樓市快評

　　龔名揚

　　近日，東莞市城鄉規劃局公佈消息，將在原萬江區壩頭片區控制性詳細規劃基礎上，結合《東莞龍灣濱江片區城市設計》的具體規劃要求，對萬江壩頭片區控規作出重大調整。規劃區範圍北至東莞水道，南至東莞運河，西至環城路，東至壩翔路，總面積466.82公頃。

　　根據規劃調整，壩頭片區定位為水鄉文化體驗中心，都市時尚創意基地，規劃居住人口規模按7.22萬人控制，居住用地佔地比例43.55%。

　　據了解，這一片區將分為官橋水鄉休閒街區、濱水休閒生活社區、都市産業SOHO街區、南城綠意居住社區、萬江時尚消費新天地等功能區，東部鴻福西路至壩翔路區域則打造可園文化創意街區，而片區中部核心區域將作為市級商圈與配套中心進行建設。

　　此外，片區內將擁有100米以上的高樓41幢，其中還有兩幢超200米高的高樓，其中一棟就是萬江的新地標首鑄大廈。這一片區規劃調整的出臺對於萬江未來的發展有著舉足輕重的作用，新的壩頭片區或將重塑萬江樓市的競爭力。

　　眾所週知，在市區四街道中，萬江所擁有的居住資源最豐富，坐擁“三河四片五岸”的豐富水岸資源。但萬江的住房均價較低，甚至不如莞城。另外，萬江雖然不乏高端住宅區，但與東城和南城相比差距十分明顯。

　　萬江的地産缺乏競爭力，原因在於自建房林立，沒有連片上規模的土地，難以讓房企抱團開發，每個項目都相對獨立，難以形成居住資源的聚集。再加上水道交錯，交通也成為制約房地産發展的因素，這些都有待規劃去調整優化。

　　但今年以來，萬江發生了一些變化。4月28日，新加坡豐隆集團旗下的首鑄地産以8.9億元的成交價競得萬江壩頭村地塊，創下萬江總價地王，該項目將打造成為集賣場、餐飲連鎖和寫字樓在內的大型商業綜合體；5月20日，萬江在一日之內出讓兩宗位於萬龍片區的地塊，均由恒大地産競得。

　　今年上半年，在市區四街道中出讓商住地最多的就是萬江，這也是自2012年以來萬江首次有如此大規模的商住地塊出讓，由此可見其決心。對比南城、東城和莞城，萬江的土地資源相對豐富，房地産市場仍未飽和，品牌房企的進駐將吸引更多購房者的目光。

　　然而，從房地産市場的發展來説，萬江的樓盤相對分散，缺乏一個具有代表性的商業中心和居住中心。從新出臺的規劃調整來看，全新打造的壩頭片區應可擔此重任。一方面，這一片區有首鑄項目作為商業地標建築，有市級商圈活化商業氛圍，而且居住用地佔地比例較高，規劃居住人口數量也能夠帶來可觀的購買力以支援當地商業的發展。另一方面，壩頭片區將打造的時尚創意、水鄉休閒的生活氛圍，對很多年輕人都相當具有吸引力。

　　配套設施的升級也大大提高了壩頭片區的競爭力。根據規劃片區內將新增數所幼兒園、小學和初中，此外12萬平方米的濱江體育公園將升級改造，片區內還將新建兩處居住小區及體育活動場地，保證市民擁有足夠的體育休閒活動場所。

　　而且，從地段上看，壩頭片區位於萬江與南城及莞城的交接點上，交通便利，再加上樓價處於價格洼地，性價比高，相信會成為不少剛需族的首選。

　　筆者相信，隨著規劃的落實和各項目的建設完備，壩頭片區可以重塑萬江樓市的競爭力，萬江的房地産市場將迎來新的發展機遇。