地處國門的拱北迎賓路，人車熙攘，是珠海城市核心地段。離拱北口岸不遠，主樓高54層、196米的珠海第一高樓華融時代廣場格外引人注目。

　　這個從開工到開盤歷時22年的地標建築命運多舛，不少業內人士感嘆它“生不逢時”。

　　時針回撥到1992年，華融時代廣場的前身金山時代廣場正式動工。在當時顯得相當前衛的城市綜合體設想，使該項目風頭無兩。然而，在樓市調整、商業環境、資金鏈斷裂等背景下，金山時代廣場建設卻遭遇了兩度停工的困境，並成為珠海最高的“爛尾樓”。

　　直到2012年，金山時代廣場引進央企中國華融資産管理公司並更名華融時代廣場才“絕處重生”。隨著珠海戰略投資價值的逐步提高和經濟的崛起，華融時代最終於上月正式認籌。

　　時光荏苒，城市變遷。經歷20多年命運浮沉的時代廣場，安靜地向人們訴説著一座樓與一座城的故事。可以説，它是一個城市發展的表情。

　　【初出江湖】全城熱議規劃最早的前衛綜合體

　　“當時，業界都在説，在迎賓路上，時代廣場、銀都酒店、新世界貿易中心3座高樓比肩而立，對著拱北口岸大門，單是想像都很讓人興奮。”

　　1991年，開發商金山房地産有限公司拿到一塊珍貴地皮的土地使用權，距拱北口岸僅800米。次年，項目開始動工。

　　從那一刻起，幾乎所有珠海人都認為，在拱北迎賓南路與粵海東路交界處，不久後又有一座53層的高樓將拔地而起。

　　據業內人士回憶，1992年，房地産開發形成一輪高潮，大量資金都涌入了廣東，其中相當多的資金流入了樓市。

　　在科技重獎的吸引下，史玉柱帶著他的團隊將巨人高科技公司總部從深圳遷到珠海，欲在此建造71層高的巨人大廈，為當時中國第一高樓。而在金山時代廣場對面的地塊上，當時欲打造為珠海最高檔次純商業寫字樓、高60層的“新世界貿易中心”也即將動工興建。

　　“業界都在説，（時代廣場）這個項目定位比較高。當時在迎賓路上，時代廣場、銀都酒店、新世界貿易中心3座高樓比肩而立，對著拱北口岸的大門，單是想像都很讓人興奮。”儘管來到珠海時金山時代廣場已陷入“爛尾”漩渦，但業界資深人士陳屏（化名）時常聽到身邊人關於當年的回憶。

　　在上世紀90年代初，珠海三大標誌性的建築物同時開工，成為當時珠海人津津樂道的話題。

　　“時代廣場在1992年就已經啟動了，我記得1990—1992年這段時間是中國房地産的第一波高潮，那段時間國家經濟快速發展，金融政策也相對寬鬆。”時代廣場相關負責人介紹，該項目當年就已定位為珠海的城市地標，並意圖打造成集商業、酒店、寫字樓等多種功能于一體的城市綜合體。

　　在中國，出現于1980年到1990年的深圳國貿中心和北京國貿中心是最早的城市綜合體，被稱為“雙峰並世”。金山房地産在上世紀90年代提出城市綜合體的設想，在業界人士看來是突破之舉。

　　“當時珠海還沒有出現任何一個城市綜合體，珠海百貨廣場也都還沒建成，金山時代廣場是最早規劃的。”正順地産副總經理馬宗富告訴南方日報記者，拱北是內地到澳門的必要通道，在這樣的地段建設大型綜合體，無疑將起到標桿性作用。而從其地段及設計定位來看，目標群體主要是港澳及外地人士，這也是當時珠海所期待的一種商業配置。

　　【折戟沉沙】13年內兩度停工地標變“爛尾”

　　停工10年，讓時代廣場從地標建築在左右夾擊之下變成“爛尾樓”。然而，等待已久的復工，並未讓其建設從此一帆風順。受2008年金融風暴影響，樓市再度跌入“冰點”，時代廣場也再度停工。

　　“出師不利”。當宣佈項目正式動工的那一刻，誰也沒有想到，地下樁基工程竟會拖了這麼久。

　　“一打地基才發現，地下全是暗河、流沙，一直挖不到底，一倒水泥‘唰’地一下就沖走了，倒了好幾噸水泥下去也沒見影。”時代廣場行銷副總監黃瀅靜回憶，光是解決地下樁基的工程，就花了起碼2年時間。

　　給時代廣場更致命打擊的，是1993年底樓市泡沫出現，中央實行宏觀調控，很多房地産商資金鏈斷裂。

　　“1993年，房地産政策一下子收緊，整個珠海的地産市場瞬間停滯，一直持續了10年。當年房地産開發商水準良莠不齊，政策也比較寬鬆，所以很多人拿著兩三百萬的資金就可以做兩三個億的項目，我們這個項目同樣也受到影響。”時代廣場的相關負責人曾對媒體如是説。

