■樓市動態

　　自“9·30”信貸新政出臺後，10月份國內多地樓市成交活躍，尤其是一二線城市的成交量環比上升幅度最為明顯。由於市場釋放的利好信號越來越多，樓市成交回暖，導致開發商對市場預期走高，對新盤新品定價明顯走高，造成近期東莞有不少樓盤儘管認籌量較大，但開盤當天解籌率較低。對此，東莞中原研究部認為，儘管樓市成交回暖勢頭較明顯，客戶入市信心增強，但定價依然是關鍵。由於接近年底，客戶抄底入市的心理愈加強烈，開發商只有合理定價才能更好地引導客戶入市。

　　房價再次跌入“8字頭”，環比下滑7%

　　據東莞中原地産數據顯示，本週住宅成交面積11.72萬平方米，環比下降33.14%，同比下降22.55%；成交套數1090套，環比下降33.78%，同比下降24.04%；成交金額10.2億元；成交均價為8704元/平方米，環比下降7.88%，同比下降3.85%。

　　本週住宅成交房價8704元/平方米，環比下降7.88%。對此，合富輝煌東莞市場研究部內部工作人員表示，本週中低價位住宅簽約量較大，拉低全市均價。如在本週全市住宅簽約金額排名前十項目中，均價低於8500元/平方米的項目佔4席，其中王洲灣1號簽約均價5736元/平方米。他認為，本週有多個新盤上市，其中包括鼎峰源著、嘉華星際灣等豪宅項目，而鼎峰源著更是開盤售磬，兩小時勁銷203套，銷售總額約4億元。但因簽約數據具有一定的滯後性，也就是説上周開盤的産品將在未來一兩周簽約，故不排除未來一兩周內全市住宅價格將再次有上漲的可能。

　　瑞峰置業相關人士認為，量價齊跌基於以下四個方面的因素。首先，近期開盤及加推的項目進入網簽尾聲，結束了前幾週出現因個盤及成交結構等導致的大漲，成交量價步入平穩運作的軌道；其次，購房需求經過金九銀十的集中釋放，樓市進入新一輪的蓄客週期，簽約量回落實屬正常現象；三是受簽約數據滯後影響，上周雖然有星際灣、鼎峰源著、匯景城市山谷、尚品居、萬科中心等項目的開盤，但其成交情況估計未來幾週才會陸續體現；四是城區大戶型産品受寵，上周富通聖堤雅、天驕禦峰、佳兆業帝景中央、東城萬達廣場、天驕峰景等套均成交面積在130平方米以上的産品收金不俗，皆進入個盤成交金額前20名。

　　“以價換量”持續瀰漫 住宅房價下探壓力大

　　據東莞中原研究部監測數據顯示，本週住宅成交1090套，成交面積11.72萬平方米。從各鎮街成交情況來看，本週共有31個鎮街有成交紀錄，其中成交套數在40套以上的區域有9個，包括南城、鳳崗、莞城等，成交套數在20至40套的有東城、橋頭、虎門等10個鎮區，成交套數在10套以下的有黃江、橫瀝、高埗等5個鎮區。其中排在前列的鎮街有南城155套、鳳崗107套、莞城95套等。

　　從各鎮街住宅成交均價來看，成交均價在1萬元/平方米以上的有松山湖、東城、鳳崗等6個鎮區，成交均價在8000元—1萬元/平方米的有萬江、南城、莞城等5個鎮區，成交均價在6000元—8000元/平方米的有東坑、清溪、沙田等13個鎮區，成交均價在6000元/平方米以下有企石、道滘、橫瀝等5個鎮區。

　　據東莞中原研究部對市場監測數據統計顯示，近兩周均出現洋房成交的項目有125個，本週洋房價格環比出現下降的項目有58個，即近五成樓盤仍然採取“以價換量”策略走貨，其中環比降幅在5%以上的項目有如龍光君禦旗峰、豐泰東海城堡、中信觀瀾凱旋城、富盈禦荷等17個，樓市中降價促銷現象尤為明顯，可見年末衝刺業績目標壓力大，促使越來越多開發商對部分單位産品直接讓利。本週東莞洋房成交均價為8234元/平方米，環比下降3.87%，洋房均價已連續三周持續下探，反映整體住宅房價下探壓力較大。

　　多個樓盤舉辦主題活動蓄人氣

　　本週，天氣轉涼還時伴有小雨，為拉動現場人氣促成交，行銷現場各種主題活動紛呈。據東莞中原研究部市場監測數據顯示，本週有近20個項目積極推出各種活躍性較高的活動，包括有捕魚大賽、少兒模特秀、單身男女相親等，此外更有群星助陣，如禮頓金禦海灣在南城體育館舉辦亞洲群星演唱會、虎門萬達廣場邀請黎耀祥、陳敏之傾情助陣、廣源陽光裏女神蔡卓妍駕到等，助陣樓盤蓄客。但據中原地産監測發現，隨著當天活動的結束，人群很快散去，許多樓盤週末現場來訪量環比上周明顯減少，由此可見天氣轉涼給廣大市民看房的熱情帶來不小的衝擊。

　　據不完全統計，本週鼎峰源著和嘉華星際灣首批洋房盛大開盤，虎門萬達廣場、卓越時代廣場、廣源陽光裏和皇家翡翠灣實現樣板房開放，另外更有碧桂園豪庭進行行銷中心開放，由此可見目前較多樓盤仍處在蓄勢待發。樓市蓄客持續，預計11月下旬始將有多個樓盤陸陸續續開盤。

　　業內人士認為，“銀十”的完美落幕，給予開發商更為積極的信心，為延續市場的熱度，上周也迎來開盤潮，而改善型項目和投資性項目佔多，如鼎峰源著、匯景城市山谷、嘉華星際灣等項目都不同程度推出改善型産品；尚品居、萬科中心則推出投資性公寓産品，由此可見新政效應在逐漸釋放，改善型和投資需求都逐步入市，為適應市場需求，後市可繼續加大這兩類産品的推貨。

　　輕軌R2線開通在即，沿線樓市再掀波瀾

　　鋻於軌道交通與地産開發的關聯性，東莞城市軌道交通建設計劃中最早通車的線路——R2線，一直都是業界關注的焦點。10月30日，R2線首列列車運達東莞。今年年底前，還將有超過10列列車交付東莞，預期2015年10月份前開通。

　　記者發現，雖然在一條線上，但因為區域的不同，各個站點周邊樓盤的價格也存在著明顯的差異。下橋站、天寶站、東城站、旗峰公園站、西平站、蛤地站等站點周邊樓盤的價格已經過萬，如下橋站附近的聯華花園城·孔雀湖均價1.4萬元—2萬元/平方米，天寶站附近的格蘭名築均價1.15萬元/平方米，東城站附近的萬科·金域華庭均價1.15萬元/平方米，旗峰公園站附近的天驕禦峰均價1.4萬元/平方米，西平站附近的君珆花園均價1萬元/平方米，蛤地站附近的恒大·禦湖均價1.1萬元—1.3萬元/平方米。

　　寮廈站、展覽中心站、虎門火車站等站點周邊樓盤的價格也已經接近萬元，如寮廈站附近的萬科·城市廣場均價9500元/平方米，展覽中心站附近的康聯匯展中央·君璽均價約9500元—1萬元/平方米，虎門火車站附近的豐泰·悅榕東岸均價9600元/平方米。也有站點其周邊的樓盤均價只有6000多元/平方米的，如茶山站，偉隆國際花園均價6500元/平方米，富盈·香茶郡均價6100元—6500元/平方米。