本地熱點

　　房貸鬆綁政策出臺已經月余，東莞各大銀行均執行“認貸不認房”的政策，部分銀行的首套房房貸利率能回歸基準，甚至有銀行可以打“九八折”。對此，東莞某開發商表示，房貸鬆綁政策搶在國慶前公佈，東莞樓市成交逐步回暖，“銀十”順利收官，第四季度以跑量為主。日前，國務院常務會議中提出，穩定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。

　　業內人士表示，房貸鬆綁政策拉開了改善戶型的成交的序幕，現階段到明年上半年是最佳的購房時期，之後，房價或會上漲7%至10%。

　　1

　　改善戶型與剛需戶型並駕齊驅

　　據數據監測顯示，10月東莞改善型、大戶型住宅住宅成交佔比有所抬頭，其中，180㎡以上住宅成交佔比達9%，而125—180㎡産品佔比更超過兩成，達到21%。

　　房貸新政搶在國慶節前公佈，提出“房貸結清再買按首套”，解放了大批有換房需求的購房客戶。據東莞中原地産數據顯示，國慶期間，不少樓盤在其行銷中心以其為賣點進行推銷，改善性樓盤人氣旺盛，政策公佈之後第二周東莞120㎡以上的洋房成交觸底反彈後急速上升，其後三周成交均超越300套，達到高位水準，可見改善性需求釋放明顯。

　　市民吳女士多年前在南城購得面積為70多平方米的兩房，近年來，苦於“限貸”政策，無法為家人提供更為寬敞舒適的居住場所。當吳女士得知房貸新政的公佈，便重燃了換房的希望。吳女士看中南城某品牌樓盤一套130平方米的三房，總價120多萬元，按二套首付六成即需交付首期款72萬元，但若按新政規定房貸結清再買按首套計算，首付按三成計算，即為36萬元。由此計算，該樓盤首付款減少了36萬元，這對吳女士來説，大幅降低了購房的門檻。

　　據東莞中原研究部數據監測顯示，10月東莞改善型、大戶型住宅住宅成交佔比有所抬頭，其中，180㎡以上住宅成交佔比達9%，而125—180㎡産品佔比更超過兩成，達到21%，虎門南部灣萬科城、東城天驕禦峰、南城帝景中央，松山湖萬科松湖中心等項目陸續入市，受到購房者的青睞。

　　名巨中央行銷總監舒小劍亦表示，新政頒布以後，看房和買房的客戶增多了，樓盤現場的人氣較為旺盛，而樓盤成交以90平方米至120平方米的改善戶型為主。

　　對此，合富輝煌市場研究部經理李興旺認為，新政的出臺確實解放了很多想購買改善戶型需求的購房者。“銀十”順利收官或者成為樓市回暖的起步階段。

　　“新政的出臺正好推進了樓市發展的新格局，改善性戶型或會與剛需戶型並駕齊驅。”東莞中原地産研究中心總監車德銳表示。

　　2

　　住宅成交連續4周持續上升

　　最新的數據顯示，上周住宅成交1646套，環比上升9.15%，這已是東莞住宅成交自國慶後連續4周持續上升，上升勢頭猛烈，已全面擺脫“千套以下”的困局。

　　據東莞中原研究部數據監測顯示，今年10月，東莞住宅新增80萬平方米，創下2006年以來同期至高位。住宅成交與九月基本持平，雖然“金九”成交有所失色，但“銀十”在眾多全新項目入市下，迎來了一波成交潮。據東莞中原研究部數據監測顯示，10月東莞住宅網簽60萬平方米，基本與上月持平。

　　東莞中原最新的數據顯示，上周住宅成交1646套，環比上升9.15%，這已是東莞住宅成交自國慶後連續四週持續上升，上升勢頭猛烈，已全面擺脫“千套以下”的困局。據統計，上周住宅成交套數大於10套的項目數達52個，環比上周再增9個，表明越來越多項目去化速度加快明顯，市場回暖趨勢強勁。

　　新政滿月，在市場逐步回暖的氛圍中，開發商是如何看待市場的走向？下一步有何行銷計劃？

　　對此，名巨中央行銷總監舒小劍表示，現在是傳統的銷售旺季，加上利好政策的影響下，樓盤的銷售比預期好，預計第四季度會有小爆發。不過現在會以跑量為主，主要是完成年度任務。在樓盤行銷方面，他表示，近期樓盤會舉行相應的暖場、聚人氣的活動，吸引購房者前來看房。

　　上周正值萬聖節，據東莞中原研究部不完全統計共有20多個項目舉辦各種主題活動，主要以中小型活動為主，圍繞萬聖節狂歡、美食宴、兒童琴棋書畫比賽等主題展開，旨在提高行銷現場人氣，增加認籌量或促進成交量。

　　東莞中原地産內部工作人員表示，進入11月東莞天氣逐漸轉冷，或會降低部分客戶看房熱情，年近歲末，開發商們衝刺年度業績任務變得更加迫切，群星演唱、新穎主題等中大型活動也逐漸上臺助陣拉客，加快蓄客、推貨速度。