　　一邊是工程遇到阻礙，一邊是市場變局，金山時代廣場項目幾乎停滯不前。1995年4月，金山時代廣場項目修到主樓5層就停了下來。

　　1996年，房産市場冷風頻吹。巨人大廈、新世界貿易中心、金山時代廣場同時停工爛尾。“這給業界的信心造成不小的打擊。”陳屏説。那時候，業界流傳著一句玩笑話，所有路段的十字路口處只有銀行才能建得起來。

　　在馬宗富看來，那時候開發商玩的都是投機：“一部分樓還沒建就開始收錢了，收了錢再來建樓，資金並不雄厚，融資的渠道也不多，説停就停也就不奇怪了。”

　　“做房地産不是做旅遊項目，我們肯定要從投資和回報的角度來分析判斷工程是否要堅持下去。”黃瀅靜則將這段停工期稱作“培育期”，並堅持認為項目並沒有真正停工。“我們一直都有人在珠海，只是沒有像外界認為的那樣一直敲敲打打，那段時間我們一直都在重新設計，調整定位，確定下一步要走的方向。”她説，由於地下樁基過程耗時過長，已經錯過了最佳的銷售時機。當時如果勉強完成工程，銷售情況也不會不樂觀。

　　2003年，新世界貿易中心工程項目以1.2億元的參考價在北京被公開拍賣。直到2004年前後，房地産市場才迎來第二波高峰。那一年，珠海房地産業儘管受到宏觀調控，如受提高準入門檻、嚴格審批建設用地、提高存貸款利率等政策影響，但整體仍呈良好發展態勢，房地産投資規模繼續擴大，住宅銷售平穩增長，商品房空置面積大幅度下降，購房的人也多了起來。

　　時代廣場在當時迎來曙光。“那一年土地實行招拍挂，價格開始飆升，項目重新啟動，也引進一些外來資金。”時代廣場相關負責人介紹。

　　“其實在2006年左右，珠海市政府推出了一個針對爛尾樓的‘一樓一策’政策，把土地變成70年的産權重新算，當時珠海一些爛尾樓就趁著這一波行情復工，比如吉大九州大道的恒天國際大廈。”陳屏告訴記者。

　　在建築設計方案經過第一次修改之後，時代廣場2006年時項目再次動工，並於2008年封頂。然而，好景不長，發軔于美國的金融風暴突然來襲，讓時代廣場又趕上樓市最冷的一年，項目無奈再次停工。

　　“有時候打的，跟司機説要去華融時代廣場，很多司機都沒反應過來，如果你説‘最高的爛尾樓’，他就知道了。”黃瀅靜苦笑道。兩度停工，她聽到了很多哭笑不得的傳言。“説老闆跑路的、破産的、被收購的，什麼傳言都有。就算現在很多人來看房子，也問你們是不是換老闆又開始賣了。”

　　儘管如此，業界對時代廣場的“復活”仍然期待。馬宗富説，“做這個行業的人都相信這個地方將來一定會有人接手，會做成一個商業綜合體。它所在的位置決定了它不會被輕易放棄。”

　　【絕跡重生】引入央企合作“再度回歸”

　　命途多舛的時代廣場，2012年在華融的“保駕護航”下重新“復活”。但隨著時間流逝，債務問題有沒有徹底解決、爛尾了20餘年的高樓品質有無保證等問題，免不了引來人們的擔心和疑慮。

　　“金山時代廣場有種生不逢時的意味。”馬宗富這樣形容這一項目20多年來的浮浮沉沉。這同樣是該項目相關負責人的感嘆。

　　2010年前後，珠海樓市復蘇，金山時代廣場項目又通過各種途徑，嘗試引入華融等資金實力較強的企業投資。“但由於前期耗費的時間比較長，涉及到圖紙重新設計優化及遺留的債權債務急需解決等問題，雖然啟動了，進度也不快，如今大的問題基本都解決了，可以説萬事俱備，只欠東風。但是市場行情不太好，房地産市場又有所回落，真有點生不逢時。”2012年，該負責人曾如是説。

　　在幾乎就要像其他“爛尾樓”一樣“泯然眾人”之時，2012年金山時代廣場終於迎來了重生的機會：引進了中國華融資産管理公司進行全程的運營和資産管理，並更名為華融時代廣場。據項目負責人張鴻介紹，按照新的設計安排，華融時代廣場負1層到地面的6層為商業零售，7層至21層為五星級酒店，22層至50層為酒店式公寓，51層是會所。與此同時，時代廣場與金融機構、雅高集團、華潤萬家等商家簽約合作。

　　“(時代廣場)20年前是珠海第一高樓，現在還是珠海第一高樓。”華融資産管理公司深圳辦事處副總經理任擁軍的一句話，多少帶著強勢宣告的意味。

　　沉寂20餘年，各界關注的目光自然投向了“爛尾樓”常見的債權債務和品質問題。任擁軍介紹，華融在介入此項目之前就已經做了大量的調查工作，包括對項目各方以及週邊的法院、工商、稅務、金融機構、合作單位等方面深入了解，並投入5.6億元左右，專門用於清理該項目的債權債務關係。

