經濟新常態將給樓市帶來怎樣的新生態？近日，多位經濟學家和房地産專家在由深圳商報與網易房産共同舉辦的“2015中國(深圳)地産創新峰會”上論道，從經濟形勢變化、經濟結構調整以及網際網路時代的視角下剖析2015年中國樓市的裂變與新生。

　　2014年中國樓市在多重壓力的夾擊中分化加劇，房企競爭激烈、盈利能力逐漸削弱，有與會專家認為，今年房價走勢將繼續分化，部分一線城市房價將率先反彈。也有專家炮轟，如今的土地制度帶來的種種矛盾。在“新常態”之下，需要告別以往的舊制度、舊模式才能迎來地産、經濟的新生態。

　　一二線城市房價上漲可能性大

　　“近五六年間，地價追著房價漲，麵粉價漲速比麵包價快。地價佔房價的比重從10%左右上升到30%—40%之間。這樣的土地制度以及經濟發展模式引起了很多矛盾。”中國經濟體制改革研究會副會長石小敏指出，如今土地捆綁了融資平臺、銀行等財政系統，房地産被高價土地推上了一個尷尬的高臺，地價不降房價就不能降。

　　從1998年開始，房地産行業就被視為中國經濟的支柱産業，然而這個定論在近兩年開始發生變化，2014年的房地産行業投資增速回落6.8%，房地産明顯進入了拐點。“這個拐點意味著房地産更多回歸於本性，更多的是表現于居住需求而不是投資需求。”中銀國際控股有限公司首席經濟學家曹遠征分析，從居住需求角度看，一二線城市房價依然上漲的可能性大，而三四線城市在城鎮化的過程中需求變少，庫存擠壓過大，房價還將繼續調整。

　　在房地産的分化期，哪些地方比較安全？“銀行中壞賬增長率最快的，或者我最擔憂的是三四線城市，對一二線城市不太擔憂，部分一線城市房價在2015年將率先反彈。”曹遠征表示。

　　房企普遍面臨價值鏈重選問題

　　不僅住宅市場受政策影響陰晴不定，連受市場供需影響的商業地産也遇到較大的發展阻力，特別是內地二線城市的商業綜合體項目已出現同質化嚴重、趨於飽和的現象。傳統開發商在面臨地産拐點時該如何轉變策略？

　　在深圳乃至全國大力佈局高端寫字樓的卓越地産副總裁王衛鋒也坦言：“現在到了重新定位客戶價值的時候了。”王衛鋒説，過去大家對寫字樓的第一印像是産品要高大上，要有地標性，但現在要看參與感。

　　“卓越最近在做‘E+3C’，卓越做了10年的商業地産，積累了幾千家客戶，以前認為買或者租寫字樓的人是客戶，但現在我們發現，其實在寫字樓上班的群體才是終端客戶，客戶加用戶，加起來才是一個完整的價值鏈。”王衛鋒表示，卓越要做的第一件事情就是要重新定義客戶價值。

　　王衛峰表示，這個階段的發展商普遍面臨一個問題，那就是價值鏈的重新選擇。未來，開發商應該根據自身的能力和城市佈局的特點，重新選擇企業的價值鏈，這既是企業的裂變，也是企業的重構和重生。

　　南方日報記者 卓泳

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　　蛇口工業區總經理楊天平

　　蛇口工業區總經理楊天平

　　希望以體制機制創新

　　推動中國下一輪改革

　　蛇口自從被納入廣東自貿區後，對於蛇口未來發展的種種預測從未停歇。蛇口工業區總經理楊天平在“2015中國(深圳)地産創新峰會”上發表演講表示，從蛇口工業區的歷史和現狀來看，成為自貿區都是偶然與必然的結合，蛇口並非一匹黑馬。而這一輪自貿區的批准和成立，並不是希望從政策上給多少優惠，更多的是希望通過體制和機制的創新，去推動中國下一輪的改革。

　　“蛇口不是傳説中的‘黑馬’”

