248.5億元，上海新總價地王昨日應聲落地，而新晉地王的背後，揭牌僅3個月的中國民生投資股份有限公司（以下簡稱“中民投”）再度浮出水面，且中民投的房地産投資板塊也就此起步。在業內人士看來，59家股東的強大背景以及投資平臺的屬性為中民投帶來了得天獨厚的募資優勢，但其十年成為房地産佼佼者的野心還將受到業務配置是否合理、開發能力是否達標、運營團隊是否給力等多種考驗。

　　定制地塊

　　上海董家渡“準地王”的出讓結果並不叫人意外，在其10月被挂出之時，就只吸引了兩家企業的預申請，其中一家為中民投，另一家為泛海控股。而該地塊苛刻的出讓條件以及中民投與泛海控股之間千絲萬縷的關係，加重了人們“內定”給中民投的猜測。

　　結果不出所料，昨日在上海董家渡地王爭奪中，中民投聯合佳渡置業、外灘投資以高於起拍價僅5000萬元的價格將這宗上海中心城區的黃金地塊收入囊中。

　　“該地塊不僅起拍價格高，其出讓條件也極為嚴苛，比如嚴格規定了各物業形態的建設佔比，另外還要求開發企業自持辦公樓總體量60%十年，十年後才能整售等，因此在實際出讓中，能夠接納這些條件的企業並不多。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進如是分析。除此之外，他進而指出，與中民投聯合體競拍的泛海控股又是中民投的股東之一，“因此陪拍走過場的可能更大”。

　　雖然董家渡地王總價未能突破全國總價地王紀錄，但其高達50億元的起拍價格也嚇跑了很多開發商，一位上海開發商向北京商報記者坦言：“對於中民投這個民企航母來説，資金確實不成問題，其拿地信心也早已袒露無遺。”

　　地産公司搶跑集團

　　今年8月，由全國工商聯牽頭組織、59家知名民營企業發起設立的大型民營企業中民投解開了神秘面紗，8月底，中民投與寧夏回族自治區簽署了自成立後的第一份合作協議，其首單投資落戶光伏行業，而這也加重了人們對中民投産業佈局的進一步猜想。這一次，中民投再次豪擲248.5億元完成房地産首秀，這也被業內人士看做是中民投房地産行業佈局就此拉開了帷幕。

　　其實，中民投的房地産計劃已早露端倪，在其成立之初公佈的九大業務板塊中就有中民嘉業一項，中民投當時的介紹是：“中民嘉業是中民投旗艦企業之一，重點在一線城市核心地段開發持有優質項目，形成中民投核心資産，在二線城市規劃新區開展城鎮一級土地開發，爭取三年成型、五年上市、十年成為中國該領域的佼佼者。”

　　在克而瑞上海機構研究總監薛建雄看來，作為一家投資平臺型企業，中民投最先涉足的行業一定是其大股東所擅長的領域，而在中民投的股東構成中，直接或間接涉及房地産領域的就有多家企業，其中包括泛海控股、陽光集團、鴻坤集團、大連順和等，“因此也不難理解進軍房地産行業的速度之快和雄心壯志了”。北京商報記者查詢上海市工商局網站獲悉，中民嘉業已經于7月在上海註冊成立。

　　划算的買賣

　　對於中民投的地産板塊以上海董家渡地王開始，上述業內人士均表示價格合理且預期可觀：總價雖高，但單價僅3.5萬元/平方米左右，這在上海的外灘“不要太划算”。而過高的總價又可以成為中民投下一步融資的砝碼。

　　嚴躍進補充道：“作為投資型企業，中民投一方面需要大量的自用辦公場地，另一方面企業自身也具備産業聚集效應，因此特別是在開發辦公和商業綜合體時具備得天獨厚的招商優勢。”

　　而在億翰智庫研究總監張化東看來，中民投佈局房地産也與其投資平臺型企業的屬性有關。“金融和地産的集合是天然的，對於投資公司而言，最好的信用就是不動産，由不動産可以衍生出更多的金融工具，可以為投資帶來充裕的資金。”薛建雄也表示：“中民投也可以借助其強大的融資平臺能力發力房地産，而這恰恰也是國內房地産企業的短板所在。”

　　不過，雖然業內人士普遍看好中民投首個地産項目的盈利前景，但也有不少人士擔心中民投一線城市做優質開發、二線城市做一級開發的計劃是否可行。“如果以開發為核心，中民投的能力肯定不及現有的成熟開發商，中民投的房地産板塊更應該以業務投資、以産業帶動土地的升值為主，核心仍應該是投資。”張化東坦言。

　　“中民投的股東中不乏知名房地産開發企業，且開發和運營經驗不足可以用優秀的團隊來彌補實現，但如何在短期內具備強大的運營能力仍然是個難題。”嚴躍進表示出了另一種擔心。

　　針對上述問題北京商報記者多次撥打了中民嘉業總經理、佳渡置業執行董事張志超的電話，但截至發稿時電話始終未接通。不過，北京商報記者從上海市工商局的企業登記資訊上獲悉，與中民投聯合拿地的佳渡置業是一家成立於9月的中民投全資子公司，而另一家外灘投資則是上海市黃浦區國資委下屬企業，同策諮詢研究總監張宏偉介紹，外灘投資雖不是大型項目的直接開發、運營主導者，但在黃浦區的金融地産定制項目中，也具備一定的開發經驗，因此他或將助力新手中民投順利交上房地産行業的首份答卷。

　　北京商報記者 阿茹汗 張茜嵐