看房需求增多 業主再現坐地漲價 價格不再“好談” 促成交易時間拉長 記者走訪發現——

　　買賣拉鋸 二手房陷入“糾結”

　　法制晚報訊 不動産統一登記正式落地、房産稅開徵日漸明晰，關於是否應該出售房産的疑慮攪動著敏感的二手房市場。

　　記者近日走訪發現，由於購房人積極入市，看房量激增，業主對房價上漲的預期增強，議價空間逐步縮小，買賣雙方再次進入微妙的心理博弈期。多位仲介人士表示，業主在市場走勢尚未完全明朗的時候漲價，勢必延長成交週期。孰輕孰重，買賣雙方精打細算後，究竟會做出怎樣的決策？

　　成交

　　關鍵詞

　　看房需求增多 業主想漲價

　　不知不覺中，二手房市場已悄然回暖。2月，北京二手房共成交8672套，成交均價為3.05萬元/平米，略高於1月份的3.04萬元。數據表明，北京二手房價格已出現連續5個月的環比上漲。

　　在回龍觀，我愛我家一位經紀人告訴記者，回龍觀區域節後迅速成交了數套二手房，都是在節前已經談妥的。“往年春節前後都是淡季，節後市場復蘇較慢，看的多買的少，但今年受一系列樓市新政的利好影響，購房人入市的信心增加了，有合適的房源就出手了”。

　　在大興西紅門，鏈家一位門店店長也説，春節後看房人明顯增多，“春節回來，我們店大概一天能成交一套房。”

　　中原地産首席分析師張大偉表示，2月底再次出現的降息，使得3月樓市出現小陽春的可能性，購房者對市場的預期將明顯向好。

　　張大偉説，“北京二手房市場有個現象，只要二手房月成交1萬套，房價就不會跌，從2014年10月開始，二手房月成交量都在1.2萬套左右，價格漲幅在0.5%－1%，而3月份成交量有望達到1.3萬-1.4萬套。

　　不過，面對悄然增多的看房需求，二手房仲介所擔心的房主坐地漲價現象，也再次上演。鏈家方莊一位店長説，“我們帶客戶看房的同時，還要穩定業主的心態。看房的人一多，有些業主就想再漲價，可一旦漲起來，很可能導致原本能談成的買賣又黃了。比起漲價多帶來的那點仲介費來説，還是多走量來得更實際。”

　　議價

　　關鍵詞

　　價格不好談 部分區域“無房可賣”

　　雖然看房量明顯增多，但成交卻並沒有出現大幅上揚，可見買賣雙方對價格的心理博弈正在激烈進行。

　　記者採訪發現，目前業主以兩種心態為主，一種對房價上漲的預期比較樂觀，捂房待漲；另一種則認為房價已趨於穩定，沒有大漲空間，不如及早落袋為安。

　　記者在回龍觀天露園採訪發現，節前成交的128平米三居成交價在260萬元左右，但春節過後，除了頂層和底層的房源外，中間樓層基本沒有房源可賣，而新上房源業主期望值較高，報價達到280萬元，業主降價的意願比節前降低。

　　附近清河區域一位經紀人告訴記者：“現在談價沒有年前好談了，看房的人多了起來，不著急賣的房主根本都不降價，有的還説先接受報價後再約看房，態度很強硬。”

　　在朝陽北路、百子灣、惠新里等區域，由於去年年底市場回暖，一批性價比高的低價房源被消化了，而新上的房源報價又較高，賣房人看到市場轉暖，不像此前那麼好談價格，買賣撮合時間延長，導致一些區域出現“無房可賣”的現象。

　　據鏈家地産市場研究部統計，2月份調價房源中下調報價的佔比為74.2%，較上月下降4個百分點。表明業主預期升高，讓價意願進一步降低，從節後26日至3月1日的調價數據看，這一指標已降至69.8%，未來或將持續降低。

　　不過，在二手房價格僵持不下之際，也有一些業主心態比較冷靜。

　　“如果去年咬咬牙，堅持把房子賣掉，起碼比現在多賺二十多萬。到手的二三百萬的房款隨便買個貨幣基金或者銀行理財，一年下來也得有十幾萬的收益了。”方莊業主張先生對去年自己沒有及時把房子脫手頗感遺憾。他説，自己經常去看的某地産仲介網站在成交行情上也有了微妙的變化。

