■行情觀察

　　東莞樓市自11月份以來，房企推貨如火如荼地進行，12月首週全市約有11個項目有新增供應，供應總面積約23.63萬平方米，依然處在高位運作中。其中住宅新增2309套，面積約為19.57萬平方米，環比下降8%；非住宅新增943套，面積約為4.06萬平方米，環比增長104%，主要是萬科金域國際街鋪和鼎盛中環車位新品。

　　臨近年底，品牌房企的推貨動作也愈加明顯，萬達、匯景、新世紀等品牌房企皆有新品批量推出，如萬達厚街項目推出1296套洋房和公寓新品，匯景的禦海南岸和城市山谷則有435套100—140平方米改善戶型推出。從供應結構來看，投資性公寓産品成為了開發商推貨的“新寵”，新增1012套佔住宅總體44%，貢獻項目是卓越時代廣場推出312套36—71平方米的精裝公寓和厚街萬達廣場700套34—60平方米的SOHO公寓。預售證方面，上周共有7項目取得預售許可，其中純新項目為沙田禮頓·金禦海灣，估計在12月中旬開盤。

　　從目前樓市發展來看，“以價換量”已開始蔓延，主要表現形式有：特價房、低首付、老帶新優惠等傳統優惠形式。優惠力度也在加大，個別樓盤推出了“週年慶，購房享7折優惠”活動。另外，傳統的老帶新也不再僅限于老業主，多個項目已將這種推薦方法擴大到全社會，也就是説即便你不是業主，只要介紹客戶成交均可獲禮，而老帶新獎勵也從早前的送物管費演變成送現金，目前最低可送購房款總額的千分之四，最高可送購房款總額的百分之二。

　　“雙十二”即將到來，作為2014年最後一次促銷噱頭，或將引發新一輪搶客優惠戰。

　　新貨新品及時補充均價在9280元/平方米

　　上周住宅成交1291套，面積約14.2萬平方米，環比下跌了四成以上，同比上漲12%。瑞峰市場研究部分析認為，前一段時間熱銷項目進入網簽尾聲，成交環比回落屬於正常現象，但從全年來看依然處於高位。另外，新貨新品及時補充支撐成交量平穩運作，成交14.2萬平方米依然保持中上水準，主要貢獻項目為星城翠瓏灣簽約133套100—149平方米首改戶型，塘廈可居酒吧街106套33—40平方米公寓。

　　12月作為全面衝刺的關鍵月份，房企為完成年底業績，不僅加大住宅的推貨，非住宅方面也全面出擊。上周東莞非住宅成交量約2.4萬平方米，同比上漲九成。其中城區投資性的商業性質的公寓産品備受歡迎，卓越時代廣場88套和萬科中心44套精裝公寓成交不俗。

　　上周東莞樓市住宅均價約9280元/平方米，環比微跌3%，同比上漲5%。雖然到了年底，開發商優惠幅度還是有所加大，但東莞房價皆維持在“9字頭”上運作。近期熱銷項目皆位於南城，虎門、松山湖、鳳崗等均價在萬元大關上下徘徊的熱門區域。9000元至1萬元/平方米産品成交佔大頭，約佔二成多，星城翠瓏灣、三正瑞士半山、保利生態城等別墅産品降價熱銷，別墅成交佔12%，均價約14166元/平方米，為房價堅挺提供支撐。

　　城區投資性質公寓産品熱賣

　　松山湖新項目——星城翠瓏灣一期719套70—140平方米産品進入網簽階段，上周網簽133套，位居排行榜之首。業內觀察暢銷原因為松山湖住宅用地稀缺，2012年東莞市政府下發《關於限制我市四大園區新增商品住宅項目的通知》，明確要求松山湖不再新增商品住宅用地，松山湖區域的住宅土地可謂寸土寸金。此外，該小區情景體驗感佳，小區內園林環境優美，愜意感覺油然而生；園林內的樹木、花草、水流，相間組成了一個優美的生態系統。同時，作為輕軌物業、交通便利，該項目距離輕軌松山湖北站約500米；産品豐富選擇性多，涵蓋60-140㎡戶型，主力戶型是100—140平方米的三房、四房，是松山湖少見的剛需盤，位居創意生活城對面，滿足産業園區的剛需及改善型客戶的住房需求。借力政策的利好，東莞樓市不但改善型戶型受寵，而且投資類産品也走俏。近期入市的富盈世界匯、萬科中心、卓越時代廣場等項目推出30—70平方米小戶型産品去貨不俗，去貨皆達六成以上，給予房企推貨的信心。從監控來看，未來兩三個月投資類産品推貨量將會繼續增加，表現在星城翠瓏灣、厚街萬達廣場、水雲天公館等項目。

　　典型代表是東城的卓越時代廣場，推出312套36-68平方米精裝公寓，銷售率達85%。業內觀察暢銷原因有地處東城政治、經濟、文化中心，扼守東莞東城最核心地段，左鄰東城萬達，右連世博，地理位置優越。同時該項目首層、負一層與萬達廣場相連，二層與萬達等大商業體通過城市彩貝連廊連接，形成一個有機整體，與萬達共用人潮如海般的客戶資源。總價低、性價比高，其中一房36平方米戶型均價為11500元/平方米，兩房均價為10500元/平方米。