2001年，濟南陽光100項目啟動，濟南首個大盤開始建設。如今十四年過去了，濟南已先後迎來了保利、綠地、中海、恒大、華潤、龍湖、融創等全國一線品牌房企的到來。它們已超高的速度佈局齊魯，並在濟南東、西、南、北、中等各個區域，實現了開拓。“全國一線房企的到來，對我們本土房企來説確實像狼來了。”曾有房企的負責人向記者坦言，近年來本土房企的份額受到了擠壓。全國一線房企快節奏的開發、大手筆的規劃和精準的行銷都讓他們大開眼界，甚至自愧不如。

　　迅速大規模拿地，快速開發

　　2013年9月26日，恒大地産旗下四家公司，一舉拿下了西客站12塊土地，總用地面積達55㎡，總耗資達38億。2013年11月10日，位於該地塊上的恒大翡翠華庭項目開盤，勁銷5.2億。此時，僅僅距離恒大拿下該地塊的時間還不到2個月。這樣高超的速度，對一般的本土房企而言，往往是無法想像的。2013年4月，同樣拿下奧體西路某地塊的本土房企，首次開盤的時間卻在2014年11月，距離拿地已經過去了整整19個月。“很多本土的房企，往往在拿完地之後，才考慮用該地塊來開發什麼樣的産品，而像恒大、萬科這樣的一線房企，因為有標準化産品體系成果，在拿地之前，就已經充分論證産品和設計方案，在拿完地後，就馬上進行開發，這樣既節省了土地成本，又能迅速回流資金。”對於恒大的開發模式，業內人士劉先生稱，並不是所有的房企都能採取這樣快節奏的開發模式，它要求企業具有完整的標準化的體系成果，並且管理團隊還要能承受如此高壓的、快節奏的開發，這不是一般的房企可以做到的。

　　一線房企熱衷新片區，帶動市民新城置業

　　2013年9月龍湖地産終以8.69億拿下濟南西客站五宗地塊，成為進駐濟南西部的又一個一線房地産企業。如今，西客站片區已經擁有了萬科、綠地、恒大、金科、融匯、海亮、龍湖、鑫苑等8家全國知名品牌房企房企進駐，而東部片區，更是匯聚了中海、保利、恒大等一線房企。但是相比市中心而言，一線房企的佈局就要少得多，僅有恒大帝景和世茂天城、保利海德公館等為數不多的幾個項目。

　　“品牌房企進駐新區，一是新區地價比市中心便宜，二是拆遷壓力小，出售的大多土地都經過熟化，符合一線房企快速開發的要求，同時一線房企的品牌實力較強，對市民而言具有品牌號召力，並且新區政府往往有招商引資政策，品牌房企進駐新區要比進駐市中心的成本也要低得多。”劉先生表示，正是由於這些原因，一線房企比較熱衷新片區。而它們的進駐，往往也會帶動更多地産商的進駐，從而促進新城的發展和一線房企自身開發項目的增值、升值。

　　因地制宜，大城多由品牌房企造

　　如今，濟南東、南、西、北部都有“大城”的規劃，除了南部的魯能領秀城由本土房企開發，北部的中海華山瓏城、西部的融匯城、東部的綠地城，都將由品牌房企開發。緣何品牌房企熱衷造城?不少業內人士認為，近兩年快速發展，為促進新區發展，政府部門在土地供應上往大地塊方向有所傾斜，一方面吸引實力雄厚的大牌房企進駐，另一方面也想通過大牌房企造城模式，帶動區域發展。

　　事實上，當前300畝以上的大項目也是近幾年才逐漸增多的。追溯到十年前，濟南房地産開發還處於初級階段，基本上以本地開發商為主。他們資金實力相對有限，土地價格也相對便宜，僅有個別的資金實力雄厚的開發商進行了圈地。

　　隨著城市發展提速，全國大牌相繼進駐，為滿足大牌房企的需求，國土部門推出多宗大地塊，以便品牌房企拿地後，可以打造成有影響力的綜合型項目，既填補區域的配套空白，也能帶動區域的發展。

