6日，戴德梁行發佈2014年度深圳房地産市場發展特點及走勢報告。記者從發佈會上了解到，深圳甲級寫字樓平均租金去年漲幅達兩成，而支撐租金上漲的是，金融企業大量租賃甲級寫字樓，新增租賃需求中七成來自金融行業，前海因素為深圳帶來大量的金融企業進駐。

　　此外，近些年，新興産業企業和創新企業也構成了對深圳研發物業的大量需求，根據戴德梁行的監測，深圳戰略性新興産業蓬勃發展的背景下，深圳研發物業租金持續上漲，年均增長率達到10.6%。

　　前海帶熱甲級寫字樓市場

　　2014年深圳甲級寫字樓新增供應寥寥，而企業租賃的需求卻未明顯減少，這導致深圳空置的甲級寫字樓逐漸被消化。據統計，深圳甲級寫字樓空置率從2013年底的8.3%持續下降至2014年底的4.4%。

　　戴德梁行深圳寫字樓部董事羅進良告訴記者，深圳企業入駐甲級寫字樓逐漸增多，而新入市項目有限，加之即將入夥的新增物業也已達到較高的預租率，整體上市場呈現出供不應求的局面，業主對尾盤物業租金的期望值也隨之提升——截至2014年末，深圳市甲級寫字樓租金較2013年同期上漲20.7%至每月每平方米235.6元。

　　租賃甲級寫字樓的主要是金融行業。羅進良表示，從寫字樓租賃需求來看，保險、基金、證券為主的金融機構和會計師、律師事務所為主的高端服務機構表現較為活躍，結合深圳新近入市的甲級寫字樓客戶構成來看，受國內經濟增速放緩的影響，外資企業擴張繼續保持謹慎步伐；與之相反，伴隨自身的發展壯大及盈利水準的提高，內資企業對甲級寫字樓租金承受能力有所增強。在近兩年入市的甲級寫字樓客戶中，內資公司數量佔比達到79%；若按佔用面積計算，這一比例則高達82%。

　　這其中前海因素也為深圳帶來大量新增的甲級寫字樓租賃需求，據統計，金融類企業在甲級寫字樓新增需求中佔比超過七成，前海因素不容小覷。羅進良告訴記者，在改革創新及深港合作深化的背景下，前海發展勢頭迅猛，金融類企業佔比前海註冊企業接近六成，而前海的發展不僅為深圳經濟注入新的動力，同時也為甲級寫字樓市場帶來大量需求。

　　新興産業帶動研發物業增加

　　“深圳科技龍頭企業薈萃，創新能力領先全國，這都使得深圳有大量創新企業，加上深圳鼓勵新興産業，近些年，新興産業企業和創新企業構成了深圳研發物業的大量需求。”羅進良表示，根據戴德梁行的監測，深圳戰略性新興産業蓬勃發展的背景下，深圳研發物業租金持續上漲，年均增長率達到10.6%。

　　據悉，從2009年至今，深圳市出臺了一系列新興産業發展規劃，包括六大戰略性新興産業、三大未來産業以及2014年出臺的關於節能環保、機器人、可穿戴設備和智慧裝備産業等相關産業規劃，深圳産業結構升級的步伐明顯加快。而受益於政策引導及高附加值産業的快速增長，深圳研發辦公類物業供需持續旺盛，研發辦公物業租金逐年走高。

　　戴德梁行跟蹤數據顯示，深圳中心城區研發辦公物業租金已由2009年的每月每平方米51.0元上升至2014年的每月每平方米84.5元，年均增長率達到10.6%。伴隨2015年大沙河創新走廊內眾多研發類項目的相繼建成，中心城區也將迎來研發物業的集中供應期，這將緩解中心城區研發辦公物業緊缺的局面，同時集中供應也將令市場承壓。

　　中心區外，週邊區域研發物業市場近年來也得到了較好發展——研發辦公物業租金由2009年的每月每平方米25.5元上升至2014年的每月每平方米39.3元，年均增長率達到9.5%。在中心區域研發物業相對緊缺的背景之下，高端産業紛紛加大在週邊區域的佈局力度，寶安、光明、寶龍、觀瀾、坪山等區域均規劃建設了大量新興産業園；與此同時，一批老舊廠房也被改造成研發物業。

　　南方日報記者 曲廣寧