近年來，隨著限購等政策的出臺以及住宅市場成交的起伏，投資型公寓開始在廣州興起。最近三年，廣州的公寓市場極為熱鬧，不僅是市中心，更包括番禺、蘿崗、南沙、增城等近郊區域，公寓項目不斷涌現。而在今年，公寓市場更是達到高潮，僅萬達在廣州就在南沙、蘿崗推出兩個項目。而像敏捷、奧園等品牌房企都紛紛投身到公寓市場當中來，今年已經推出了眾多新公寓樓盤。這些公寓産品也一度受到市場的熱捧。

　　臨近年末，隨著政策環境的好轉，住宅市場的成交逐漸走高，而公寓産品卻受到庫存壓力以及激烈的競爭，銷售情況急速下滑。近日，甚至包括市中心的商業公寓項目也開始紛紛降價促銷。有分析認為，截至11月底，廣州公寓庫存面積達96.6萬平方米，公寓項目壓力倍增。

　　商業公寓淪為雞肋

　　前兩年的限購，帶動了2014年廣州市場一大波不限購不限貸的公寓産品出現，從新貨供應量及現有庫存看，商業公寓市場早已供過於求。高力國際的數據顯示，2014年上半年80萬平方米商業公寓入市，而消化率只有0.66。

　　隨著近月來住宅市場的回暖，一手住宅成交不斷攀升，而公寓市場卻受到住宅成交回暖而顯得“低迷”，不斷傳出公寓樓盤降價的消息。12月16日，廣州市國土房管局發佈了11月樓市網簽數據分析報告，顯示11月廣州全市網簽均價和網簽面積分別達到15626元/平方米和87.17萬平方米，環比上升9.1%和15.4%，呈現出量價齊升的局面。

　　而下半年新增商業公寓面積預計達110多萬平方米，若非極具吸引力或降價優惠刺激的項目，投資客出手幾率較低，與住宅市場的投資操作模式不同，公寓的産權年限制約了其二手轉售不可能像住宅那樣火爆，加上供過於求的局面，商業公寓逐漸“淪為”市場雞肋。

　　記者了解到，近日，位於越秀區核心文德路的文德先生推出部分特價公寓，最低售價為29000元/平方米，樓層、朝向好些的單位售價約為32000元/平方米，早前類似産品的售價超過40000元/平方米。

　　此外，芳村板塊的公寓項目邦華星際二期，新品價約為16000元/平方米，比首期售價降低了2000元/平方米，降幅約11%。而芳村公寓新盤芳華都匯帶精裝修開盤售價14800元/平方米。而該盤自今年上半年“吹風價”在20000元－22000元/平方米之間，如今最低價為14800萬元/平方米，比“吹風價”大幅下降了6000元/平方米左右。

　　出租回報率低無優勢

　　對於近期廣州眾多公寓項目降價，據業內專家分析，庫存壓力是主要的原因。據數據顯示，截至11月底，廣州公寓庫存面積達96.6萬平方米，是今年庫存量的第二新高（9月份庫存量最高，為101.4萬平方米），按照近半年的平均成交量計算，去化週期為13個月。“庫存壓力擺在這裡，不降不行。而且即使降了價，但如果降價不到位，成交還是上不去，因為其出租回報率和目前市場上很多理財産品的回報率相比，已經不具有優勢了。”

　　而據高力國際的調查數據顯示，2014年第3季度，廣州盛捷濱江東服務公寓落成，新增32套四房公寓，市場總庫存上升至3245套。儘管市場有新增供應入市，但由於數量較小且位於核心商務區週邊，對整體市場衝擊有限，廣州市服務式公寓市場整體平均空置率約為15.2%；環比下降約2.5%。但記者發現，在今年的年末，廣州各區在售的公寓項目都在不斷地推新。

　　近日，位於海珠區的公寓樓盤萬科派繼開盤後首次加推新品單位約48-73平方米LOFT複式公寓。據悉，此次該項目加推的公寓數據是18-20層三層。目前項目單價約25000元/平方米，首付最低需近38萬元。

　　而在近郊，蘿崗奧園廣場也即將推出的萬能LOFT。據悉推出的産品將是48平方米可打造三房兩衛的LOFT公寓，空間雖小，但中空客廳、小孩房、Mini吧、廚房、客廳等應有盡有。據介紹，項目已強勢引入酒店式公寓運營商“蔓蒂酒店”，包租10年。

　　在南沙，廣州南沙萬達廣場目前正加推全新B6棟精裝SOHO，戶型約40-90平方米，均價約9200元/平方米。項目同期在售約40套40-120平方米金街商鋪，價格約18000-50000元/平方米。

　　文/圖 南方日報記者 蔣勁勁