通貨膨脹、限購政策、樓價低迷，今年上半年的樓市走勢讓投資者們望洋興嘆。在此情況下，越來越多投資者將眼光投向了海外。另一方面，“海外學位房”、“以房養學”也吸引著眾多留學家庭成員的眼球。相對於國內，國外有更好的生活環境、更低的就業壓力、更寬鬆的經濟環境，無論是投資還是自住，海外置業都有著極大的誘惑力。特別是在當下海外留學季已經開始，置業海外以房養學的需求越來越多。但專家提醒，儘管現時海外投資表現得比國內市場“抗跌”，但也擁有國內樓市所沒有的風險，海外置業應謹慎選擇，規避風險更重要。

　　“抗跌”使海外置業走紅

　　由於購房、貨幣政策等因素的影響，國內上半年樓盤市場進入冬天，樓盤成交價格一跌再跌，投資價值嚴重縮水。限購政策遲遲不松，樓盤價格遲遲不漲，越來越多的投資者放眼海外。近期，國際商業地産諮詢公司世邦魏理仕（CB Richard Ellis）在一份報告中預測，中國投資者預計將花費1780億美元（合人民幣1.1萬億）在全球各地房市。

　　海外置業掀起熱潮有兩大原因：一是國內樓市投資升值空間小，二是海外置業獲利幾率高。特別是在近年人民幣升值的情況下，海外購房更等於是直接打了個折。據悉，海外置業投資者主要的考慮因素包括抵抗人民幣升值壓力、抵抗通貨膨脹壓力，以及為下一代創造更好的教育機會。

　　相對於國內持續低迷且前路不明的樓市情況而言，海外樓市雖同樣低價，但究其原因，是因為各國仍處於經濟危機後的恢復期。可以想像，未來海外房價必然會隨其經濟恢復而回升。而對於加拿大、澳大利亞等地緣廣闊卻人口稀少的國家而言，樓市價格的主要決定因素為房産的供給量與需求量，樓市價格的泡沫含量較低，投資風險也相對較低。因此，在眾多海外置業熱門地區中，加拿大與澳大利亞也最受關注。

　　相較于國內樓盤，海外樓盤除了升值空間大、環境優良、城市經濟環境寬鬆外，還有著風險地、升值穩定的優勢，也即是人們常説的“抗跌”。許多投資人士之所以更青睞海外房産，就在於海外房産的“抗跌”能力更好，不會帶來急劇的虧損，也不會産生較大的波動。而對購房用於自住，及用作學位房的購房人士而言，“抗跌”則更加重要。

　　國外房産“抗跌”及穩定的原因在於影響其價格的因素較少，且較少存在炒房的行為。總的來説，如果房産價格只受供需關係影響，且該國的經濟呈健康向上的發展態勢，其房産價格就會趨於穩定上漲。但因各國市場、政策等因素不同，各國的情況各有不同。

　　海外置業範圍非常廣

　　據了解，當下澳大利亞、美國、加拿大是幾個海外置業的熱門國家。隨著國內買家海外置業的熱力越來越高，近年來這幾個國家的置業機構在國內攬客的動作也越來越大。

　　澳大利亞是目前最受廣州買家歡迎的海外置業地之一。特別是隨著墨爾本被評為最宜居城市，澳大利亞也作為全球最宜居城市數量最多、每人平均GDP最高的國家而被人認識。近期，澳大利亞被選為大陸富豪最想投資移民並取得公民身份的國家。近年來，澳大利亞成為海外置業的大熱門，其房産的價格也以7－9年翻一番的高速在增長。與國內房産前幾年的高速增長不同，澳大利亞的房價上升是基於供求關係的。隨著人口出生率、移民率、留學人數的上升，澳大利亞的住房需求快速上升，而在此基礎上，其房價也以快而穩的狀態上升。

　　據專家介紹，澳大利亞房産投資的高收益也得益於澳大利亞房産的超低空置率、活躍的租賃市場、優質的生活環境、靈活的銀行信貸體系等。另外，澳大利亞政府還採用根據住房需求審批建房項目等措施防止投資者囤房炒房，保證了樓市的穩健發展。而在人民幣與澳元落實直接兌換之後，中國投資者也可以更直觀地審視澳大利亞房産的價值。在將澳大利亞房産價格折算成人民幣後，記者發現，與北上廣深等一線地區物業的房價對比，如果以等級質素來衡量，澳大利亞的物業性價比會更高。

　　此外，國人的海外置業潮中，歐美的復蘇勢頭也逐步呈現。據悉，自2013年4月至2014年3月期間，由海外進入美國的房地産投資達922億美元，比前一年暴增35%。特別是在加拿大停止購房移民政策後，也有大量的投資者轉向美國。逸鼎投資董事長傅浩強就曾認為，美國很少有政府參與大量管控的情況，所以它的經濟週期是比較可循的，平均的週期是18年，前後可能還有一個浮動。而根據以往的週期，現在美國地産正進入一個新的長週期，現在投資美國地産正是時機。

　　此外，歐洲也被認為是適合投資的海外區域。全球通移民副總經理李華勇就表示，歐洲整體上來講還是一個比較適合投資的地方。“它有很多的國家，比如説塞普勒斯、葡萄牙、匈牙利，但是我們重點講的還是西班牙，因為投資任何一個市場或地區，我們首先要看就是這個國家的整體的經濟實力。”整體的經濟實力強、國土面積大、人口充足，這些都是李華勇看好歐洲的原因。據了解，世界首富比爾·蓋茨近期投資了西班牙的最大的建築公司，持有它的股份，而包括綠地等大集團，也在著手抄底西班牙。

　　置業要謹慎規避風險

　　“在眾多投資者中，高收入人群，如企業主、高管等佔主要部分。但在海外留學人群不斷膨脹的當下，留學也成為海外購房的重要誘因。”據佳海國際海外投資經理朱簡文在接受本報記者採訪時認為，現時正好進入了畢業入學季，許多海外留學的人在資金允許的情況下，都會投資購買房産。為了生活方便，或是為了“以房養學”而購房的人數也在不斷增加。海外置業原因漸趨多元，而海外購房人群也在逐漸擴大。

　　“在購置海外房産前，一定要對當地的房價走勢作一次全面的了解。”對於海外置業潮，佳海國際海外投資經理朱簡文提醒要注意投資的風險，“從宏觀上看，貸款利率是低位，匯率也是低位，就是入手購買的好時機；從微觀上看，就要具體根據自己想要選擇哪個地區、哪個國家來進行甄別。為謹慎起見，也可諮詢專業人士，結合其意見來對自己的想法加以考證。”

　　而對於海外置業風險的規避，則需要買家全面分析當地的走勢以及當時市場的情況。選擇好的地段自然回報率高，但地産市場自有其週期，如果進入下跌週期，即使是投資頂級地段，也難以獲利。因此，謹慎選擇投資的空間和時間，就是最好的避險手段。朱簡文認為，海外樓市雖能一定程度地“抗跌”，但它同時也帶來了更多國內樓市所沒有的風險，海外置業應謹慎選擇，規避風險卻更重要。

　　南方日報記者 蔣勁勁

　　實習生 林欣 李興順