上半年全國零售業關店160家創新高 商場租金整體下降

　　“北京路步行街，一商鋪月租從4萬元降至3萬元，降幅達到25%。”一位零售業資深專家爆料。

　　在電子商務大潮的衝擊下，零售企業及品牌商紛紛收縮戰線，關店動作頻頻。而與之唇齒相依的百貨物業、城市綜合體也出現了供大於求、招商難。冰與火的矛盾導致租金下降甚至退租，這種態勢下，投資商鋪前景幾何？

　　文、圖、記者林曉麗 林琳

　　調查：

　　部分商場租金年降幅達10%～20%

　　在北京路附近上班的零售業資深專家告訴記者：“租金不得不降，高租金租戶承受不了就會走。”

　　在廣州擁有數十家門店的一日三餐負責人卜華平告訴記者，與前幾年商鋪租金大幅上漲不同，今年未感覺到商鋪租金上漲，甚至有下滑。

　　有不願意透露姓名的知名零售企業負責人告訴記者，目前廣州商場的租金整體呈下降趨勢，只有個別商場的租金能夠堅挺，很多商場年降幅達到10%～20%左右，特別是下半年，整個零售業看不到前景，只有“灰霾天”。“如白雲區某購物中心，原先最貴的租金達到每平方米2000元，如今1000多元就算不錯了。”該人士透露。

　　該負責人告訴記者，一方面，零售企業生意難做，太高租金實在難以接受。另一方面，零售低迷導致商場不斷去百貨化，引入餐飲娛樂等體驗業態，但是餐飲類的承租能力仍不及時尚類商品。“雖然餐飲業的租金已經比以往提升了，如以前購物中心內的餐飲租金水準為四五十元，如今由於很多新興餐飲的加入，餐飲類的租金已經可達到上百元，但仍比不上零售租戶。”

　　該人士舉例稱：“如我們運營的一個購物中心，五樓是做床品的，原先租金是每平方米一百多至兩百元，如今轉租餐飲，降至幾十元至100元左右。”

　　該人士表示，租金即使不下調，也沒有太大的空間上漲，因為商戶難以承受。

　　據第一太平戴維斯近日發佈的第三季度房地産研究報告顯示，三季度全市主要優質購物中心首層平均租金水準穩中調整。天河路幾大商場目前屬於穩定成熟階段，租金漲幅保持在10%左右，另一方面，越秀傳統商圈活力欠缺，部分商場租金下調，以保持吸引力。

　　現狀：供應量過大、消費低迷

　　昨日，記者走訪廣州多家商場，發現包括花城匯、萬菱匯、西城都薈、中華廣場、流線前線等多家商場出現明顯空置。在人氣非常旺的流行前線，記者看到，十幾家商鋪大門緊閉，其中新裝修的一排商鋪中，雖然招商至今數月，但仍有9間商鋪未開業。

　　而由於摩登百貨8月份撤場，西城都薈更是出現大面積的空置。不過，西城都薈相關人士並未回應招商情況。

　　記者觀察到，受到消費低迷、店商衝擊以及競爭加劇的影響，零售業紛紛收縮戰線。最新數據顯示，今年上半年零售企業關店160家，創下歷史之最。而下半年各地零售企業關店消息依舊頻頻傳來。除了大店停業撤場，不少服裝品牌也頻頻關店，如擁有多個知名品牌軍團的綾致時裝近期也紛紛從部分商場撤櫃。有傳聞稱，綾致時裝內部下達命令：今年不開新店，月銷售低於10萬元的店都得關。

　　與多地商業地産遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。

　　對此，廣州地産專家韓世同甚至直言，商業物業已呈不良競爭。廣東流通業商會執行會長黃文傑指出，零售業的低迷、電商的衝擊，再加上供應的過剩，部分商圈的商場鋪位已經從過去的一鋪難求，變成買方市場。一些新運營的商場生不逢時，租金回報率比前幾年明顯下降。

　　預測：

　　未來三五年商鋪升值空間不大

　　中原地産工商鋪區域營業經理吳鋒表示，據中原地産的數據顯示，今年前10個月中原的商鋪成交額與去年同期相比增長一成以上。

　　據了解，10月份廣州市場的住宅和商業成交量創下近20年來的新高，其中集中在新區域，如蘿崗、黃埔的商業地産成交量出乎意料，楊箕的新項目幾乎清貨。“這證明市場氣氛並沒有不好，只要有好的項目還是會受到很多人的關注。” 吳鋒説，過去老一輩炒家在這個行情下不一定會入市，但後繼的投資者實力很強，近期新買家入市極為主動。

　　在價格方面，中原地産數據顯示，近期商鋪買賣價格並沒有下跌，反而有稍微的上漲，幅度在5%~6%之間。“漲幅放緩了，但是這才是正常的。”吳鋒如此説道。

　　對於商鋪投資前景，前述零售企業負責人認為，商鋪租金回報率的下跌，將導致商鋪價值的下降，至少未來三五年商鋪的升值空間不大。同時，商鋪投資收益率將降低，如果不計物業升值，投資回報率每年僅3～4個點，遠遠比不上目前銀行理財産品動輒5%以上的收益。

　　不過，黃文傑指出，商鋪價值不同樓價，商鋪的價差很大，有價值洼地的存在，投資價值依然有，商鋪投資不能一棒子打死，但是，“一鋪養三代”的觀念也要改變。黃文傑認為，部分優質商鋪仍有投資價值，位置很重要。

　　吳鋒還特別提醒道，這幾年，隨著商業地産熱，“格仔鋪”、分割式商鋪應運而生。這種商鋪對於實力不夠的投資新手是“定時炸彈”：“缺乏長期規劃的商鋪，生存價值不大。”吳鋒表示，很多師奶客喜歡小商鋪，因為拿著100萬元，賣股票不夠膽，所以想著“一鋪養三代”。但沒想到結果變成“三代養一鋪”。

　　鋪租同比微降

　　據第一太平戴維斯第三季度房地産研究報告顯示，三季度全市主要優質購物中心首層平均租金水準穩中調整，同比下降0.3%，至每平方米每月662.9元。租金變化呈現分化趨勢，天河路商圈內業態品牌升級調整頻繁，其租金水準繼續領漲全市。

　　新增供應

　　需消化四五年

　　據戴德梁行等機構統計，今年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬~13萬平方米計算，僅今年的新增供應就要4~5年才能消化完畢。而據陽光家緣網統計數據顯示，廣州商鋪供應在8月~10月連續三個月創新高，商鋪未售套數為34882套。

　　未來商鋪

　　將不溫不火

　　中原地産報告預測，未來一手市場不溫不火。第三季度廣州一手商鋪供應量累計達25.95萬㎡。在如此大體量的供應下，市場成交則顯得冷清，雖第三季度市場成交15.31萬㎡，但7月數據含大量去年滯後的網簽。