一週熱點觀察

　　2014年10月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10629元/平方米，環比上月下跌0.4%，連續第6個月下跌，跌幅縮小0.52個百分點。從漲跌城市個數看，73個城市環比下跌，27個城市環比上漲。10月，一線城市月度周均成交回升，從不同城市來看，北京、上海、廣州環比增幅均超過50%，其中上海環比增幅達87%，深圳增幅最小為48%。但從1-10月（1-44周）累計數據來看，一線城市累計成交量同比降幅小幅擴大至33%。

　　房價雖然還在跌，但是跌幅收窄之餘，成交量的反彈在一線城市顯現了出來，這樣的市場境況反映到房企的銷售“成績單”裏，就更加直觀。截至11月9日，萬科、綠城、恒大、融創等21家上市房企公佈10月份銷售業績，今年前10個月，這21家房企累計銷售額達7846億元，同比上漲11.3%。“930”新政後，房企銷售明顯好轉，萬科等大型房企表現優於市場，但部分房企依然面臨巨大的去庫存壓力。所以，在未來不足兩個月的業績收官時間內，多數房企都在搞跨界行銷，力爭提高年度銷售目標完成率。

　　從房企目前完成任務的情況來看，除萬科、恒大外，其他90%的房企完成年度任務的難度比較大。在距年底結算時間不足兩個月的背景下，目前21家企業的平均銷售任務完成率僅為74%。

　　大型房企演繹強者恒強的格局。11月以來，納入統計的12家主流機構中，11家機構“看多”，1家機構“中性”，無機構“看空”。值得關注的是，機構普遍認為，在政策持續向好背景下，房地産股下行空間已被封殺，估值修復行情值得期待。高華證券對110家A股房地産公司財務數據的季度監測分析顯示，三季度A股開發商經營性凈現金流佔總資産的比例有所改善，110家開發商中有46%維持著正的經營性凈現金流，高於一季度和二季度。

　　前15大開發商市場份額增加以及財務狀況改善的程度最為明顯。中信證券認為，按揭貸款加權平均利率下降所推動的銷售面積增長，和放開限購所推動的銷售增長性質不同。前者是大量潛在購房人購房成本持續下降，而後者只是少數受到限制的購買者獲得市場準入資格。因此，在放開限購之後，雖然出現重點城市銷售比放開限購之前增長20%以上，但熱銷並不持續。中信證券也判斷，按揭貸款加權平均利率的持續下降，將會推動銷售面積不斷超預期。

　　資金成本的下行，是地産行業的福音。對地産行業，除推動企業資金成本下降外，更能推動營業收入提升。房屋是居民負債買入的大件商品，居民的購房行為對資金成本敏感。社會資金成本下降，正是房地産行業基本面不斷轉好的“源頭活水”。投資策略方面，機構看好以萬科為代表的龍頭房企，以華夏幸福為代表的京津冀一體化等上市公司。

　　不過，房企仍存在一些隱憂。WIND數據顯示，142家滬深A股上市房企中，平均資産負債率已攀升至76%，其中，33家企業資産負債率超過80%。而上市房企債務償付能力卻在下滑，手中持有的現金流捉襟見肘。中國房地産報統計的132家上市房企中，凈現金流為負值的房企高達67家，佔比一半以上。

　　南方日報記者 許蕾