　　3

　　業界預測明年七八月前最適合購房

　　“明年七八月之前，是最佳的購房時期，因為2012年、2013年都是地王年，開發商以高價拿地，樓面地價支撐了房價，房價或會往上漲。明年七八月，當地的“地王”會蛻變成高樓陸續上市，房價上漲的幅度在7%至10%之間。”

　　據公開的數據顯示，10月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10629元/平方米，環比上月下跌0.4%，連續第6個月下跌，跌幅縮小0.52個百分點。

　　新政滿月，市民最關心的莫過於房價“漲跌”問題。為了全面了解市民對新政的看法，日前，南方日報東莞辦事處聯合搜狐焦點東莞站推出了《新政滿月對東莞樓市影響》的網路問卷調查。據調查顯示，對於新政對東莞房價的影響，35%的網友認為新政對東莞房價有影響，看漲房價；42%的網友看跌房價；23%的網友認為新政力度不大，影響有限。

　　據合富輝煌市場研究部數據顯示，10月東莞住宅整體均價約9440元/平方米，同比漲10.6%，環比9月略漲9.1%，主要受高端大戶型産品的價格拉高。

　　舒小劍表示，開發商還是以“平價走量”為主，衝擊年底銷售目標，整體房價不會有大幅度的漲跌。不過在樓盤的優惠折扣或會收緊。

　　合富輝煌市場研究經理亦表示，現階段房價以平穩為主，在利好政策的影響下，樓市或會逐步回暖到正常的市場狀態，現在開發商為了緩解市場困境，以跑量為主，不會貿然漲價，或可能在樓盤的優惠促銷上收緊，減少2至3個點優惠折扣。

　　他分析了一個現象，有些新盤在開盤第一波後，成交較為緩慢，這跟購房者的購買力有很大的因素，出手不像以前那麼謹慎了。

　　對於東莞房價的漲跌，車德銳有自己的想法。他認為，現在房價處於新盤和舊盤價格的交匯，整體情況處於平穩狀態。出現此現象，因為新開盤的樓盤價格比預期高，尾盤在做優惠促銷，所以整體房價處於較為尷尬的局面。

　　他預計，明年七八月之前，是最佳的購房時期，因為2012年、2013年都是地王年，開發商以高價拿地，樓面地價支撐了房價，房價或會往上漲，明年七八月，當地的“地王”會蛻變成高樓陸續上市，屆時房價上漲的幅度在7%至10%之間。

　　除此之外，他認為樓市會持續回暖，不過每個樓盤或會呈現“分化”的態勢。首先，購買力強的地段、品牌樓盤、優質樓盤其房價“穩企”高位；其次，今年市場持續低迷，剛需被壓抑，明年剛需客戶壓抑或會釋放，二三房的成交會增多；在二三級強刺激下，為樓市的回暖作支撐；另外，在市場好轉的情況下，若開發商能繼續推行“低首付”等優惠政策，市場回暖會提速。

　　二手房價穩量升

　　呈理性發展趨勢

　　■相關

　　今年樓市低迷，一手房和二手房的日子並不好過。“9·30”樓市政策頒布後，“認貸不認房”的政策對二手房銷售是否有影響？二手房房價是否走高？

　　對此，金信聯行相關負責人表示，根據金信聯行10月份二手房成交數據來看，新政滿月，“認貸不認房”政策一定程度上促進了東莞二手房成交，讓一直處於低迷的二手市場得到了回暖和改善。房貸新政重燃了因二套房門檻高而退出市場的客戶的換房需求，對樓市回暖起了積極的推動作用。

　　她認為，從目前二手住宅市場的成交數據來看，東莞二手房未來走向將會呈現出“價穩量升，理性發展”的趨勢。因為8月份東莞取消價格備案制度、9月份實施東莞住宅價格標準上調政策、“認貸不認房”的政策出臺，在多個利好政策的支援下，緩解了購房者的心理負擔，釋放了其購房需求，加上目前市場供應量充足，是購房者抄底買房的良好時機。

　　另外，東莞的二手房需求量大，價格會維持在平穩的態勢。因為房價由供需關係來決定的，而東莞市場本身具有三個特點可充分體現其需求。首先，東莞人口較多，尤其外來人口居多；其次，經濟增長較平穩；東莞夾在廣深之間，房價卻一直平穩，且軌道交通等相應配套齊全，深圳、廣州等地回流客量大。

　　車德銳表示，新政對二手房銷售能起到一定的作用，但是市場反應沒那麼快，還需要消化的過程。目前東莞一手房和二手房的比例是3：2，其比例不協調，主要因為二手房成交不夠活躍。

　　他認為，二手房要與一手房協調發展可從三方面的因素考量。首先，仲介要回歸二手房市場；其次，銀行給予二手房市場實質性的支援，因為二手房成交以散客為主，很多銀行不願承擔高風險為其放貸；另外，二手房的銷售要挖掘自身的優勢，如改善性的物業、學位、完善的社區配套等。

　　本版撰文：南方日報記者 葉永茵 郝金朋（除署名外）

　　攝影：南方日報記者 胡國球