11月10日，廣州市開拍天河區的9宗地塊，除一宗地塊因無人報價而流拍外，其餘8宗地塊均成功出讓，總成交價達156.87億元。出人意料之外的是，此次土地拍賣過程再度上演“過江龍”強壓“地頭蛇”的好戲：最終地塊得主除了龍湖地産來自重慶，其餘幾家如華潤、金地、平安不動産均屬深圳。有研究機構分析認為，此次土地出讓仍算“溫和”，整體溢價率17.2%，屬於理性競價。同時，外地房企參與競拍，説明房地産開發商對廣州樓市看好，認同廣州房産開發的價值，對後市回暖有信心。

　　800億年度目標不難完成

　　11月10日的這場土地拍賣，是今年廣州土地市場難得的一次盛宴。當日推出的9宗土地共吸引21家房企報名參加競拍，其中有龍湖、珠江、越秀、金地、華潤、保利等多家房企大鱷。這9宗土地面積共66.3萬平方米，起拍總價達到135.3億元。9宗地中除了其中一塊因無人報名而流拍外，其他8宗土地總拍出156.87億元。值得關注的是，儘管拍地當日企業競價並不激烈，但也僅有東圃立交地塊底價成交，其餘達成交易的7宗土地的得主都是競拍産生，這在今年冷清的土地市場上也算是難得的熱鬧。而156.87億元的總成交價較135.3億元的起拍總價溢價也達到17.2%。

　　儘管今年房地産行情不佳，但是憑藉著多個優質項目地塊的推出，今年廣州的賣地情況仍然非常不錯。在11月10日的土地出讓中，重頭戲就是7宗牛奶廠宅地。相關資料顯示，華美牛奶廠位於天河區東部，珠吉路以西，緊鄰奧體中心、世界大觀、廣州科學城。作為廣州三舊改造項目，華美牛奶廠的最新規劃已于2014年6月獲得市規委會通過。據規劃，該地塊將改造為低密度住宅區，未來可新增70萬平方米的商品住宅，將容納2.36萬人口。

　　按照今年廣州市政府的計劃，國有土地使用權出讓金的收入目標是800億元。而截至今年10月，廣州市通過土地招拍挂等方式成交的土地金額為592.6億元。再加上11月10日拍出的158.87億元，今年廣州賣地總額已經達到753.1億元。在接下來的一個多月時間內，廣州計劃出讓的土地還包括有廣東金融城等多宗優質地塊。可以説，要完成800億元的年度目標已經毫無困難。

　　外地房企看好廣州市場

　　作為第四季度最大的一波土地出讓，11月10日的土地出讓現場儘管競拍的氣氛熱鬧，但卻基本都是外來的企業在“撐場”，廣州的本土房企卻集體“沉寂”。

　　在達成交易的8宗土地當中，除了受冷落的東圃立交地塊被廣電集團以底價44.57億元成交外，其他的7宗土地都落入了外來企業的手中。而這7塊地則都是此次拍地的重頭戲華美牛奶廠地塊。其中來自深圳的企業華潤置地經過30輪現場競價，以20.8億元的總價取得了牛奶廠AT1003040、AT1003041兩地塊的使用權，此外該企業還經過5輪競拍以9.4億元的總價取得了牛奶廠AT1008046地塊的土地使用權。同樣是深圳企業的金地集團、平安不動産也分別通過競價拿下了三塊牛奶廠地塊。而來自重慶的房企龍湖地産也首次在廣州拿地，以15.6億元取得了天河區黃雲路華美牛奶廠AT1004026、AT1004004地塊，並且還以22.2億元取得了天河區黃雲路華美牛奶廠AT1003039地塊。

　　與外來的“過江龍”相比，本地的房企在這一波土地出讓當中卻極為“冷靜”。有報名的企業當中，保利、珠江實業、合景都在其中，但卻並未表現出大的熱情。與龍湖、華潤、金地這些外來企業相比，本地企業的表現被業內專家認為是“更了解本地市場”。

　　“本地企業這麼冷靜是因為他們對於廣州現時的市場認識要更深入。”廣州市同創卓越投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，現在廣州很多政策都沒有清晰，“限購沒有取消，房企的庫存壓力也比較大，本地企業主要的任務還是清庫存，拿地相對冷靜。”而外來的房企之所以能“過江龍壓倒地頭蛇”更多是因為急於進入廣州市場。像龍湖地産今年2月份參與了廣州荔灣區芳村大道南以西鶴洞路以南AF040405地塊競拍，但以失敗告終，此次捲土重來終於如願首次拿下廣州地塊。“廣州的地價在一線城市裏還是最低的。”

　　未來住宅售價或將達三萬

　　作為此次推地的重頭戲，華美牛奶廠地塊的出讓價格是關注的焦點。按照中原地産最新分析報告，牛奶廠住宅用地的出讓價格的合理價格區間應該在12000元/平方米－15000元/平方米之間。而事實上的成交單價最低的是華潤拿下的牛奶廠AT1008046地塊，樓面地價是11604元/平方米，而最高的是龍湖地産拿下的牛奶廠AT1003039地塊，樓面地價是16865元/平方米。總體上而言，此次土地出讓的價格仍在合理的價格區間內。

　　“此次的出讓從價格都在預期之內，均價11000元/平方米－16000元/平方米的樓面地價與地塊的價值也是相符的。”合富輝煌首席分析師黎文江認為，牛奶廠這幾塊宅地與廣鋼新城的土地相比，仍然是理性的，並沒有超出市場的預期。“按照這個拿地價格，未來這些樓盤的售價會在28000元/平方米－30000元/平方米。”而按照近一年來土地價格與樓盤建成售價的比例，土地的樓面地價已經佔到了4成到5成左右，那麼這幾塊宅地未來建成的住宅均價也將達到三萬元左右。

