國慶前夕，央行及銀監會曾聯合發文推出房貸新政，“認貸不認房”、首套利率七折等相關政策，打破了沉寂已久的樓市。至10月30日，房貸新政正好“滿月”。

　　筆者從多家機構了解到，10月份多地樓市成交量明顯回升。其中，廣州9月30日—10月29日全市一手房網簽6802套，環比9月的4500套網簽量，環比上漲51.16%。而廣州二手房成交量也較8月、9月上升10%左右。

　　專家分析認為，10月成交量創下年內新高，受到了房貸新政和開發商年底促銷衝業績等因素影響。從目前的市場數據來看，樓市調整期已經結束，預計回暖趨勢會越來越明顯。但從短期來看，廣州樓市庫存尚屬高位，未來房價上漲難度較大，去庫存仍將是市場主流。

　　●南方日報記者 鄭佳欣 牛思遠 實習生 何家偉

　　新房

　　10月成交量環比回升

　　10月份以來，受一系列利好因素影響，全國樓市一改持續多月的低迷局面，成交量逐漸回升。

　　在房貸新政落地之後，廣州的一手房成交量回升明顯。網易房産數據中心數據顯示，9月30日—10月29日廣州全市網簽6802套，環比9月的4500套一手房網簽量，環比上漲51.16%。

　　數據顯示，從廣州十一區整體情況來看，僅天河和越秀兩區成交出現下降，其他區域均出現不同程度的上升。越秀、天河、海珠、荔灣、黃埔、白雲等中心六區從1604套上升至2498套，環比上升56%；週邊五區從2896套上升至4304套，環比上升49%，週邊五區仍舊是成交的主力。

　　就連廣州市區的一些高價樓盤也創下不俗的銷售成績。上週末，位於廣州大道與中山一路交會處的富力東山新天地，推出120—180平方米的三房和四房，約百套房源，開盤售價超過4萬元/平方米。據悉，項目當天上午吸引了三四百位買家到場。

　　廣東中原地産項目部總經理黃韜説，樓市新政的刺激加上開發商年底衝業績的影響，催生了10月成交量創今年新高。二手房成交量也在反彈上漲。合富置業副總經理潘宇豪説，央行房貸新政落地，在經歷市場調整後，客戶相對比較謹慎，但是總體而言，成交量、看房量都在放大，二手房網簽成交量相比上兩個月上升了10%。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌認為，房貸新政是超出預期的利好政策，限貸政策出現了決定性變化，但落地需要一定的時間和過程。短期內，雖然在新政出臺後房貸放寬，但是銀行資金面仍然偏緊，實際操作中的利率優惠還比較少，目前市場的反應不會很大。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉表示，從全國的最新市場表現來看，由於限購政策取消、“央四條”政策出臺、年底房企銷售業績指標等因素，今年第四季度以來的月度市場成交量開始出現環比回升的現象，市場去庫存的速度在適度提高。從一線城市及基本面良好（存銷比在15個月以下）的城市來看，市場基本面有可能會率先好轉，年底將出現“翹尾”行情。

　　二手房

　　出租回報率略有增長

　　值得注意的是，一二手樓市的變化也在影響著租房市場。廣州市房地産仲介協會分析指出，廣州的二手樓市自4月以來成交連跌數月，商業貸款收緊、利率上浮、“穗六條”限購政策，疊加一手樓市以價換量搶客分流的影響，使得整個二手市場額外疲倦低迷。而大多數二手業主，特別是物業位於優質地段的業主，心態較為強勢，只肯在小範圍內讓利，寧願以租代售亦不願降價出手，導致市面盤源充裕。

　　在房貸新政滿月的特殊節點，合富置業發佈了今年第三季度廣州租金分析報告。數據顯示，由於住宅買賣售價的上漲速度快於租金，因此近年來出租回報率一直呈緩慢走低的趨勢。2008年第一季度廣州住宅的出租回報率高達4.7%，其後出租回報水準一路下降，2014年第二季度的出租回報率僅為2.5%。第三季度，廣州二手樓價小幅回落，而租金則保持平穩，受此影響，出租回報率略微回升，為2.6%。

　　“預計第四季度將會有不少穩定經濟的措施，但要傳導影響到租賃市場仍需時日，租金大致以平穩為主。”龍斌説。

　　後市

　　去庫存仍是市場主流

　　“樓市調整期已經結束，預計回暖趨勢會越來越明顯。”對於接下來的樓市走向，龍斌作出這樣的判斷。他表示，目前一手房成交量已經放大了，成交量放大到一定程度，就可能會出現房價的上漲。

　　不過，龍斌也指出，目前廣州一手樓市庫存量非常大，新政前可售面積曾一度超過1000萬平方米，而此前最低時廣州樓市的庫存只有400—500萬平方米。“開發商還是會利用政策利好，儘快消化庫存回籠資金，除非是已經沒有後續項目的開發商，才會有惜售漲價的念頭，但這不是主流。”。

　　“截至今年10月，一線城市存銷比雖略降低，但仍然高企，面臨去庫存壓力。”張宏偉説，限購鬆綁或取消後，二線城市存銷比繼續分化，監測城市中，僅合肥、南京、南昌、蘇州等少數城市處於合理區間或有房價上漲壓力，其他二線城市庫存仍然偏大，面臨去庫存的壓力；大多數三四線城市城市去庫存壓力較大，房價仍然面臨下跌壓力。“當前限購鬆綁等政策出臺並未改變去庫存的市場基本面。”