　　蛇口被納入自貿區出乎所有人的預料，因此被視為一匹“黑馬”，但在楊天平看來，蛇口獲批是一種必然，這與招商局的歷史地位和蛇口近年來的轉型升級有著莫大的關係。

　　“蛇口向中央申辦自貿區的時間點是最晚的，2014年9月份才開始考慮這件事，12月26日全國人大正式批准。”楊天平表示，招商局從成長之初就與國家命運相連，很多“第一”都是招商局執行的，“中國最早的遠洋航線，中國第一家商業銀行、第一家保險公司、第一條鐵路，包括中國送出去的第一批到美國的留學生，全部都是招商局創造的。1979年當中國進入改革開放的時候，招商局又率先打響了中國改革開放的第一炮，我覺得招商局蛇口工業區成為自貿區的一部分，這絕不是偶然的”。

　　此外，楊天平接受媒體採訪時還表示，在自貿區之前，蛇口在轉型升級的路上已經做了很多探索，這樣的探索，跟中央所思考的中國經濟增長方式的轉變是高度吻合的。“作為公路碼頭全國最好的運營商，招商局這些年在全國多地及國外多個國家都有了自己的港口，而且這樣的港口也形成了中央提出的海上絲綢之路，與中央的‘一帶一路’的建設是吻合的”。

　　“蛇口與前海是互補關係”

　　在被問到蛇口與前海一起成為自貿區，兩者會存在什麼樣的競合關係時，楊天平表示：“兩者是相互促進的互補關係。”

　　楊天平説，蛇口經過這三十幾年的發展，無論在産業、投資環境上，還是在硬體設施上，已形成了自己一定的基礎；前海儘管發展勢頭迅猛，但還處於發展的起步階段，還需要一個逐漸成熟的過程，因此在前海發展的初期，蛇口可能會更多地承載自貿區發展的工作和任務。“畢竟從空間的概念上講，蛇口已經是成熟的片區，前海還需要在未來幾年才初具規模；從産業基礎來看，蛇口這些年通過自己的港口、物流、交通基礎設施、服務業，包括這幾年轉型升級所做的網路資訊科技服務、文化創意等都有一定的基礎，這種基礎會對整個蛇口自貿區的發展起到一定的作用。”至於未來服務業哪些會落戶蛇口，哪些會選擇前海，楊天平認為這會是市場對資源配置的結果。他也表示，未來蛇口會在堅實的基礎上加強自己的戰略思維能力和市場感知能力，提高自身的競爭力。

　　“一次制度創新的重要機遇”

　　與其他自貿區相比，蛇口的企業主導特色比較明顯，但加入自貿區之後，政府政策的介入會不會削弱企業的主導性？楊天平對此表示，此輪自貿區的意義在於體制創新，相信自貿區的管理體制會更有利於企業發揮作用。

　　前海深港合作區成立後，為鼓勵金融創新、體制創新釋放了許多政策利好，那麼進駐蛇口發展的企業是否也能從自貿區中得到政策上的支援呢？楊天平表示，這一輪自貿區的批准和成立並不是希望從政策上給多少優惠，更多的是希望通過體制和機制的創新，去推動中國下一輪的改革。“這一輪自貿區帶給蛇口的機會，就是給了我們一次制度創新的重要機遇，我想蛇口也會抓住這樣一個機遇，跟大家一起共同探索未來改革的路、未來發展的模式。”

　　楊天平表示，加入自貿區後，蛇口將被重新定義。“蛇口的全稱是‘蛇口工業區’，但今天的蛇口已非‘工業區’可以概括，加入自貿區後，其未來更非工業區。”楊天平表示，“未來的蛇口將是一個自貿區，是一個嶄新的商業區、商務區。但蛇口工業區的名字應該不會改變，這個名字與改革開放連在一起，我們不會輕易把這個名字改掉，不過，這個名字背後的內涵會發生非常大的變化。”楊天平説，儘管蛇口還有不少工業廠房，但並不會把它們都拆掉，而是要通過保留這些舊廠房來保持對工業時代的敬畏心，“對工業遺産應該有一種保護，在保護的基礎之上，我們應該想辦法去很好地開發、利用這樣的工業遺産”。

　　南方日報記者 卓泳