日前，中國指數研究院發佈報告對2014年百城房價進行了盤點。報告顯示，2014年百城均價持續走低，國內樓市整體進入調整期。但不同城市走勢分化，其中一線城市潛在購房需求較旺盛，房價依舊保持堅挺，而二三線城市房價整體呈現下跌態勢，其中上漲與下跌城市差異較大。

　　伴隨樓市的這些變化特徵，國內房地産行業也呈現出新的特點。80家年銷售超百億元的房地産企業出現3個清晰的斷層，並據此分化出三大陣營的臺階式分佈，三大陣營之間“強者恒強”的態勢愈加凸顯，金字塔結構更趨穩定，行業集中度進一步加強。

　　●南方日報記者 牛思遠

　　關鍵詞調整

　　百城住宅均價連續8個月環比下跌

　　根據中國房地産指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2014年以來，百城住宅均價進入調整期，自5月以來連續8個月環比下跌，全年累計下跌2.69%。

　　其中，一季度受宏觀經濟增速放緩、信貸收緊、季節性調整等多重因素影響，百城住宅均價漲幅明顯收窄，但仍累計上漲1.56%。二季度購房者觀望情緒蔓延導致需求不足，房企加大供應並以價換量，5月百城住宅均價在環比連續上漲23個月後首次出現下跌，跌幅為0.32%，住宅價格在經歷近兩年持續上漲之後進入調整期，二季度累計下跌0.72%。

　　三季度，地方政府放鬆限購、限貸政策，短期內促進市場成交回升，但隨著供應量繼續加大，供大於求矛盾進一步顯現，房企在高庫存、高負債的雙重壓力下延續打折促銷、以價換量的去庫存策略，市場價格進一步下行，9月百城住宅均價跌幅擴大至0.92%，三季度累計跌幅擴大至2.30%。

　　2014年9月30日央行出臺放寬限貸政策對扭轉市場預期起到積極作用，成交量明顯回升，為了完成年度銷售目標，房企繼續加大推盤規模。四季度房價仍處於下行通道，但跌幅收窄至1.22%。

　　從房價累計漲跌城市數量對比來看，2014年百城住宅均價累計上漲城市數量較2013年明顯減少，漲幅明顯縮小。

　　具體來看，2014年百城住宅均價累計上漲的城市有15個，較2013年減少77個，上漲的城市分別為，3個一線城市、5個二線城市、7個三線城市，最大漲幅為12.43%，較2013年縮小15.9個百分點；累計下跌的城市有85個，較2013年增加77個，最大跌幅為19.55%，較2013年擴大5.64個百分點。

　　關鍵詞分化

　　一線城市房價仍強二三線下跌

　　報告顯示，2014年以來，各級城市住宅均價整體變化方向一致。

　　一季度，各線城市住宅均價仍上漲，但漲幅明顯收窄，三線城市在2月出現短暫小幅下跌；自5月以來各線城市全部由漲轉跌，二線城市累計跌幅最大，一線城市累計跌幅最小；三季度，各線城市住宅均價下跌幅度均擴大，二線城市累計跌幅仍居首位，三線城市累計跌幅最小；四季度，一線城市累計止跌轉漲，二、三線城市仍累計下跌。

　　綜合全年情況來看，不同城市走勢明顯分化。

　　在樓市整體下行背景下，一線城市住宅均價表現堅挺，2014年一線城市住宅均價累計上漲0.58%。其中上海、北京、深圳累計上漲，漲幅分別為2.46%、1.83%和0.42%；廣州累計下跌4.53%。

　　二三線城市全年來看則均轉為累計下跌，但同級城市內部不同城市也表現出明顯分化的特徵。廈門、石家莊、保定等庫存合理、政策利好的熱點二三線城市房價同比上漲明顯，如“京津冀一體化”帶動河北房地産市場升溫，全年百城住宅均價累計上漲前五名的城市中，河北城市位列四席。而三亞、杭州、武漢、天津等庫存較高的二線城市房價呈下跌態勢。

　　具體來看，二線城市住宅均價累計下跌5.53%，其中廈門價格上漲較明顯，累計上漲12.27%；三亞、溫州累計跌幅均超過12%。三線城市住宅均價累計下跌4.87%，其中保定上漲態勢最明顯，漲幅為12.43%；桂林、菏澤累計跌幅較大，均超過15%。

　　關鍵詞集中

　　超百億房企凸顯“強者恒強”態勢

　　2014年，伴隨中國經濟從高速增長轉向中高速增長的“新常態”，房地産市場持續調整，全國商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價同比跌幅近5%。在這一背景下，2014年中國不同梯隊的房企銷售業績也呈現出進一步拉大的趨勢。

　　根據中國指數研究院日前發佈的《房地産銷售額百億企業專題研究》報告，2014年共有80家房地産企業躋身百億軍團，較2013年增加9家，銷售總額共計2.8萬億元，市場份額已近40%，行業集中度進一步提高

　　報告顯示，從銷售業績分佈來看，這些百億房企出現3個清晰的斷層，並據此分化出三大陣營的臺階式分佈。百億企業陣營之間分化拉大，強者恒強的態勢愈加凸顯，第一陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍

　　其中，第一陣營囊括7家千億級企業，憑藉廣泛的市場佈局與豐富的産品結構，靈活應對市場變化，保持了業績的穩步提升，銷售額平均增長23.8%。其中綠地、萬科雙雙邁入2000億元門檻，平均38%的業績增幅進一步拉大與其他千億企業的距離，並積極跳出規模化的思維，力求以變革挖掘市場潛力點，多元拓展，實現企業的可持續增長。

　　第二陣營為12家300億-1000億企業，除佳兆業外企業銷售額集中在400-730億元之間，由於距第一陣營有近500億元的真空層，銷售額均值僅為532億元，呈現明顯的落差。第二陣營房企初步完成全國化，但産品或佈局與千億企業相比較為單一，因而影響了企業在市場調整期的表現，銷售額增長率均值為14.6%。

　　第三陣營為年銷售額100億-300億的企業，共計61家，數量最為集中，競爭也尤為激烈。第三陣營房企以區域龍頭房企和在細分領域表現突出的特色房企為主，這些企業或憑藉對區域熱點市場的良好把控實現規模的高速增長，或依賴獨特競爭力的打造實現了業績提升和差異化發展。但整體來看，第三陣營房企銷售額均值為10.4%，為三個陣營中最低，與前兩個陣營房企差距明顯。

　　報告認為，“百億軍團”各陣營2014年的金字塔結構更趨穩定，前兩個陣營房企數量基本穩定，並普遍實現業績穩步或高速增長，第三陣營匯集眾多正由區域市場走向全國佈局的房企，抵抗市場波動風險的能力尚有不足，所以成員組成最不穩定。