國際商業物業運營與管理論壇將在深圳召開。作為中國首個最大規模的國際化商業物業運營與管理論壇，該論壇由英國特許房屋經理學會亞太分會主辦，世邦魏理仕承辦，深圳市房地産業協會、搜狐焦點等單位聯合協辦。論壇邀請到來自英國、南韓、澳大利亞、香港、台灣、大陸等地的10位資深國際嘉賓發表主題演講。

　　對於中國電商對實體購物中心的衝擊，英國8G Capital Partners公司董事總經理Tassos表示，實體店舖不會被線上所取代；而MCRC購物中心投資部中國區總裁Andrew Taylor表示，商場中要提供更多網購買不到的産品，並回避通過降價與網購爭奪市場。對於深圳的寫字樓等商業物業的投資機會，世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯認為，深圳能承受高租金的客戶比北京、上海少一些，同時寫字樓的供應量很大，因此深圳寫字樓的租金相比北京上海會低一些，但前海租金上行的空間較大。

　　“商場不應通過降價和電商競爭”

　　對於電商對實體店的影響，英國8G Capital Partners公司董事總經理、匯豐銀行房地産歐洲部籌建人及前負責人Tassos表示，上世紀80年代，很多人認為荷裏活的生意做不下去了，因為有很多翻版CD、DVD。但實際上戲院的業務在增長，因為戲院專注于客戶體驗，現在IMAX、3D、4D甚至5D電影院，這種大螢幕帶來的視覺震撼是在家中無法體驗到的，也是不可複製的。Tassos認為，網際網路肯定會對商業中心有很大影響，很大比例的零售業會在網際網路上完成，但是，至今沒有任何一個商業中心被取代，因為網際網路的銷售與實體店銷售是相互連接的。他表示，在美國、歐洲，甚至在中國這個新興市場，人們可以方便地在網上把想要購買的産品放入購物籃，但在實體店，可以聞到、摸到産品，也就更有信心購買，所以這種交易方式是不會被取代的，“實體店不會被取代，有一部分人會網購，但一定有一部分人願意在實體店消費”。

　　Tassos認為，網上和線下實體店的關係並不是惡性競爭，希望是互補關係，多渠道服務是互利的，購物體驗要經常強調，使得消費者很愉悅，特別是如果商業中心有兒童娛樂中心，可以讓孩子很高興，消費者也會買得很高興。

　　MCRC購物中心投資部中國區總裁Andrew Taylor則表示，誰都無法避免網購對於大市場、大環境的衝擊。Andrew Taylor建議，商場中要建立更多社區，提供更多網購所買不到的産品，此外，很多時尚行業的零售商願意在實體店當中有更多的銷售折扣，但這在Andrew Taylor看來是一個不良的競爭方式，不應該通過降低價格與網購爭奪市場。

　　“零售物業未來兩年下行空間比上行空間大”

　　世邦魏理仕亞太區研究部主管金緯則介紹了全球資本投資商業物業的情況，他告訴記者，在亞太地區，投資商業物業第一名是寫字樓，第二名是物流工業，第三名才是零售物業，第四名是住宅物業。“寫字樓還是最吸引全球投資者的，因為寫字樓的市值最大，流動性好、透明度最高，常常可以買賣”；而物流業現在是全球非常火紅的産業，尤其對於亞洲地區來講，中國蓬勃發展的網上購物就需要物流業，因此全球的投資者都喜歡物流業。而投資的方式，投資者可以選擇自己投資、委託基金管理人、集資和私募等方法投資。

　　對於在中國內地投資的機會，金緯表示，房地産投資有兩塊，第一塊是週期性投資，逢高賣出，逢低買地；第二塊是結構性投資，而結構性投資在中國內地可以注意三個領域，一是物流業，二是養老物業，三是醫院。“寫字樓、零售物業相對來講位於週期的高點，尤其是零售物業，未來兩年內下行空間比上行空間大，二三線城市過多的供給，下行空間真的很大”。但對於中國投資者而言，金緯認為，週期性投資反而對住宅市場更看好，尤其是一線城市的住宅市場，因為一線城市有剛性人口的需求，政府政策只是暫時將需求壓低了，當政策放開時，這些需求又會起來，尤其是北京和上海，而二三線城市不太適合投資，因為供給太多了。

　　而對於深圳的商辦物業，金緯認為，上海的商用物業租金高是因為需求的都是金融産業和跨國企業，而北京則是因為沒有供給導致租金三年上漲一半。相比較而言深圳商用物業為什麼價格低？因為相對來講深圳增值性産業比較少，還是以製造業為主，所以能承受高租金的也少一點。另外，深圳商用寫字樓供給量非常多，當你的供給量多，而需求又不像北京、上海那樣可以承受高租金的話，租金就會低一些，而當經濟區整合之後，前海寫字樓租金往上行的空間是比較多的。