■熱點新聞

　　今年1至11月，東莞市商品房網簽銷售金額排行榜近日已統計出來，萬科以近72億元的成績，以絕對優勢繼續蟬聯東莞房企銷售冠軍。光大地産以約31.4億元排名第二；碧桂園27.6億元排名第三，較前10月晉陞一名，萬達地産以25.3億元排名第四。分別位列2至4名的光大、碧桂園及萬達地産3家房企金額差距在5億元之內，預示在2014年的最後一個月12月份，競爭將較激烈。排名第5至7名的三正、恒大和富盈以及第8至10名房企金額差距在2億元之內，競爭將白熱化。

　　11月東莞樓市進入今年內的高潮，多個新盤入市均取得超過八成的銷售率。延續10月份的態勢，大戶型成交繼續向好，是東莞樓市成交回暖的重要標誌。一線品牌房企在市場上雖是主角，包括萬科、萬達、碧桂園等在內的多個品牌項目在11月表現出開盤即基本售磬的火爆情況。11月份，市場呈現成交加速回升趨勢。

　　上月樓市成交量創過去12個月最高

　　監控數據顯示，11月東莞一手住宅簽約面積約67.7萬平方米，保持“三連陽”，連續3個月環比增長.11月成交量同時創下2013年12月以來最高值。從月度走勢來看，今年1月份以來，在大方向上，樓市成交呈現出逐漸回穩趨勢。其中3月至8月，市場維持在30至40萬平方米之間低位徘徊。9月開始，樓市回暖的力度加強，在一系列利好政策下，11月成交量創下年內高峰。

　　今年11月東莞住宅新增供應量約79.3萬平方米，同比增加12%。創2008年以來供應量最大，與2007年相比不相上下。11月份東莞住宅簽約面積約67.7萬平方米，同比去年略減少9%，與2012年同期基本持平。

　　11月份，東莞住宅整體均價約9202元/平方米，同比略漲4%，環比10月略降3.0%。東莞房價較穩定，波動幅度較小，長期在9000元至9500元/平方米之間波動。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，今年1至11月，東莞一手住宅供應面積約547.3萬平方米，同比減少17%。1至11月東莞一手住宅簽約面積約474.7萬平方米，同比減少31%，創2009年以來最大降幅。從基數來看，前11月成交量創2011年以來最低。

　　前11個月住宅均價9147元/平方米

　　1至11月，東莞一手住宅簽約均價約9147元/平方米，同比小幅上漲5%，與去年的漲幅基本相當。從數字來看，東莞房價小幅升5%，如果剔除精裝修房比例年年遞增因素的話，今年東莞房價真實情況為穩中微降。

　　截至2014年11月底，東莞一手住宅庫存面積約537萬平方米，連續3個月上升。合富輝煌東莞市場研究部負責人表示，由於銷售形勢好轉，雖然總體庫存水準持續增加，但去庫存時間在明顯改善，説明東莞樓市供求壓力在減緩。截至11月底，按照過去6個月平均銷售量來計算，消化537萬平方米庫存所需時間約10.7個月，創下連續5個月減小的紀錄。通常12個月上下的去庫存時間為樓市壓力的臨界點，當前東莞樓市庫存剛好處於臨界點之下，房價將受到支撐，下挫的可能性較小。

　　11月東莞市區住宅供應面積約15.8萬平方米，同比增加三成，環比增加近兩成，無論同比還是環比，均穩定在12萬至16萬平方米之間，簽約面積約16.1萬平方米，同比減少11.5%，環比略增3.2%，與10月及去年同期相比，市區成交量穩定在15萬至18萬平方米之間。説明市區樓市供應和需求相對平衡和穩定，每月供求量在12萬至18萬平方米之間。

　　從11月全市住宅簽約金額前10名項目看，臨深片區或泛臨深片區成交較好，如鳳崗、黃江、虎門、松山湖等共有7盤上榜。其次，市區樓盤成交突出，如南城2盤上榜，莞城1盤上榜。另外，高品質大戶型樓盤表現突出，如前10名有5個樓盤成交套均面積在120平方米以上，其中有4個盤套均面積在150平方米以上，如高品質大戶型樓盤鼎峰源著、星城翠瓏灣和錦繡山河等。高性價比樓盤成交突出，如莞城龍光君禦旗峰，簽約均價不到9000元，性價比較高。

　　未來貨幣政策總體趨勢為寬鬆

　　合富輝煌東莞市場研究部負責人表示，7月份開始，中國進入“限購”鬆綁潮，截至9月底，除極個別城市外，所有城市完成“限購”解禁；“9·30”央行放鬆首套房貸認定標準，並要求各大銀行加大貸款利率優惠力度；11月時隔兩年半後央行首次下調貸款基準利率。進入下半年，在中國經濟增速下行的大背景下，中央在房地産調控方面，加大了政策寬鬆力度，從行政手段、首付政策、貸款利率等多方面對樓市進行持續的刺激。寬鬆政策的疊加效應已經呈現，11月全國樓市成交普遍創年內新高，東莞也不例外。

　　樓市成交真正開始回升主要體現在“9·30”之後，即市場只經歷了兩個月的短暫回升，後市能否持續保持成交放量，目前基礎尚不穩固。因此，從政策層面來看，尤其“降息”存在著後續持續放鬆的可能性。因為僅一次的“降息”對經濟的刺激作用很有限，多次“降息”的疊加效果更加明顯。按照經濟規律，每輪“降息”均會出現2-3次的持續下調。依此判斷，在未來一個季度之內，可能會面臨再次“降息”，也不排除“降準”的可能性。總而言之，在經濟疲態的大背景下，未來貨幣政策總體趨勢為寬鬆，房地産迎來更多利好。