住宅設計趨人性化 綠色科技成必備 品優質服務提升價值

　　房企突圍 “用心”才會贏

　　紛紛擾擾，似乎就在一夜之間，房地産的“白銀時代”就來了。去年，業內各位大佬還在高喊“高週轉高地價高利潤”的口號，今年便爭先恐後高舉“去庫存”大旗。

　　市場不好，不是一家房企受影響，整個行業已出現滯漲。如何能比其他家更快出貨，才是各位行銷總監關心的問題。如北京某知名房企行銷總監在其微信朋友圈中寫道，“新項目的策劃定位，可以考慮控制總價，不能一味強調優化成本。任何時候，把房子蓋好一點，用心一點，我們的機會就比別人多一點。”

　　其實，從去年開始，北京各個項目圍繞其産品做足了文章，綠色、科技、服務在博取購房人目光的同時，也為項目增值不少。與此同時，産品分化更為精細，更貼近購房人。琳瑯滿目的項目，其中哪些樓盤能博得挑剔客戶的青睞，成為2015年北京市場的一大看點。

　　關鍵詞

　　戶型

　　發展更趨精細人性化

　　隨著近年樓市限購政策的加碼及土地供應政策，購房人群出現細分，北京樓市的戶型也細分為針對剛需的“小空間全功能”、針對剛改的“舒適型住宅”、針對社會頂尖財富階層的“豪宅”。

　　小戶型要求設計得“麻雀雖小五臟俱全”，面積縮小宜居性不能降低，實用又靈活；而豪宅是社會富裕人群對稀缺資源的佔有形式，戶型不僅追求高品質的空間設計和居住舒適度，更要求體現對身份的認同感，但又要避免“大而不當”。

　　相比剛需客，豪宅購房人更加挑剔。對此，一位知名高端項目行銷總監表示，豪宅産品定位突破傳統模式，不是行銷決定，不是設計決定，不是投資決定，不是老闆決定，而是真正從客戶需求出發，公司統籌運營。

　　所謂客戶需求，不是象徵性幾百份客戶抽樣調查，不是一下午十幾戶所謂深度訪談，不是有模有樣的客戶描摹，而是有效利用移動互聯技術平臺，全天候全過程有主題有節奏與客戶充分互動，傳統行銷的客戶積累階段也進行了前置。

　　“與客戶溝通的成果要盡可能及時充分有效地體現在産品定位、設計籌劃、目標成本、材料選擇、工程實現、物業管理、社區文化，涵蓋售前售中售後全流程接觸點。”他告訴記者。

　　以去年北京銷冠項目臻園為例，為了營造更美好的社區舒適環境，大到住區規劃，小到地漏設計，臻園都體現了締造者無微不至的用心。出於對健康人居的關照，臻園將居住功能學嵌入居住空間內，運用多種前沿住宅科技，精工建材，打造出領馭京城的舒適室內環境。

　　作為今年北京龍湖在低密聯排別墅上的代表作，艷瀾新宸·350-410平方米的主力戶型，兼具功能性和空間感，符合改善性客戶需求，對比同級別平層産品，優勢十分明顯。

　　關鍵詞

　　萍

　　新風系統或成為居住必備品

　　相比人性化設計給居住者帶來的舒適享受，科技則可改變居住者的生活環境。在北京，空氣一直是困擾居民的首要問題，為此開發商也在這方面做足了文章。

　　近年來，綠色建築的概念已經廣為房地産行業所接受，世界先進的綠色建築認證體系—LEED認證已為中國地産界首肯，但迄今為止國內尚無一個純住宅項目能整體上達到其最高級鉑金級的標準。

　　作為住宅的最高形態，頂級住宅品質和綠色建築標準是和諧共生的，做起來容不得半點疏忽，更不是靠所謂“貼標簽”來實現。萬柳書院在綠色建築之路上的諸多細節，紮實嚴謹，體現著其“追求極致”的理念。

　　室內環境中最重要的首先是溫度和濕度，這看似簡單的指標，有複雜的故事。

　　就溫度而言，一般認為25℃的環境最適宜生活。在這個溫度中，人體沒有冷熱感，身體內的毛細血管舒張平衡，感覺非常舒適。在夏季，人體最適宜的溫度比25℃稍高。 所以，人體感受的適宜溫度在25℃－26℃之間。濕度，是一個經驗值。人體最適宜的空氣相對濕度是40%—50%。因為在這個濕度範圍內，空氣中的細菌壽命最短，人體皮膚會感到舒適，呼吸均勻正常。除此之外，才會談到室內的微環境，比如懸浮顆粒物、PM1.0等。

　　以中赫置地旗下豪宅萬柳書院為例，項目引入當下最為先進的空氣凈化系統，通過頂尖設備的有機結合，使PM1.0有效過濾99%，同時，使空氣的溫度與濕度保持在最為舒適的量級。

　　另一高端項目望京金茂府則以12大科技，其置換式新風系統、地源熱泵系統、天棚毛細管網、外墻保溫系統等綠色科技系統，營造“恒溫恒濕恒氧”的室內綠色“微氣候”，並實現居所一鍵式終端觸屏管理。不僅實現了産品本身的節能減排，更實現了室內24小時鮮氧無霾。

　　關鍵詞

　　服務

　　既是責任也是機遇

　　如果説在哪拿地、用什麼樣的材料、建築怎樣的作品代表一個開發商的“硬實力”，那麼開發商能為購房人提供哪些細緻入微的服務，就代表這家房企的“軟實力”。

　　置業的核心應是開發商對購房人服務，購房人對開發商的一種價值認同。這種服務從最開始的銷售環節一直到業主入住後，都要讓購房人感覺到尊貴、舒坦。而價值認同，除了一種購買者群體價值外，還要有社會認同的價值。

　　即使再過奢華的房子，究其根本，不過是鋼筋水泥結合的冰冷建築，物業細緻、貼心的服務，小區和諧的鄰里環境，才會讓業主真正體會到購買的不僅僅是房子，而是一個家。

　　其實，“服務”對於房企本身既是責任也是機遇。

　　“只要做房地産就能賺錢的時代已經結束。原來房子是産品，今後服務也成為了産品。”全國人大代表、河南建業地産股份有限公司董事局主席胡葆森對於房地産未來作出了這樣的定義。

　　從去年開始房地産企業跳出僅靠賣房的“安樂窩”而向服務化推進的現象變得越來越普遍。房地産市場已經進入了既拼産品又拼服務的時代。

　　據不完全統計，僅2014年一年間，移動網際網路、社區O2O、小米模式、輕資産、全球投資戰略、智慧房産等新興詞彙已經在房地産行業頻出。而最終的歸結點就是房地産未來的盈利之路。事實上，以“長期服務”取代“單純賣房”的模式已經在房地産業界興起。

　　按照萬科總裁鬱亮的説法，“房企轉型城市配套服務商，就是為了在未來遇到規模的天花板後，解決傳統業務的發展問題，股東、員工都需要新增長帶來的回報。”

　　無獨有偶，方興集團在原有的金茂五星級威斯汀物業服務標準之上，2015金茂客戶服務年也順勢盛大開啟，整合全資源、全價值、全業態O2O商家資源，為客戶打造滿足一生動態需求，成就居住終極理想的生活社區。(記者 崔陸鵬)