　　對關注時代廣場的市民和投資客來説，這座爛尾20餘年之後再建的建築，其品質能否如人所願成為焦點。“擱置了這麼久的建築，品質是不是真的完全沒問題，這是要慎重考慮的問題。”市民李先生對記者説。華融方面則表示，在介入該項目之前與開發商一起邀請了設計院、品質監督部門做過相關的鑒定，結果是“完全沒有問題”。

　　“從珠海剛起步到加速發展，從陷入沉寂到再次崛起，這個項目前後堅持了20多年。停工的那幾年，我們是靠在其他項目上賺的錢來養著這個項目，就像養小孩一樣。”黃瀅靜説，多年來投入巨大，其回報大概無法與投資持平，但能摘掉“爛尾樓”的帽子，對他們來説是更重要的。“起碼現在的士司機會説，那爛尾樓好像又開始賣了。”

　　不過，對於多年來土地及房産的溢價，一位不願意具名的業內人士直言不諱地説，“1998年左右緊鄰拱北的檸溪房子售價每平方米也就3000元，大致測算，除去利潤倒推的話，地皮每平方米不到500元。現在拱北拿塊地單價都要到1.5萬元左右，那可是幾十倍的增長。”

　　【今非昔比】市場變局時代廣場出路何在

　　如今，城市綜合體在珠海遍地開花，在業界眼中時代廣場優勢何在？對於投資人士而言，位於“黃金地段”的地標建築是否真的具備強大的吸引力？作為珠海現有第一高樓，“復活”後的時代廣場商業出路何在？

　　2010年，隨著國內住宅地産調控政策逐步收緊，房地産開發商紛紛從住宅地産開發轉向尚未受到嚴格調控的城市綜合體開發，掀起了一股新熱潮。

　　如今，珠海的商業體量急劇膨脹，城市綜合體、大型購物商場相繼出現，珠海商業格局正在發生明顯變化。

　　若是在22年前從半空中望向金山時代廣場所在的拱北地段，只有29層樓高的銀都酒店“鶴立雞群”。在22年後，除了銀都酒店之外，已有高41層的恒虹世紀廣場、28層的雙子塔樓鳳凰谷和同樣超高層設計的仁恒濱海中心在空中與其相呼應。如今，鳳凰谷住宅的平均售價達到35000元/平方米，而仁恒濱海中心的均價已飆至50000元/平方米。

　　在這樣的大背景下，地處中心的時代廣場未來前景如何，成為業界關心的話題。

　　採訪中，不少業內人士都看好華融時代廣場的發展前景。在他們看來，隨著2016年“港珠澳大橋時代”的到來以及珠海“生態文明新特區、科學發展示範市”目標定位的逐步實現，經歷高端謀劃、提速提質的珠海，城市品牌和戰略投資價值在近兩年多來已經明顯提升。

　　時代廣場所處的拱北商圈成為時代廣場與珠海其他城市綜合體競爭的最大優勢。作為連接澳門、吉大、前山、橫琴的中心支點，拱北是珠海商業發展較早、最為繁華的區域。而珠海更為完善的交通脈絡也使拱北成為了業內人士眼中的“地王之王”。“目前珠海有這麼好位置的地方真的不多了。”在馬宗富看來，作為城市綜合體，其主要競爭因素就在於地段，人流量決定了其能否實現長遠運作。

　　有業內人士分析，珠海的商業市場正處於發展期的過渡階段，經營業態開始由有一定規模的商業街區或大型超市、百貨，上升過渡為集購物、娛樂休閒、餐飲等功能于一體的一站式購物中心商業模式，華融時代廣場綜合體的商業模式既是珠海城市發展的必然産物，也是現代財富和資本追逐的模式。

　　不過，馬宗富提出，不同地段的城市綜合體應該準確定位該地段的主要消費群體，以此推出相應産品。“很多人會進去逛，但出來的時候還是兩手空空的，這意味著人們沒有消費需求。産品究竟能有多少人消費，這是需要考慮的。”

　　“如果商場能實現差異化定位，也能填補拱北片區的空白。”陳屏認為，拱北作為珠海旅遊的首要窗口，僅有萬家、口岸廣場和步行街，給遊客展示的是相對低端的旅遊消費環境。“城市綜合體應該要讓大家對商業有重新的想像，千篇一律沒有意思。”

　　而在一部分投資人士看來，能否在短時間內獲得回報，是他們考慮是否出手的主要因素。在珠海已購置了3套住房的陳先生認為，時代廣場售價較高，從短期來看投資不一定划算。“現在住宅項目是每平方米售價3萬元，這在珠海算是很高的樓價了。如果我買一套50平方米的，每個月3000元租出去，那要差不多40年才能回本。”