2014年我國房地産市場步入調整期，各地商品住宅庫存量高企，省城濟南也不例外，記者調查發現，目前省城樓市庫存需要近兩年的時間才能完全被消化，庫存增加也影響到了新樓盤的開工節奏，去年上半年，省城鮮有新樓盤入市，本月，省城也僅有一個純新盤入市，與去年12月末預計的4家差距不小。在此背景下，中央政策以“穩”為主，通過貨幣政策調整、戶籍改革、棚戶區改造等長效機制保障合理購房需求；各地方政府則靈活調整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預趨弱，並通過信貸、公積金、財政補貼多輪政策調整刺激住房需求，加快庫存去化，穩定住房消費。2015年，多數機構和專家認為2015年樓市增速還將繼續放緩，去庫存成為房企的主要任務，降價與否，成為樓市能否火熱的關鍵。

　　1 第三方機構預測

　　市場整體向好但增速減緩

　　中國指數研究院根據“中國房地産中長期發展動態模型”分析，成交方面，2015 年，降息降準成為大概率事件，貨幣政策支援力度有望進一步加大，購房需求或將有序釋放，商品房銷售面積有望小幅回升。供應方面，資金面及預期向好促使新開工規模企穩，開發投資增速仍存放緩壓力；價格方面，目前市場庫存高企，2015 年市場仍以去庫存為主，預計全年價格保持平穩或小幅下跌，但不同城市價格表現分化，一線城市和少數熱點二線城市存在上漲壓力。 克而瑞房價點評濟南首席分析師王偉認為，2015年省城樓市“降速前行”的態勢恐怕不會特別明顯，畢竟濟南作為剛需主導的樓市，供求面還是非常健康的。但是，2015年整個濟南樓市在供應結構上會有比較明顯的變化：1、會出現更多的低密度的高端樓盤，一定程度上改變剛需産品高度集中的現狀；如僅旅遊路沿線洋房、小高層的改善型項目就有3-4個會入市；2、商業産品會更加分散，更多輻射城市副中心及區域的商業項目將上市，如路勁、榮盛等二環東路，魯能二環南路領秀城購物中心等。所以説，結構的變化會比速度的變化更明顯一些。

　　低價走量消化庫存成關鍵

　　2014 年房地産市場量價下行，庫存高企，中國指數研究院認為，去庫存將繼續成為2015 年市場的主基調，不同城市去化壓力顯著分化。

　　新年伊始，濟南樓市量未漲，價欲漲，漲幅在100-200元/平。對此，王偉認為，量跌價漲不會長久，未來以價換量才是王道。年底低價衝量的階段已經過去了，1-3月份是樓市傳統的淡季，價格會比年底的時候提高一些，但是相應的銷量也會降下來。3月份有大量的樓盤會有宣傳推廣計劃，5月份開始有新樓盤和新加推上市，所以，3月份的市場表現就變的非常重要：如果3月市場表現好，價格走高的可能性比較大；如果相反，價格降下來的可能性大；他認為後者的可能性比較大一些。經歷了2014年末的成交量大漲之後，濟南各大房企銷售指標基本完成。不少樓盤由於任務壓力減輕，在2015年開年的時候，將推盤速度放緩。很多樓盤已經取消或回調了去年年底的低價折扣或優惠，甚至將價格試探性漲了一些。購房者在諮詢售樓處時，可能還會有不少優惠，但是也許已經較年前有所回升，這一點在買房時要做到心中有數。

　　2樓市專家預測

　　開發商會繼續降價促銷

　　從整體上看，2015年的濟南樓市將會表現出兩個狀態，一個是庫存壓得比較大，二是房産價格下行壓力比較大。而這兩種因素都有可能促成新常態這樣的狀態出現。具體會表現為，開發商為了消化庫存，會繼續降價促銷，這就有可能造成2015年延續2014年下跌的勢頭，房價會繼續下跌或持平。

　　不動産登記不會造成拋售現象

　　不動産登記，對於春節之後省城樓市的影響也會很小，因為這是以前就有預期的事情，大家都知道有這樣的一個事情。它的影響應該主要是在房産經濟活動的規範上，而不會造成“拋售潮”這樣的現象，可能會對未來的上交稅收有影響，但它不會影響整個市場。

　　二手房市場一手房市場和期房市場在長期來説走勢差不多，但從短期來説有比較大的差距，比如説，一手房在好長時間沒有進行銷售之後，那麼二手房市場租賃可能會增加，因為它購買需要沒有得到滿足，所以可能會在出租房市場上需求增加，也可能引起租房市場的價格上漲，二手房的市場價格穩定也會造成這種現象。影響是多方面的，現在很少有一個因素就會對房地産市場有完全的改造性的影響，不像過去，會出現完全牛市或者完全熊市，那時房産會有一個上漲因素，由這個因素可能造成市場的大規模變化。而現在處於兩個方向都比較持平的現象，單一因素無法成為房地産市場的絕對影響因素，因此市場現在仍會較穩定的發展。

　　房地産進入階段性調整

　　房地産進入新常態，是與國家經濟形勢密切相關的，並且房地産業新常態有一定的特殊性和階段性，特殊性是因為房地産的發展關係到國家經濟的發展，所以2015年的樓市即便增速降緩，但也還會保持比較平穩的發展勢頭，濟南樓市在2015年依然會穩步發展，房價保持平穩，樓市銷量也會保持2014年的狀態。

　　階段性是因為房地産産業前幾年投資過多，房價過高，所以到了必須調整的時候，經歷了這段調整期後，也有可能再次迎來發展的春天。

　　省城樓市暫不會漲價

　　對於漲價傳言的看法，程道平教授認為這並不是真實的樓市表現，省城樓市暫時不會漲價，即便真的出現了少數漲價的樓盤，那也多是因為自身原因造成，總體來看，多數房企仍會保持低價跑量的行銷方式。

　　樓市調控對市場影響已不大

　　現在的樓市調整已經回歸到市場層面，政策引導的作用已經變得不是太大，像近期三部門同時發出對公積金提取條件放鬆的通知，這只是為了促進租房市場的，對於樓市的幫助有限。現在樓市調控政策已經向“微調”轉變，對一些細微的地方進行調整，這些調整會解決一些問題，但是在大形勢上並不能真正影響樓市的走向，唯一能改變樓市走向的是市場主體的表現，所以開發商唯有拿出誠意，才能獲得更多購房者的青睞。