12月18日，廣東省房協在汕頭舉辦了“廣東省房地産行業協會2014年度會員大會暨廣東房地産發展論壇”。此次年會以“新常態、深轉型”為主題，重點討論十八屆四中全會後宏觀經濟與房地産市場走勢、網際網路思維與房地産業價值鏈重塑、新常態下養老地産、休閒旅遊地産、縣域地産的機遇和挑戰等行業前沿問題。

　　縣域房地産市場處於調整期

　　年會重要內容之一便是發佈了《2014年廣東縣域房地産研究報告》。廣東省房協秘書長、新聞發言人王韶表示，《2014廣東縣域房地産發展研究報告》對廣東省縣域經濟環境、房地産整體市場、各縣市房地産市場及發展環境進行了系統分析和綜合排名，提煉縣域發展典型案例，並提出縣域房地産發展建議，《報告》將成為企業投資縣域房地産和政府制定有關縣域房地産政策的重要參考資料。

　　報告數據顯示，近年廣東縣域房地産市場份額穩步提高，商品房去化率逐漸趕超全省水準，房地産市場方興未艾，很大程度上促進了縣域的經濟社會發展水準不斷提高。十八大之後，新型城鎮化發展思路不斷明確，經濟體制改革有序推進。

　　在多重政策利好的疊加之下，縣域與城市之間要素資源的雙向流動將不斷加強，縣域經濟及房地産市場均迎來提速發展的良好機遇。但當前縣域房地産市場處於調整期，商品房供應總體較為充足，去化週期處於高位水準，消化庫存壓力較大。而住宅市場供應量中，大戶型産品所佔比重接近三成，更為適銷的中小戶型産品的佔比偏低，加重了去庫存壓力。在目前情形下，突圍市場、消化庫存仍是要務。

　　市場需求旺盛供應足

　　根據廣東省統計局數據，2014年1-10月，廣東縣域房地産完成投資額895.75億元，同比增長21.0%，增速高於全省總體水準2.0個百分點；商品房施工面積10157.34萬平方米，同比增長19.3%，比全省水準高1.1個百分點；商品房銷售面積1727.89萬平方米，同比小幅增長0.4%，增速高於全省10.0個百分點。從所佔市場份額看，房地産完成投資額佔全省總投資額的15.0%，佔比仍處於較低水準，這與縣域房地産開發建設成本相對低廉有關；而商品房施工面積佔全省比重為20.1%，商品房銷售面積佔比高達25.3%，縣域已佔據全省房地産市場超過兩成的份額，呈現穩步提高態勢。

　　數據也顯示，近五年中，廣東縣域商品房的去化率與全省總體水準之間的差距不斷縮小，並於2013年實現反超。其中，2013年縣域商品住宅去化率高達115.1%，較全省總體水準高31.3個百分點，反映出縣域的需求更為旺盛；而2014年1-10月縣域住宅去化率為76.1%，比全省水準略低0.7個百分點，仍保持較為強勁的市場需求。

　　今年1-10月廣東縣域商品房批准預售面積1806.67萬平方米，10月期末商品房待售面積1173.85萬平方米，合計2980.52萬平方米；1-10月商品房銷售面積1727.89萬平方米，月均銷售172.79萬平方米；10月期末庫存量為1252.63萬平方米，去化週期為7.2個月。其中，商品住宅去化週期為5.5個月。與全省水準相比，縣域商品房及住宅的去化週期較全省總體水準分別多0.1個月和0.6個月。從近年全省商品房去化週期走勢看，去化週期最長的是2012年的7.8個月，最短的為2010年的2.2個月。對照之下，當前廣東縣域商品房的去化週期處於高位，反映出市場供應充足，當前的供求關係寬鬆。

　　從商品住宅各戶型看，90平方米以下的小戶型産品供應量為327.81萬平方米，僅佔住宅總供應量的13.2%，為各戶型中最少；同期實現銷售面積220.36萬平方米，銷售率為67.2%，為各戶型最高。90-140平方米的中等戶型産品的供應量為1487.77萬平方米，佔住宅總供應量的60.1%，為最主要戶型；實現銷售面積964.13萬平方米，銷售率為64.8%。140平方米以上的大戶型産品供應量達659.46萬平方米，佔26.7%，是小戶型産品的兩倍；去化率為62.8%，為各戶型中最低。從銷售套數看，大中小三種戶型分別銷售22725、81220和31035套，中小戶型銷售套數合計佔總套數的83.2%。數據顯示，就住宅市場而言，中小戶型産品的銷售率更高，更為適銷。

　　五大方向成縣域房地産突圍點

　　根據廣東省房地産行業協會的報告結論，在去庫存依然是縣域房地産市場關鍵詞的背景下，五大方向將成為縣域房地産市場突圍的重點。

　　産品銷售和服務運營並舉。當前縣域商品房的供應較全省更為充足，且産品同質化嚴重，應以加速去化為首要任務。一方面，積極運用電商平臺、新媒體、自媒體等拓展銷售渠道，創新銷售模式；另一方面，加強線下看房服務並提供高附加值的産品和增值服務，提升産品的競爭力。

　　房地産業與經濟發展協調。房地産業與經濟社會有著密切聯繫，兩者相互依存，相互促進，應保持房地産業與經濟社會的協調發展。新常態下，房地産業的發展應以配合縣域實施産城融合為主，促進當地産業發展和就業支撐，更注重對社會責任的承擔。縣域房企對房地産的觀念要從類製造業向服務業轉變，擺脫過去“以地養城”的經營城市理念過度開發。

　　因地制宜制定轉型戰略。縣域的地域開闊、地方特色明顯、生態環境優美、旅遊資源豐富，縣域房地産業應結合本地資源優勢、産業特點和産業政策，延伸自身産業鏈條，尋求發展模式的轉型。

　　審時度勢推進産品升級。縣域房地産開發項目應由粗放型向集約型轉變，更好地規劃小區功能，加強社區服務，改善居住環境；加快推進住宅産業現代化進程，實施綠色建築計劃，完善綠色建築標準及認證體系，強力推進建築工業化、標準化，提高住宅工業化比例。而隨著物聯網、雲計算等新一代資訊技術的普及，住宅産品的設計應緊跟網際網路思維，住區開發應更注重智慧化建設，追求功能實用而非空間面積。

　　加強合作提升管理水準。隨著房地産的市場化程度不斷提高，行業馬太效應越演越烈，中小房地産企業面臨生存和發展的挑戰。面對大型房企，中小房企缺乏品牌、規模、資金上的優勢，在執行效率、生産成本和競拍土地等方面皆處於劣勢。為彌補這方面的差距，中小房企可通過強化聯手、互補合作等形式，以抱團聯合採購材料、購買服務等降低生産和服務等多個環節的成本；通過合作組建私募基金等方式，解決融資困難；加強企業交流，以相互學習完善企業管理制度，提高執行效率，拉近與大房企的差距。文/圖 南方日報記者 李廣軍