　　“過去每一筆成交記錄都會特意再附上一個交易完成多少天，升值多少萬，幅度有多大，用直觀的數字告訴那些還在猶豫的人。可最近一年，再沒見過上面顯示這些數值。真要顯示的話，恐怕也該是改成下跌多少萬，縮水多少錢吧！”張先生説。

　　升值

　　關鍵詞

　　房價漲幅靠前區域集中在四環外

　　實際上，習慣於受到政策利好影響而調高房價的業主，是否應該冷靜地思考一下，在目前的市場行情下，北京的二手房價格能有多大上漲空間呢？據鏈家地産統計數據顯示，近幾年北京二手房價格已趨於穩定，房價不會因短期利好而大幅波動。尤其是，並不是所有區域的二手房房價都會上漲。

　　以通州臨河裏為例，業主張女士從去年就在仲介挂出了她的房子，一年過去了，價格不漲反跌，單價下降了近2000元/平米。

　　數據顯示，從2012年至2014年，北京二手住宅升值排名前十位的小區為：天秀花園安和園、京貿國際城西區、玉海園二里、幸福東區、新康園、觀林園、永定路西裏、梨園東裏、天賜良園一期、玉海園五里。其中，海澱區共有6個，通州區有3個，順義區有1個。而這10個小區全部集中在四環外區域。玉海園二里、玉海園五里、永定路西裏三個小區位於西四環外，其他7個小區位於五環以外。

　　對此，業內人士表示，近年來，北京升值幅度較大的二手住宅小區不再是四環內的小區，而是處於四環外、五環外，甚至是六環外的小區。由於近年來政府加快了對於近郊和遠郊的投資力度，引導部分産業外遷，特別是新産業、新科技、新物流等産業大多落到近郊、遠郊地區，導致部分人口外移，從而帶動了近郊地區樓市的發展。

　　“政策對於産業佈局、人口佈局的調整，已經在居住領域産生顯著影響。這是近郊區域的二手住宅比城區二手住宅升值幅度大的重要原因。”他告訴記者。

　　佣金

　　關鍵詞

　　仲介變相價格戰 購房人獲益

　　伴隨著多年博弈，買賣雙方更加清醒，不會因某種利好而大規模入市或拋售，這直接影響二手房交易量。北京二手房月成交一萬套，被各家仲介稱為生命線。然而自去年，北京多月二手房成交量不足一萬套，這對於以仲介費為主要收入的經紀公司來説日子越來越不好過。為此，一些中小仲介、網際網路平臺不得不打起降低仲介費的名號，搶佔成交量。

　　近日，思源集團正式宣佈推行二手房買賣行業新標準1.5%佣金、租房佣金打5折，全面推行低價高品質服務、上線網際網路模式重磅産品房通網一期來顛覆傳統房産做作業模式。新興的網際網路仲介公司愛屋及屋宣佈進入二手房買賣業務，其打出的口號是“佣金只收1%”。

　　很長一段時間以來，北京仲介行業都採用這樣的收費標準，全款買，仲介費是房價的2.2%；有貸款，仲介費就是2.7%。

　　相比二手房市場普遍2.7%的佣金，該公司1%的佣金確實具有吸引力，但是有業內人士認為在更加注重線下交易的二手房買賣環節，低佣金不能起到決定性作用，服務和房源才將是仲介行業競爭的焦點。

　　實際上，低佣金比例並非愛屋及屋首創，搜房網今年初也在其PC端和APP推出了二手房買賣交易服務，並把佣金直接降到了0.5%。

　　“存量房市場被業內看做是比新房市場更具潛力的蛋糕，網際網路仲介平臺或者房地産電商紛紛涉足於此，就是想要提前佈局，而網際網路最大的特點就是低價甚至免費，他們把傳統仲介的門店租賃費用到了減少佣金上，低佣金對於購房人而言具有很大的吸引力。”北京某仲介企業不願具名的人士稱。

　　“不管降低佣金目的如何，購房人得到了實實在在的實惠。”北京市房協秘書長陳志説。(記者 崔陸鵬)