　　精準行銷，一線房企常善創新

　　“以前我們在售樓處裏等著就行，現在不行了，競爭太激烈了。”説起近年來濟南房地産市場的變化，一家本土開發商坦言，越來越多的外來品牌房企進駐濟南後，行銷手法多樣化，行銷帶動的銷售也越來越明顯。

　　對於一些一線開發商而言，控製成本，取得良好的銷售業績是最重要的結果，而決定成敗的關鍵因素就是銷售手段。近幾年來，幾乎所有在濟南居住的人們都感受到了樓盤銷售手段的創新所帶來的威力。鋪天蓋地的短信轟炸、瘋狂的電話銷售、一個又一個的看房團、到處都是地産廣告等等。開發商從宣傳、優惠、服務一系列領域實現在行銷創新上的突破。

　　“這些宣傳、渠道上的創新並非是房企行銷創新的全部。很多項目從産品設計、社區配套、甚至是樓盤定位都發生了極大的變化。”這也是品牌房企的一種行銷創新，業內人士劉先生説，像恒大、萬科入駐濟南後，開始主打了市場上未曾出現過的精裝修、全裝修産品。龍湖地産入駐後主打低密洋房，這些都是品牌房企的精準定位、行銷創新，而本土房企因為自身實力和眼界等局限往往並沒有注意到這些問題。這些年房企之間的競爭加劇後，本土企業的創新能力也有所改觀。

　　(樓市記者 杜壯)

　　連結：

　　2006年

　　保利拿下保利芙蓉地塊;綠地地産以和本地開發商合作的方式，以“綠地泉景”的名稱出現在水泥廠片區，

　　2008年

　　中海2月份拿下了盛福片區現在紫禦東郡地塊後，6月份又拿下了奧體中心東側現在的奧龍官邸地塊;綠城也通過與海爾合作的方式在濟南亮相，參與現在海爾綠城全運村的建設。

　　2009年

　　綠地獨立拿下西市場現在盧浮公館的地塊，中海繼續發力，拿下了二環南路九曲片區現在中海國際社區地塊;保利拿下了位於洪家樓片區的現在海德公館的地塊。

　　2010年:

　　恒大在濟南週邊落子唐冶、王舍人和長清，分別是現在的恒大名都、恒大城和恒大綠洲;綠地開始西進，拿下了現在綠地國際花都地塊;保利則繼續在市中心拿地，于2010年年初取得了現在保利大明湖的地塊。

　　2011年:

　　中建西邊拿下了現在錦繡城的地塊，東邊拿下了現在鳳棲地的地塊;世茂拿下了濟南絕對核心位置的解放閣、舜井街片區地塊，綠地在濼口片區拿下綠地濱河國際城地塊。

　　2012年:

　　華潤拿下了現在興隆片區華潤中央公園地塊;12月，萬科拿下位於化纖廠片區現在萬科城地塊，保利分別在西市場片區和化纖廠片區拿地，即現在的保利中心華府和保利華庭項目;

　　綠地在西客站站前廣場東側拿下綠地中央廣場地塊;恒大拿下現在高端項目恒大帝景地塊，同時緊跟市政規劃，在西客站拿下現在恒大雅苑地塊。

　　2013年:

　　龍湖拿下名景臺地塊，中海5月份又拿下現在天悅府項目地塊;綠地拿下現在新都會項目地塊和西客站香榭麗公館地塊;恒大拿下西客站片區10幾宗地塊，即現在的恒大翡翠華庭、金碧新城、世紀廣場和恒大天璽項目地塊;萬科拿下工業北路奧體中路現在新里程項目地塊。

　　2014年

　　中海拿下華山片區4000畝土地;世茂參與到官紮營舊城改造項目中，運作了現在世茂天城項目;綠地在唐冶拿下綠地城地塊，保利也在西市場片區現有項目保利中心華府附近拿地;

　　融創則以與建邦合作的形式進入濟南房地産市場。