最近網路流傳一篇很火的文章質疑實體商鋪的價值，稱“商鋪已成為最危險資産”。

　　而廣州鋪租最貴的“鋪王”北京路近日也被疑雲籠罩。這邊廂有消息稱受電商衝擊北京路租賃不景氣，業主減租四成方可出租房屋；那邊廂又有老字號的經營業者稱被加租四倍多，月租從近3萬元漲到14萬多元。與此同時，根據廣州市房屋租賃管理所公佈的2014年廣州市商業地段的租金參考價，太古匯以月租1900元/m2超越北京路1744元/m2成為全市“鋪王”區域。

　　到底北京路租金是漲還是跌？太古匯作為商場的租金與北京路臨街散鋪是否具有可比性？

　　資深商鋪專家認為，北京路商鋪近年的確呈現租金走下坡的趨勢；太古匯的商鋪性質與北京路商鋪完全不同，租金價格不太具有可比性，但單從租金價格來看，北京路全市“鋪王”的寶座應該非常穩定。

　　記者 李鳳荷

　　老字號加租冤嗎？

　　老字號被加租四倍多只是回歸市場價

　　日前，位於北京路北段的太平館向媒體訴説了被加租的“冤屈”。今年元旦後，太平館收到越秀區房管部門通知：每月租金從2.7592萬元漲到14.4517萬元，漲了4倍多。據太平館經營方介紹，太平館每月營業收入60多萬元，扣除營業成本，平均一個月利潤只有2萬~3萬元，稍好的月份也只是5萬元左右。太平館有130年曆史，是廣州第一家西餐廳。

　　中原地産工商鋪區域營業經理洪韻聽到太平館之前一直交不到3萬元的租金，禁不住笑出來。她説，按北京北的路段，這個價格已經是“非常筍”。與太平館不遠的一棟3層450平方米的商鋪，目前月租叫價約8萬元。太平館比該商鋪面積要稍大，應該租金貴一些。

　　“經租房”租金 僅市值三四折

　　洪韻表示，以往像太平館這樣交市值三四折的優惠租金的只有“經租房”，即房屋産權屬於私人，但由於業主資料散失或在海外未能聯絡得上，暫時由政府出租代管。

　　這幾年，廣州市兩大步行街——北京路和上下九都受到電商不同程度的衝擊。過往北京路、上下九的商鋪“一鋪難求”，商鋪在租業主手頭已有幾個租客等待加入，每年租金遞增不説，換租客還可以收一大筆頂手費。據洪韻介紹，以北京路一個50~60平方米的商鋪為例，以往收租25萬元/月，現在則只需交20萬元的租金，頂手費也從以往20萬~30萬元下調到10萬元。而且在2014年，北京路幾乎每月都收到新放出來的商鋪租盤，以往一年可能只收到四五個租盤，如今一年就收到十多二十個新租盤，是往年的四五倍。

　　太古匯成“鋪王”？

　　北京路租金1744元/m2或不太準確，鋪租應仍居全市之首

　　日前，廣州市房地産租賃管理所公佈了《2014年廣州市房屋租金參考價》，太古匯以1900元/m2/月的租金居全市第一，北京路商鋪以1744元/m2/月屈居其後，在此之前，北京路商鋪一直位居榜首。對此，洪韻認為，太古匯首層和二層的月租金的確有可能達到1900元/m2，但北京路1744元/m2的租金則不太準確，從鋪租來看，北京路應該仍居全市之首，因為50平方米以下的月租金已達2000~3000元/m2。

　　洪韻表示，去年廣州市合併徵收商鋪出租房産稅，月租3萬元以上按14%收取，雖然對於北京路和上下九商鋪來説，一個小面積商鋪的租金已超過3萬元/月，但私人業主通常是希望能報低就報低。

　　業主為逃稅或低報鋪租

　　如月租10萬元與月租7萬元交的出租房産稅都是14%，10萬元交的出租房産稅是1.4萬元，而月租7萬元則只交9800元的出租房産稅就行了。故此，租賃管理所統計的租金參考價不一定是真實成交的租賃價格。

　　商業地産人士認為，太古匯是單一業主持有的商業體，具有較嚴密的規劃和營運戰略，而北京路步行街的鋪位既有國有企業持有委託出租的商鋪，也有私人業主直接出租的商鋪，商業格局基本上屬自然形成，兩者模式完全不同，租金高低並不具有可比性。

　　商鋪已成最危險資産？

　　網帖稱實體店爆發關店退租潮，記者查證發現廣州成熟商圈商鋪租金走勢平穩

　　文：廣州日報記者 王荔玨

　　最近網路流傳一篇很火的文章説的是傳統實體店爆發了“關店退租潮”。該文還強調説：商圈冷落的可不只是廣州一地，一線城市如北京、上海，二線城市如成都、西安，商貿城均出現人氣冷清，攤位大量空置的現象。

　　國際品牌進駐活躍

　　當下，無論是大型商場還是大賣場，生意難做確實是不爭的事實，這一方面是因為需求遭到來自電商的衝擊，另一方面也是因為購物中心和商場供應太大。也正因為如此，才導致了網路上有人放言“商鋪是最危險的資産”。

　　事實上，僅就廣州商鋪市場而言，依然還是呈現出國際品牌進駐活躍，體驗類租戶持續擴張的態勢。僅在2014年，就有眾多以中檔定位為主的國際品牌首次進入廣州市場，包括Givenchy、Kenzo、Victoria’s Secret、Gap、fresh等。

　　誠然，不可否認的一點是，由於受到電商的衝擊，商場的業態出現了顯著變化，縮減百貨，同時增加餐飲等體驗類租戶佔比。

　　據仲量聯行零售地産部董事郭偉明介紹，2014年，廣州整體租賃需求仍處於業態和租戶組合調整期，餐飲及快時尚零售商仍是租賃需求的主要推動者。太古匯和正佳廣場不約而同地進行了業態及租戶調整，而分佈在各新興商圈的商業項目，如天環廣場、花城匯（南區）、增城萬達廣場、荔園廣場和番禺萬達廣場，無論是招商還是開業也都在有序進行當中。

　　租金漲幅3%~4%

　　天河一商業項目的招商負責人坦言，國家工商總局日前公佈的“淘寶僅有37.25%的正品率”讓不少消費者覺得網購難以讓人放心，實體店零售商只要揚長避短守住自己的優勢，依然不愁沒生意做。

　　展望未來，郭偉明就表示，預期中檔國際品牌將繼續開拓華南市場。對於市場的需求，郭偉明就預測，在全市整體租賃需求平穩的情況下，成熟商圈的優質項目租賃成交將較為活躍，並持續推動市場整體租金保持平穩上升，但是新興商圈業主為降低項目空置率、吸引優質品牌入駐，可能軟化租金立場，預計未來12個月整體租金增長幅度將維持在3%~4%。