“企業到了一定規模之後利潤率反而下降，這是中國房地産市場的發展趨向，一方面土地成本越來越高，另一方面競爭越來越激烈，房地産企業不可能再獲取高額利潤。”正如易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱所説，2014年房地産行業發生了以巨大的變革，房企之間分化加劇，出現了三個陣營。

　　丁祖昱認為，處於第一陣營的房企在保持規模上升的同時都在探索一種適合自身發展的轉型方式。“萬科提出要進入家裝産業、萬達走國際化路線、恒大多元化跨界。”

　　規模擴張致房企競爭加劇

　　日前，各大房企陸續發佈年終銷售業績，綠地集團以2408億元銷售總額、2115萬平方米的銷售面積登頂2014年度中國房企榜首，其國內收入2255億元，較上年增加43%，海外收入達到153億元，較上年增加467%。

　　在業內看來，2014年綠地實現高速增長與其海外突出表現密不可分。過去兩年時間，綠地海外投資額累計超1200億元人民幣，並先後進入南韓、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大、德國、法國等四大洲9國13城。綠地集團董事長張玉良表示，海外收入到2020年佔公司總收入超過四分之一。可以預見，未來海外市場將是綠地房地産板塊銷售收入重要組成部分。

　　同樣位列榜單TOP10的萬科，今年12月萬科實現銷售面積206.8萬平方米，銷售金額250.3億元，同比分別增112.0%和 128.7%。2014年全年累計實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，分別比2013年同期增21.1%和 25.9%。

　　回顧過去的一年，轉型成為萬科提及頻率最高的詞彙。 2013年，鬱亮首次提出，萬科將由傳統的住宅開發商向"城市配套服務商"轉型。經過這一年多的探索和嘗試，轉型的思路變得逐漸清晰。"具體而言，未來萬科的業務將分為三部分，"鬱亮表示，"在傳統的住宅領域，我們會按照'好房子、好服務、好社區'的'三好'標準，繼續為城市家庭提供優質的居住服務；同時，我們也會積極拓展消費地産和産業地産領域。"

　　根據規劃，2015年，萬科將加大商業服務、教育、養老等社區配套服務，打造更豐富全面的社區生活體驗；此外，還將針對養老、醫療、度假等城市發展亟需的需求，為城市居民提供針對性的産品和服務；同時也將拓展産業地産、創業園區等領域。

　　多元化跨界還需三年摸索期

　　除了以上兩家房企以外，其餘五家千億房企同樣競爭激烈。2013年跨入千億軍團的恒大地産，2014年表現突出，從近期公佈的業績情況來看，恒大2014年全年實現合約銷售金額約為1315.1億元人民幣，已完成全年合約銷售目標1100億元的119.6%；年度合約銷售面積約為 1819.8萬平方米。合約銷售金額、合約銷售面積分別同比增約31.0%及22.2%。同時，恒大亦將2015年的合約銷售目標上調至1500億元人民幣，並表示有信心達成該合約銷售目標及保持其于中國物業市場的領導地位。

　　業績保持穩步增長之外，恒大今年跨界動作頻繁，先後在快消、農業、能源、乳業等領域進行多元化探索。

　　事實上，在今年上半年恒大業績發佈會上，許家印就曾高調表示恒大堅定不移的發展多元化，根據市場抓機遇。許家印認為，世界500強企業絕大部分發展到一定程度和規模後，都會選擇多元化戰略。恒大的規模、團隊、品牌，如果不走多元化戰略，會失掉很多發展機會。

　　對此丁祖昱表示，“房企在多元化探索中分兩種方向，一種是在房地産上下游，另一種則完全偏離房地産行業。例如恒大現在做文化、糧食、快消、光伏，與房地産完全不相干，這是一個摸索的過程，為未來房地産規模很難再持續上升尋求可替代方案。很難去判斷這種轉型的好與不好，轉型是否成功可能要到 2018年才能判斷。”

　　海外地産是契機抑或盲目擴張？

　　近幾年，開發商加大力度深耕海外，據機構不完全統計，2012年以來綠地、萬達、碧桂園、萬科、等十余家大型房企，在海外有房地産項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。2014年國內房地産市場低迷或成為了開發商投資海外力度加大的重要導火索，海外地産驟然成為了中國房企的又一戰場。

　　今年開始走國際化路線的萬達集團，在海外表現也尤為突出，海外頻頻拿地，向外擴張意圖十分明顯。斥資10億英鎊的海外地産首個項目也于2014年10月份亮相。除此之外，萬達在美國、西班牙、澳大利亞等國家有多個項目，資金投入程度緊跟綠地。

　　雖然近幾年，中國客戶在海外房地産投資成幾何翻倍，但單靠國內客戶，顯然難以養活開發商已經或將要開發的所有項目。協縱國際集團創始合夥人黃立衝表示，很多海外擴張的房企，針對的潛在客戶還是中國人，會選擇一些不是正常國際房企可能選擇的地方，比如説，馬來西亞。當地的需求不夠剛性，投資的回報可能會很小，未來可能面臨轉手或出租困難的窘境。除了要面臨客戶局限大的困難，高力國際調研及諮詢董事陳厚橋則強調，房企投資金額如此之大，還將面臨市場、政策以及資金等方面的風險。