　　記者了解到，現時在牛奶廠宅地周邊在售的一手樓盤的價格最高的是富力天禧花園。現時該項目清尾貨，135平方米的大三房以及96平方米的小三房，折後的帶精裝均價在25000元－28000元/平方米。而價格最低的是天健上城，目前的均價在20000元/平方米－22000元/平方米。照此相比，未來這幾塊宅地建成的新樓盤在價格將把這一區域的房價推升至30000元/平方米水準。

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　外地房企青睞

　　廣州為哪般？

　　城鎮化大趨勢是主導未來十年中國房地産市場發展的主線。在城鎮化思路主導下，三四線城市為房地産市場帶來巨大的藍海空間。而在部分業界人士看來，未來的房地産主要的戰場仍然是中心城市，長三角、珠三角中心城市為核心的城市群發展，進一步同城化趨勢，都帶動房地産開發水準的進一步提升。這意味著，不僅對企業而言，一線城市、中心城市的佈局意味著機遇和業績的保證，對於個人投資者來説，看好和穩守一線城市，持有當地優質物業，同樣是資産增值的最佳選擇。

　　從11月初的這次廣州土地拍賣結果看，外地房企積極佈局廣州，不惜斥重金拿地，也反映了業界對一線城市價值的普遍認可。此次首次佈局華南一線城市的龍湖地産，以37.8億人民幣競得天河中心區兩幅土地。龍湖近年來不斷深化“擴縱深、近城區、控規模、持商業”的戰略。以應對當前複雜多變的市場形勢，並將今年“擴合作、控成本、去存貨”的運營關鍵詞落地。其今年下半年以來在多個城市繼續推出新産品或新業態，將進一步豐富産品線。相信憑藉優質的産品和多元化的業態，有助於獲得持續穩健的市場表現。

　　近年來，龍湖地産一直謀劃進軍廣東房地産市場。早在2010年，龍湖地産曾參與廣東陽江的土地競拍；2013年12月龍湖取得順德一舊城改造地塊，宣告落子佛山。該項目命名龍湖春江名城，集住宅、商業、餐飲及文體教育的城市綜合體，住宅部分由18棟樓組成，合計2539套洋房，預計今年底入市。而在今年2月份，龍湖地産還參與了廣州荔灣區芳村大道南以西鶴洞路以南AF040405地塊競拍，但兩次競拍均以失敗告終。

　　由於廣州近年中心城區供應極少，較低容積率的地塊更為稀缺。而龍湖地産此次準確把握土地市場窗口期，本次競得的兩幅地塊，龍湖方面認為“價格合理”。龍湖在廣州的首個項目，計劃將以面向中高端剛需客戶的高層住宅為主，並有少量低密度改善型産品。龍湖方面表示，廣州作為珠三角中心城市，發展潛力優厚，一直是龍湖戰略目標城市之一。在龍湖看來，繼廈門、泉州及佛山之後，在華南佈局城市增至4個，全國化佈局增加至24個城市，將使龍湖的全國化部署更趨均衡。

　　從龍湖全國佈局平衡戰略的角度考慮，眾多房企青睞廣州市場，也就不足為奇了。廣州樓市歷來以溫和理性著稱，在經歷近兩年的房價快速增長後，今年儘管有調整壓力，但整體仍呈現穩健態勢。對比北京、上海、深圳，廣州的樓市多年來一直顯得溫和穩健。在政府“穩市”姿態的引導下，加之今年上半年開發商加大促銷力度的刺激下，目前廣州樓市交易量走向回暖，房價也開始走穩。從投資角度看，市場正進入探底穩步回升的階段。

　　支撐市場看好廣州樓市長遠的決定性因素，則是廣州作為一線城市的巨大可持續發展空間。根據數據，目前廣州的城鎮化水準是83%，而住房的的城鎮化只有66%，在800萬的常住人口裏，自住率應該超過九成，而700萬的流動人口裏仍有三分之二是租房住的，而且集中在城中村。到2020年，廣州的常住人口將達到1800萬，每年要增加1300萬平方米的住房面積，現在每年的成交量遠遠不夠。北上廣深的房價之所以比省鎮城市高，正因為流動人口太多，流動人口帶來的就是財富。從人口的流動趨勢看，一線城市的居住剛性需求都是不斷增長的，並且是一個長期的過程。在這些一線大都會區，城市化水準不斷提升的過程，也就是人的城鎮化、居住物業價值不斷提升的過程。

　　另一方面，從土地來説，到2011年廣州的土地利用強度已經達到了22.8%，按照國際的生態宜居警戒線的30%，也就是説，廣州7400平方公里的土地只能夠用來開發的是2200平方公里左右，現在已經是1600平方公里，而廣州的建設用地GDP産出率非常低，每平方公里是800個億，不到香港5690億的七分之一，不到新加坡3900億的五分之一，集中在商業用地，有494平方公里是商建用地，農村的用地産出僅僅是國有土地的十分之一。在新型城市化的思路下，廣州的城市化水準從量到質的提升過程中，仍有相當大的潛力可挖，也意味著，仍有一個巨大的金礦，等待房地産開發業者去開採。

　　正是基於以上種種，眾多房企樂於追捧一線城市，而這些城市房地産市場的黃金期不會在十年內結束，而將延續更長的時間。

　　李廣軍