深圳特區報訊（見習記者 陳文標）前海金融優惠政策、戰略性新興産業高速發展、重啟IPO進程、證監會放寬公司募股條件……在一系列政策性利好因素的刺激下，去年深圳甲級寫字樓需求旺盛，但因新增供應量不多，寫字樓租金一路上漲。據戴德梁行發佈的最新數據，去年深圳甲級寫字樓租金較上年上漲20.7%，空置率更降至4.4%，創8年來新低。

　　供不應求加速寫字樓租金上漲

　　“新增供應量實在是太少了。”據戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端介紹，去年深圳沒有太多新的甲級寫字樓入夥，整個市場以消化尾盤為主。而去年深圳出臺的前海金融優惠政策、重啟IPO和證監會放寬募股條件等利好政策，持續刺激著甲級寫字樓的需求。

　　“這種供不應求的情況，加速了深圳寫字樓的租金上漲。”張曉端表示，詢盤量及進駐率的上升使業主租金叫價能力增強，截至2014年末，深圳甲級寫字樓租金較上年上漲20.7%至235.6元/平方米·月。據此前另一家房地産諮詢顧問公司發佈第三季度的數據顯示，福田區環比上漲達3.6%，該環比升幅自2013年第二季度起，已持續6個季度領跑國內一線城市。

　　“尾盤物業的逐步消化，也令各區甲級寫字樓空置率持續走低。最新數據顯示，深圳甲級寫字樓空置率從年初的8.3%降至年末的4.4%。這是一個非常低的數據。”張曉端強調。經過數據對比分析後發現，4.4%的空置率為近8年的歷史低位。

　　八成甲級寫字樓被內資公司“拿下”

　　張曉端介紹，從甲級寫字樓需求的行業分佈來看，保險、基金、證券等金融機構和會計師事務所、律師事務所等高端服務機構表現較為活躍。“一半左右的寫字樓客戶是金融機構，租用面積佔比達到71%。”

　　她認為，前海的發展起到了至關重要的作用。“前海的發展不僅為深圳注入了新的動力，同時也為甲級寫字樓市場帶來大量需求。”根據前海公佈的數據顯示，截至2014年11月底，前海企業註冊數量達17778家。其中金融企業10196家，佔比達到57.4%。但由於前海目前仍處在大規模建設階段，大多辦公樓還未建成，多數前海註冊的企業將需求轉移到了成熟的商務區，如福田CBD、蔡屋圍、車公廟、南山商業文化中心等。行業涉及股權投資、商業保理、資産管理、供應鏈管理等。

　　值得注意的是，受國內經濟增速放緩的影響，外資企業的擴張繼續保持著一種謹慎步伐。與之相反，伴隨自身的發展壯大和盈利水準的提高，內資企業對甲級寫字樓的需求和承租能力都有所增長。在近兩年的甲級寫字樓客戶中，內資公司數量佔比達到79%。如果按佔用面積計算，這一比例高達82%。

　　今年寫字樓租金漲幅預計轉緩

　　張曉端介紹，受季節性因素影響，短期內深圳甲級寫字樓租金漲幅趨於平緩，空置率也將保持在低位。

　　“2015年深圳的寫字樓開始進入集中放量期。”張曉端認為，根據工期計劃，2015年整體市場的供應量將會增大，迎來供應高峰期，僅福田區今年可見供應量預計就超過72萬平方米。她説，供應量的增加一定程度上會拉高空置率。但是，由於其中超過半數為總部物業，可出租的辦公面積有限且出租壓力小，對市場的影響可能將低於預期。

　　“價格方面的增幅應該會變緩。”張曉端認為，儘管中心城區因市場需求旺盛，租金有望保持堅挺，但整體上資金漲幅會放緩。因為大量新增供應的出現將加劇市場競爭，福田、後海、前海等片區的租金上行遇到壓力。另外，南山後海即將入市的24萬寫字樓物業因商務氛圍有待培育，或將面臨一定的招租壓力。